江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

房价年轻人，换房频率真快赶上换车了

【房价年轻人 ， 换房频率真快赶上换车了】作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）
对于首套房已经买了有几年或者更长时间的朋友来说 ， 二套房的需求可能已经越来越迫切了 。
二套房相对于首套房 ， 改善是最主要的因素 。
我有一个朋友最近就在疯狂看房 ， 他的首套房置于2012年 ， 从房本下来到今年正好满五唯一 。
其实他想换房 ， 也不是因为满五唯一的到手多几万块钱那么简单 ， 而就是大环境和自身居住情况使然 。
大环境方面 ， 今年整体是比较利好购房者的 ， 一方面市场比较稳定 ， 二手房供应相对充足 ， 可选房源不少 。 另一方面 ， 贷款利率相对于去年要低一点 ， 而且有继续下行的趋势 。
自身情况方面 ， 当年买首套房 ， 因为首付款不太够的原因 ， 挑了一个地段不太好的房子 ， 但也算赶上了好时候 ， 2012年下半年置业 ， 2013年以后北京楼市起飞 ， 房价到目前为止也涨了近3倍 。 月供公积金完全覆盖还有富余 ， 手里也有点闲钱 ， 换一套更好的房子 。
此外 ， 也因为郊区的房子 ， 通勤成本太高了 ， 弊端越来越明显 。
这就是缘起了 。
最近他也在大量看房 ， 我估计不会太久 ， 应该就会听到他置换成功的消息了 。
现在的年轻人真的不会在一套房里住太久 ， 换房频率都快赶上换车了 。
其实我觉得 ， 选择今年换房 ， 的确是很好的时机 。
对于改善房来说 ， 其置业逻辑与首套房是有不小的区别的 。
改善房 ， 一般应该有两个层面的考虑 ，
第一个层面就是改善自己的居住条件 ， 要更好的户型 ， 更大的面积 ， 更好的地段……
第二个层面就是改善自己的资产状况 ， 首套房由于地段差 ， 过去几年的涨幅已经不错了 ， 但未来一段时间 ， 很难再继续有更好的表现 ， 北京郊区大量的房子 ， 现在都有这种问题 。
这个时候就需要通过置换房产 ， 让自己的资产持续保持良性增长 。
负债更多 ， 心理或许也会犯嘀咕 ， 而且经济还在持续放缓中 ， 未来房价能跑赢负债吗？
我想告诉说的是 ， 实际上放眼世界 ， 众多经济体不仅在经济持续增长期间 ， 房价保持增长 ， 甚至在经济低迷期间 ， 房价也是涨的 。 这其中一个很重要的因素就是利率 。
过去15年 ， 利率走势和房价增速基本是反向关系 ， 利率低 ， 房价涨得多 ， 利率高 ， 房价涨得少 。
利率对房价的走势与调控对房价的影响完全不同 ， 原因就在于利率对市场的影响是自发性行为 ， 而调控则是人为干预 ， 往往只能遏制涨幅 。
前段时间的深圳 ， 以及最近出现了不少城市几万人摇号抢某个项目的现象 ， 市场的力量真的非常强大 。
至于房价的基本走势 ， 可以参考一个简单的公式 ， 它基本等于“通胀率+GDP增速+城镇化增长率” 。 过去已经应验了 ， 未来大概率也不会出错 。
从城市角度来说 ， 考虑人口基数大、人口持续流入 ， 经济持续增长 ， 城市化稳步推进的城市 ， 这些是支撑房价的三大基本长期因素 。
选定了城市 ， 具体到选房策略来说 ， 要考虑会学会研究城市规划方向给区域发展带来的影响 ， 会研究教育政策对学区房价格的影响 ， 会研究项目的品质 ， 会研究哪些才是符合未来改善需求的产品 。
有了首套房的购房经验 ， 换二套房应该会更加轻车熟路 。
所以 ， 对于换房的人来说 ， 从利率角度来说 ， 短期是不错的时机 ， 长期来看 ， 选择重点城市 ， 其房价也是可期的 。
房价年轻人，换房频率真快赶上换车了
图片

至于改善房的资金安排 ， 我个人认为有几点是需要注意的 。
第一点是不要怕多贷款 。 第一套房首付可能是50万 ， 贷款100万多一点 ， 第二套房 ， 首付250万 ， 贷款可能高达500万 ， 甚至更多 。 看上去要高出不少 ， 但能够做这种配置的 ， 也应该是计算了自己的收入和手头上的资金 ， 能够hold住 。


推荐阅读


上一篇：大岩大岩定增：七年国内打磨为中外投资者继续创造超额收益

下一篇：城市2020年，一二线城市房价将迎来一波小阳春！