公私风云竞相掘金6万亿市场！公募REITs试点开闸，专家详解攻略( 二 )
“本次通知标志着份额切割和公募化的实现 ， 我们认为接下来可能通过相关法律体系的进一步完善 ， 以实现资产真实出售和税收优惠 。 ”姚慧表示 。
当前类REITs普遍采用了ABS（资产证券化）产品中的“结构化”模式 ， 风险较大的次级产品由发行企业持有 ， 优先级产品向市场发行 ， 市场投资者仅获得固定的本息收入 ， 不参与不动产增值收益 ， 也不承担不动产贬值风险 。
姚慧认为 ， 只有打破结构化的模式 ， 脱离主体信用依赖 ， 发展真正的权益型REITs ， 才能体现其实际价值 。
此外 ， 我国的税收制度导致REITs在运营、持有、退出的各个环节税收较重 ， 存在重复征税的弊端 。 因此 ， 需要逐步建立和完善符合我国国情的REITs税收中性政策体系 ， 以提高公募REITs的收益率水平 ， 调动投资者积极性 ， 才能使其获得应有的发展 。
内部而言 ， 公募REITs作为一个全新的资管产品 ， 其设立和运行的一系列外部和内部的规章制度和流程都需要新建 ， 重点是风险防范和投资者教育 。
在姚慧看来 ， 公募基金管理人首要的一点是甄选出能提供稳定现金流的基础资产 ， 再以合理价格提供给合适的投资者 ， 在基金运行过程中时刻严控风险 ， 把好“保护投资者利益”的第一道关 。 其中 ， 为REITs基金选择合适的投资者以及投资者教育必不可少 。
“总而言之 ， 作为跟现有公募基金产品存在较大差别的公募REITs ， 储备熟悉这一领域的人才可能是当前各基金公司需要考虑的首要问题 。 ”姚慧认为 ， 在法律法规明确完善的前提下 ， 公募REITs会迎来真正的大发展 ， 而机会总是青睐那些有准备的人 。
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