国民经略|房租下跌！一个危险的信号，房价上涨
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文|凯风
房价正在企稳 ， 房租却跌了 。
01
哪些城市房租在跌？
据诸葛找房数据 ， 2020年5月 ， 全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月 ， 环比-0.95% ， 同比-1.56% ， 降幅均有所扩大 。 
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国家数据也证明了这一点 。
近日发布的物价数据显示 ， 2020年3月和4月CPI涨幅都在3%以上 ， 而房租CPI同比分别下降-0.2%和-0.3% ， 创下有数据以来最低水平 。
即使在2008年金融危机期间 ， 也没出现全国房租同比负增长的情况 。
具体到核心城市 ， 在受监测的20个大中城市里 ， 17个城市房租出现下跌 。
相比一年前 ， 房租跌幅最大的5个城市：三亚（-13.98%）、杭州（-6.56%）、深圳（-5.94%）、郑州（-5.21%）、武汉（-4.19%） 。
这其中 ， 深圳不仅房租走弱 ， 甲级写字楼租金也出现明显下滑 ， 空置率有所提升 。 
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要知道 ， 目前一二线城市房价正在企稳 ， 而深圳、杭州热度居高不下 。
前不久 ， 深圳刚因经营贷流入楼市而受到全国关注 ， 从而打响《2020年楼市调控第一枪》 ， 而杭州则出现《6万人抢900多套房》的盛况 。
房价涨、房租跌 ， 释放了什么信号？
02
为什么会这样？
房价与房租 ， 向来并不同步 ， 而经常出现背离 。 房价上涨而房租下跌的场景并不少见 ， 根本原因在于两者的决定机制不同 。
【国民经略|房租下跌！一个危险的信号，房价上涨】房价取决于有钱人 ， 房租取决于普通人 。 房价可以无限高 ， 房租却很难一直涨 。
房价容易受到信贷水平的影响 ， 在加杠杆的支持下一路上行 。 而房租 ， 却始终受到供求关系制约 ， 更受到居民实际收入水平的约束 。
换言之 ， 房价与居民收入水平没多大关系 。 而租房市场则受制于就业和收入 ， 只要收入不涨 ， 房租就没有肆意上涨的空间 。
除非出现长租中介这种垄断性机构 ， 租房市场一般很难大起大落 。
退一步讲 ， 即便存在供求失衡 ， 存在垄断性中介机构 ， 一旦就业和收入受到影响 ， 房租的上涨空间必然也会受到限制 ， 而一旦信贷松绑 ， 房价就如同脱缰之马一路向上 。
03
房租下跌 ， 释放了什么信号？
其一 ， 房租受到收入约束 。 房租下跌 ， 可以视为实体经济的先行指标 。
近日 ， 中央提出“六稳”、“六保” ， 且将“稳就业、保民生”放在关键首位 ， 不是没有原因的 。
其二 ， 房租下跌 ， 房价企稳乃至上行 ， 必然带动租金回报率进一步下行 。
目前 ， 北上广深租金回报率均不足2% ， 厦门更是只有1.2% ， 与国际4-5%的平均水平相距甚远 。 
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如果房价能一路上涨 ， 租金回报率再低都不是问题 ， 不少人直接将房子空置 ， 根本就不在乎租金收益 。
然而 ， 楼市只要横盘 ， 房价不涨就是跌 。 根据李迅雷的研究 ， 房子资金成本、折旧成本超过5% ， 再加上未来即将落地的房地产税 ， 持有成本远远超过租金回报率 。
这样格局下 ， 房价涨幅如果无法与GDP增速同步 ， 就会面临每天实际都在亏钱的局面 。
其三 ， 房价可能还会涨 ， 但面对不确定的未来 ， 必须要考虑租金回报率了 。
一个连房子都租出不去的区域 ， 自然不适合自住 。 而租金远远低于周边区域的楼盘 ， 必然存在一定问题 。
在未来 ， 不产生租金的区域 ， 不仅不适合刚需 ， 同样不适合投资 。
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