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武汉豪宅，为什么比去年还火爆？

约1万字的政府工作报告 ， 很多同行都是一字一句读完 。“稳健的货币政策更加灵活适度” ， 再次提及“房住不炒、因城施策” ， 没提及房产税与调控 ， 加速老旧小区改造 ， 以稳定市场为主 。“说的越少 ， 越是利好 。 越少越是利好 。 ”一位同行感叹 ， 又一个房地产周期开始了 。身在武汉的我们 ， 还想从中找到未来武汉的方向 。 在房地产方面 ， 武汉如何“因城施策”？今年的武汉楼市很奇怪：刚需与改善住宅 ， 凉了 ， 买家锐减 ， 而千万级豪宅 ， 却很火 。 这就像两块钱的矿泉水没人买 ， 13块钱的“依云”被抢光 。这一切都是因为这场突发的疫情 。01疫情之后 ， 我们的生活被彻底颠覆 。在武汉 ， 做旅游的、搞培训的、干餐饮的 ， 以前的工作消失了 ， 被迫临时转行 。工作不稳定 ， 影响到收入的不稳定 ， 很多家庭原本的买房计划搁浅 。对于精打细算过日子的工薪阶层来说 ， 每一笔支出 ， 都要衡量自己的收入 。 他们买房考虑的是首付、月供是多少 ， 物业费是多少 ， 装修还要加多少钱 。这场疫情 ， 财富阶层也受到了影响 ， 企业经营受阻 ， 投资受限 ， 资产的增长渠道被限制 。这就决定了今年武汉楼市的豪宅行情 ， 普通矿泉水少有人买 ， “依云”照常排队消费 。从4月底开始 ， 有千万级豪宅 ， 一天卖100多套 ， 或一个礼拜近100套 。 疫情之后 ， 豪宅项目的蓄客速度迅猛增长 。最近一个月的千万级豪宅成交量 ， 可能是2019年一年的总量 。从价格上看 ， 个别项目再次打破豪宅5w天花板 ， 价格微涨 。 对于破4w ， 很多豪宅新项目跃跃欲试 。同时 ， 汉口中心、汉正街、武昌滨江等地多个豪宅“新面孔”首次亮相 。 今年武汉豪宅数量将超过2019年 。从成交量价、新项目数量等指标看 ， 今年武汉豪宅走出一波独立行情 。这是业界所未预判到的意外 。02这轮豪宅独立行情背后 ， 到底有哪些深层次原因？我认为 ， 至少有四个方面的原因 。首先 ， 贬值预期强烈 。别人那里疯狂印钞 ， RMB价值缩水 。 对工薪阶层 ， 银行存款不多 ， 贬无可贬 。 而对财富阶层来说 ， 资产保值的焦虑更严重 。如今 ， 真正的泡沫是货币的泡沫 。 大势之下 ， 财富阶层抵御风险 ， 最有效的方式就是买房 。在买房名额有限的情况下 ， 他们买最好的、最贵的 ， 快速把钱花出去 ， 开始一步到位的终极置业 。其次 ， 豪宅天生具有持续涨价能力 。回顾过去10年 ， 从一线城市到核心二线城市 ， 一路上涨的房价 ， 一定是由豪宅引领的 。每次打破区域房价天花板的 ， 往往是豪宅项目 。 与普通住宅相比 ， 豪宅的涨价幅度远高于普通住宅 。还有“房住不炒”主要针对大众住宅市场 ， 而非高端市场 。 在一线城市每平米15w的豪宅 ， 怎么可能是上班族买得起的？第三 ， 疫情之后更懂享受生活 。这场疫情 ， 使得财富阶层重新认识自己 ， 看透看淡名利 ， 开始享受生活 。因为在疫情中看过太多生死离别 ， 并且病毒不分权贵 。他们觉得 ， 在有生之年 ， 一定要住上最好的房子 ， 对得起自己与家人 。 谁也不想再留遗憾 。第四 ， 对稀缺资源的占有 。稀缺的资源 ， 可能是江景湖景山景 ， 也可能是中心的百年繁华 ， 或是名校 。 放在任何时候 ， 都是物以稀为贵 。他们为了占有这些很少的资源 ， 比以前更舍得买豪宅 。03在武汉 ， 很多豪宅都是”豪“在地段 。一块中心的好地 ， 长出来的房子 ， 不分美丑 ， 都是豪宅 。有的豪宅 ， 好在商业配套；有的豪宅 ， 好在学区 。其中有一位很强的”王者“ ， 从去年到今年 ， 多次开盘 ， 业绩一路飘红 。不记得 ， 它去年卖了多少套豪宅 ， 开过多少次盘 。但记得一件事 ， 每次开盘后 ， 都是大获全胜 。这位“王者”就是绿地海珀滨江 。从默默无闻 ， 到豪宅界记住“海珀”两个字 。 长江两岸 ， 南有海珀 ， 北有天地 。绿地海珀滨江 ， 身处武汉内环一线滨江 。内环滨江 ， 从长江大桥与长江二桥之间 。 再看这个区域内的两岸 ， 在售的纯住宅项目 ， 屈指可数 。但同时拥有华中地标、滨江商业综合体的、唯一的一线滨江 ， 唯有绿地海珀滨江 。如果将武汉的豪宅 ， 按照玩家级别分一个类 ， “海珀”就是王者级别 。04既然是“王者” ， 绿地海珀滨江还会涨价吗？从最近几个热销的豪宅项目看 ， 不涨价 ， 非豪宅 。 豪宅像奢侈品一样 ， 越是涨价 ， 越有人买；越有人买 ， 越涨价 。买涨不买跌 ， 更是豪宅买家的金律 。 一个豪宅项目 ， 隔三差五打折促销 ， 这就会吓跑买家 。 这就像一家奢侈品专柜 ， 货品价格很稳 。其次 ， 像奢侈品的数量有限一样 ， 占据稀缺资源的豪宅 ， 真正是卖一套 ， 少一套 。豪宅的稀缺 ， 决定了它的长期价值 。 未来武汉内环滨江 ， 能上市销售的纯住宅数量非常有限 。曾经做过一次测算 ， 武汉每1000人中 ， 只有1人拥有住江边的机会；每1万人中 ， 只有1人能住内环滨江 。如今 ， 在绿地海珀滨江 ， 每天到访客户50多组 。 你在犹豫的时候 ， 别人已捷足先登 。等有一天 ， 你想清楚了 ， 带着银行卡 ， 带上爱的人 ， 开着车赶到售楼部 。 置业顾问却说 ， “您来晚了 。 这一次卖完了 。 ”最后 ， 海珀具备持续涨价能力 。作为武汉目前唯一一线江景 ， 武昌最核心的豪宅 ， 一旦进入二手市场 ， 绿地海珀滨江的价格将由卖家定价 。 这就和奢侈品一样 ， 如果知道未来它一定持续上涨 ， 最好的办法 ， 就是现在买 。从武汉的长周期看 ， 内环滨江的房价10w+ ， 则是武汉从新一线城市 ， 走向世界城市的一个最明显标志 。绿地海珀滨江即将加推5号楼 ， 约143-270平米一线滨江豪宅 。［后记］一场疫情 ， 没钱的人 ， 更加没钱；有钱的人 ， 还是很有钱 。这种差距会随着豪宅的升值 ， 将越来越大 。在武汉 ， 如果在内环滨江 ， 没有一套千万级的豪宅 ， 几乎不能说是塔尖人群 。以后武汉的豪宅开发商 ， 验资不再看银行资产 ， 而是看有没有一套海珀的房本 。文｜杨光华（地产写字人）


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