2777.hk富力地产（2777.HK）流动性紧张缓释，在控规模与降负债下估值逻辑重塑( 三 )
《基业长青》的作者柯林斯说过 ， 企业从优秀到卓越的转变从都不是一蹴而就 ， 这一过程中要谨遵两点 ， 一是吃透行业本质；二是独树一帜 。 就像上面提到的 ， 在决定房企融资的外部因素当中 ， 客观因素是所有房企都要去面对的 ， 但内部原因却各有不同 ， 管理层的视野与嗅觉更是千差万别 。
与泰禾发展路径相对的另一家房企恒大 ， 在2015年初业内还观望甚至悲观的时候就大胆实施“三高战略”（高周转、高杠杆、高收益）逆势抄底 ， 40天共计100个项目上马 。 次年市场回暖 ， 恒大凭借着抄底带来丰厚的低价储备 ， 一跃成为全国房企之首 。 但是到了2017年 ， 恒大又顺应去杠杠的号召 ， 还清永续债 。 在2018年以后 ， 恒大更是明显放低了扩张步伐 ， 负债率也相应得到控制 。 3月31日 ， 恒大举行 2019年度业绩发布会 。 会上许家印宣布 ， 要用“九字新战略”——高增长、控规模、降负债重置恒大的地产主业 ， “要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来” 。
通过从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变 ， 根据测算 ， 恒大的有息负债将在3年后下降4500亿元 ， 净负债率将降至30%左右 。
而富力地产也正沿着降负债这条路径前行 。 公开资料显示 ， 富力地产在2019年上半年筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8亿元 ， 延长快将到期债务 ， 增加流动性、优化债务结构；在下半年融资市场趋向收紧的时候 ， 又收缩投资半径 ， 对部分债券进行展期 。 截至2019年底 ， 富力地产现金储备达384.4亿元 ， 未使用银行授信约1200亿元 。
而且 ， 富力地产在2019年的拿地节奏也有所放缓 。 数据显示 ， 2019年富力地产拿地销售比为0.17 ， 同比进一步下降 。 从富力地产的谨慎的土地投资态度也可以看出 ， 公司正在有意控制负债水平 。 
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（资料来源：克而瑞）
对于富力地产控负债的举措 ， 惠誉也给出了相对正面的评价 。 惠誉认为富力地产2020年拿地预算较2019年削减20%当属合理 ， 原因是截至2019年末该公司5800万平方米的大规模土地储备足以支持4-5年的合同销售 ， 从而为降杠杆提供了缓冲 。 而且在惠誉看来 ， 富力地产的业务状况较强 ， 业务规模较大 ， 业务多元化程度较高 ， 且其开发物业的EBITDA利润率高达30%左右 ， 这弥补了该公司杠杆率较高的短板 。
可以预想 ， 随着富力地产去杠杆进程的稳步推进 ， 在销售增加带来利润提升的同时 ， 有息负债下降也将释放大量利润 。 届时 ， 兼具成长性和安全性的富力地产或许会迎来另一种截然不同的估值逻辑 。
【2777.hk富力地产（2777.HK）流动性紧张缓释 ， 在控规模与降负债下估值逻辑重塑】
（责任编辑：徐帅 ）
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