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项目首开股份北京东二环核心项目的隐秘交易：土地闲置逾十年 自然人股东分食24%股权( 二 )


采访人员为此向首开股份方面核实了解曹威在2019年受让东银燕华24%股权的背景 ， 曹威、宋振海这两名自然人是否为上市公司关联人士 ， 以及彼此之间是否存在其他形式的利益安排 ， 该公司通过一名律师回复称 ， “不清楚曹威、宋振海的身份 ， 也不清楚股权转让的原因 ， 这笔交易与上市公司无关 。 ”
另据采访人员获悉 ， 虽然中诚信托、曹威合计获取了东银燕华49%的股权 ， 但却是由首开股份承担了主要出资 。
东银燕华计划向银行申请贷款为华侨村二期5号地项目筹集开发资金 。 今年3月份 ， 首开股份披露了一份对外担保公告 ， 东银燕华拟向兴业银行(601166,股吧)申请20亿元房地产开发贷款 ， 由上市公司提供全额全程担保 。
截至2019年三季度末 ， 东银燕华的资产总额为14.24亿元 ， 负债总额为21.33亿元 ， 净资产为-7.09亿元 。 其中 ， 东银燕华的负债总额里 ， 主要为其他应付款 ， 而截至2019年底 ， 首开股份对东银燕华形成的其他应收款余额就达到了22.28亿元 。
此外 ， 东银燕华的股东权益则只有3000万元实收资本 ， 过去累积的约7.39亿元巨额亏损 ， 导致其净资产为负 。
首开股份方面也向采访人员确认是由上市公司承担了华侨村二期5号地项目的主要投资成本 。 但该公司没有进一步解释中诚信托、曹威不以持股比例为限 ， 向东银燕华提供资金或担保的原因 。
闲置14年的地块项目
采访人员从首开股份方面获悉 ， 华侨村二期5号地项目已全面开工建设 ， 目前正在进行土方作业 。
据采访人员了解 ， 华侨村二期5号地项目早在2004年就完成了土地出让 ， 原本约定2005年开工建设 ， 2007年实现竣工 。 但由于前期拆迁进展缓慢及规划调整 ， 导致该宗土地闲置了14年之久 。
这是首开股份在过去几年里的唯一一宗闲置土地 。 但是 ， 首开股份方面表示 ， 尽管华侨村二期5号地项目长期闲置 ， 但并非企业自身原因导致 ， 上市公司也没有因为该宗地块闲置而受到监管部门的行政处罚或立案调查 。
根据国土资源部（现为“自然资源部”）发布的《闲置土地处置办法》相关规定 ， 属于政府或有关部门的行为造成动工开发延迟的土地 ， 将采取延长动工开发期限等方式处置 ， 而非征缴土地闲置费或无偿收回土地 。
实际上 ， 根据采访人员公开检索到的一份关于华侨村二期5号地项目的可行性报告 ， 早期项目公司原股东资金压力较大 ， 所以引入了合作方共同进行该项目的开发 ， 但由于后续资金压力仍然较大 ， 造成拆迁停滞 。
据悉 ， 当年华侨村二期5号地项目需拆迁居民共计377户 ， 至2009年 ， 该项目的拆迁面积已接近73% 。 但一直到2018年3月份 ， 项目地块上的最后一栋楼才签署了拆迁协议 。
2018年底 ， 东银燕华终于取得了华侨村二期5号地项目的全部工程规模的施工许可 。 根据该项目的建设方案 ， 总建筑面积为9.4万平方米 ， 其中地上建筑面积（计容建筑面积）5.5万平方米 ， 地下建筑面积3.9万平方米 。
而在5.5万平方米的计容建筑面积里 ， 其中住宅建筑面积约为3.84万平方米 ， 商业建筑面积9259平方米 ， 办公建筑面积9857平方米 ， 开发周期从2018年底延续到2022年中期 。
目前 ， 北京东二环建国门外当属寸土寸金的住宅区 ， 附近几乎没有推售的新房项目 。 毗邻华侨村二期5号地项目南侧的中海枫丹公馆 ， 于2016年建成交付 ， 这个小区挂牌在售的二手房单价超过了11万元 ， 房源总价则达到了数千万元之高 。
按照首开股份的投资计划 ， 其对华侨村二期5号地项目的总投资规模将达到70亿元左右 。 以该项目约5.5万平方米计容建筑面积计算 ， 每平方米投资成本将接近13万元 。
这也意味着华侨村二期5号地项目届时入市的销售价格将会远高于投资成本 ， 预计仅3.84万平方米建筑面积的住宅部分 ， 其可售货值就有数十亿元 。


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