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项目首开股份北京东二环核心项目的隐秘交易：土地闲置逾十年 自然人股东分食24%股权

本报采访人员 余燕明 北京报道
北京市朝阳区的建国门东南角 ， 这里是北京的东二环地段 ， 整个北京最昂贵的住宅区之一 ， 北京首都开发股份有限公司（600376.SH ， 以下简称“首开股份(600376,股吧)”）在此处拥有一宗闲置近14年的土地 。
由于前期拆迁进度缓慢及规划调整 ， 华侨村二期5号地项目长期闲置 。 首开股份在2018年签署了最后一份拆迁协议后 ， 如今该项目已全面开工建设 。
首开股份打算在这宗面积为2万平方米的土地上投入约70亿元 ， 以开发销售预计建筑面积为3.8万平方米的住宅 。 华侨村二期5号地项目计容建筑面积为5.5万平方米 ， 按此计算 ， 每平方米的开发成本将接近13万元 。
毗邻该宗地块的少量在售的二手房单价已经突破了11万元 ， 这些二手房的单套总价 ， 动辄则达到了数千万元 。 目前 ， 华侨村二期5号地项目周边已无推售的新房项目 。 届时 ， 华侨村二期5号地项目入市时 ， 仅住宅部分的总货值预计也将至少达到数十亿元 。
不过 ， 《中国经营报(博客,微博)》采访人员注意到 ， 华侨村二期5号地项目在2019年全面开工建设时 ， 项目公司发生了一次股权变更——一位名叫“曹威”的自然人 ， 悄然获取了项目公司24%的股权 。
无法得知这位自然人的身份背景 ， 以及通过何种方式介入了华侨村二期5号地项目 。 但据采访人员了解 ， 曹威与首开股份早年的一名关联人士或有潜在关联 。 首开股份方面表示对此并不知情 。
自然人股东入局
华侨村二期5号地项目的开发主体为北京东银燕华置业有限公司（以下简称“东银燕华”） ， 目前首开股份间接持有东银燕华51%的股权 ， 并将其作为附属子公司纳入了合并报表范围 。
首开股份之外 ， 中诚信托持有东银燕华25%的股权 ， 另外24%的股权则由自然人股东曹威持有 。 曹威是在2019年从中诚信托受让了东银燕华24%的股权 ， 此前首开股份与中诚信托分别持有东银燕华51%、49%的股权 。
值得注意的是 ， 也就是2019年开始 ， 华侨村二期5号地项目解决拆迁问题后 ， 进入了实质性开发阶段 。 这意味着曹威将有机会分食该地块项目接下来的开发收益 。
尽管曹威得以介入潜在开发价值数十亿元的华侨村二期5号地项目 ， 但实际上 ， 曹威名下参股投资的企业却屈指可数 ， 因此也无从知晓这名自然人股东将如何承担股权比例下的巨额出资或担保义务 。
除了持有东银燕华24%的股权外 ， 根据第三方商业工具天眼查挖掘的关联工商信息 ， 曹威名下还持有灵璧县光明农机专业合作社13.33%的股权 。 这家企业的注册资本仅60万元 ， 曹威认缴出资8万元 。
曹威参股投资的灵璧县光明农机专业合作社 ， 其股东名单则又指向了另一名自然人——宋振海 。 与曹威一样 ， 宋振海也对灵璧县光明农机专业合作社认缴出资8万元 ， 持股比例为13.33% 。
早期 ， 东银燕华的董事会里 ， 曾有一位同名的“宋振海”出任了项目公司董事 ， 其在2011年与其他多位董事集体退出 。
彼时东银燕华的两名法人股东分别为北京东银联华投资有限公司（以下简称“东银联华”）、北京燕华置业有限公司（以下简称“燕华置业”） ， 首开股份持有东银联华、燕华置业的股权 。
其中 ， 首开股份在2010年间接参股东银联华时 ， 宋振海出任了东银联华的监事；首开股份与控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开集团”）出资设立燕华置业时 ， 宋振海则一直出任了燕华置业的董事 。
这意味着宋振海实际上为首开股份的关联人士 ， 而与同名的“宋振海”共同参股投资灵璧县光明农机专业合作社的自然人曹威 ， 或与宋振海存有交集 。
首开股份一位匿名人士向采访人员确认 ， 宋振海的身份与上市公司存在关联 ， 但其表示不知悉曹威与宋振海的具体关系 。 采访人员也尝试联系了灵璧县光明农机专业合作社一位人士 ， 不过对方没有透露曹威与宋振海是否相识 。


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