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乐居网|含金量孰高孰低？，上市房企千亿新贵( 二 )


2019年 ， 5家房企中营业收入规模最高的为中国奥园 ， 约505.3亿元；最低为滨江集团 ， 约249.5亿元；其余3家房企营收在300-400亿元之间 。 从营收增速看 ， 最高为建业地产107.3% ， 其次是中国奥园62.9% ， 美的置业、蓝光发展、滨江集团分别为36.6%、27.2%及18.1% 。 当然 ， 建业地产2018年基数较小也不能忽略 。
在毛利、毛利率方面 ， 除蓝光发展以外 ， 其余4家房企均出现营业成本增幅大于营业收入增幅的情况 ， 即增收不增利 。 其中 ， 营业成本增幅最高为建业地产 ， 约134.9%；最低为滨江集团 ， 仅19.4% 。 值得关注的是 ， 建业地产的毛利率下滑幅度最大 ， 由2018年的34.7%降至2019年的26.0% ， 滨江集团、美的置业与中国奥园毛利率均有0.6-1.4个百分点的降幅 ， 唯有蓝光发展毛利率同比微增0.6个百分点至28.3% ， 但该数值仅高于建业地产 ， 毛利率最高为滨江置业35.1% 。 总体看来 ， 5家房企毛利率均处于25%以上 ， 其中美的置业与滨江集团的毛利率高于30% ， 在行业中处于较高水平 。
与营收具有滞后性不同 ， 三费反映了房企当期的费用支出情况 ， 尤其是销售费用会随着销售规模的增长出现水涨船高的现象 。
不过 ， 仅有中国奥园和美的置业的销售费用超过了20亿元 ， 分别为25.4亿元与21.4亿元 ， 同比增长66.0%及49.7% 。 销售费用最低为滨江集团 ， 约5.7亿元 ， 但由于前期较少的基数 ， 其涨幅最高 ， 约83.9%；而蓝光发展的销售费用则基本没有涨幅 ， 同比仅微增0.6% 。
从三费规模来看 ， 美的置业以62.9亿元居于首位 ， 中国奥园以52.9亿元紧随其后 ， 滨江集团仍为最低 ， 约18.5亿元 。 同时 ， 美的置业的三费增幅最大 ， 同比增长约59.2%；蓝光发展的费用管理最佳 ， 三费同比增长仅8.3% 。 虽然5家房企营收规模不同 ， 但三费占营收比例与三费规模整体呈现出正相关 ， 美的置业比例最高 ， 约15.3%；滨江集团最低 ， 为7.4% ， 同时也是三费占比有所增长 。
加减之下 ， 营收规模最高的中国奥园 ， 其42.0亿元归母净利润却排在第二；领跑的则是美的置业 ， 归母净利润约43.1亿元 。 而归母净利润最低的是滨江集团 ， 约为16.3亿元 ， 增幅也是最低 ， 约33.6% 。 更为重要的是 ， 滨江集团产生了约23.4亿元的少数股东损益 ， 占净利润的58.9% ， 比热衷于收并购的中国奥园还要高出不少 。
现金短债比均大于1降风险各有打法
即使成为千亿房企 ， 有息负债规模也是避不开的话题 。 规模扩张 ， 必然会带来相应的压力 ， 这让处于高速增长期的房企有某些相似性 。 不过 ， 总体而言 ， 5家新晋千亿房企各有各的打法 ， 现金短债比均大于1 。
乐居网|含金量孰高孰低？，上市房企千亿新贵
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数据来源：房企年报
从有息负债规模看 ， 中国奥园427.7亿元为最高 ， 滨江集团120.1亿元为最低；但在增幅方面 ， 中国奥园排在第三位 ， 约75.9% ， 滨江集团由于前期基数较小以124.0%的增幅排在第一 。 值得一提的是 ， 美的置业2019年的有息负债规模有所下降 ， 降幅约44.9% 。
凭借强大的外部融资能力 ， 中国奥园2019年实现融资性现金流约463.2亿元 ， 同比大涨183.0% ， 期内现金增长130.5亿元 ， 通过增强流动性减少偿债风险；美的置业、蓝光发展则通过控制有息负债规模降低风险 ， 前者有息负债规模同比降低 ， 后者有息负债规模增幅由2018年的196.7%大幅降至42.3%；滨江集团、建业地产由于前期有息负债规模较小 ， 虽然出现同比翻倍的情况 ， 但风险依然较低 。
区域型特征较为明显土地储备差距较大
区域深耕与全国化布局 ， 同时向一二线城市转移 ， 已成为越来越多房企高效扩张的战略手段 。 不过 ， 在5家新晋千亿房企中 ， 项目布局较为集中 ， 区域型特征明显 。


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