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马光远：深圳房价究竟是“暴涨”了还是“跌了”？

这几天 ， 房地产市场最大的热点是深圳房价的“暴涨”！可谓群情激愤 ， 特别是舆论将深圳房价“暴涨”的原因直指中小企业经营贷的钱流入了房地产 。 在上一篇《关于深圳房价的“暴涨” ， 我想说几句》中 ， 对此已经做了解释 ， 不再赘述 。
因为看到深圳市住建局局长张学凡对深圳楼市的热点问题进行回应的报道 。 关于深圳房价上涨的原因 ， 张学凡表示 ， 经调查 ， 深圳市二手住宅环比有一定的涨幅 ， 主要是由于受疫情影响等多种原因 ， 导致前期积累的需求在近期集中释放 ， 引发短期房价指数的上涨 。 此外 ， 市场交易成交高度集中在南山、宝安等热点片区、热点楼盘 ， 导致部分区域房价有所上涨 。
这个解释 ， 和我在上一篇文章中的分析是一致的 。 深圳房价的确涨了 ， 但这种上涨绝非是拿了中小企业的经营贷去炒房 。
而对于深圳房价是否暴涨 ， 张学凡表示：从调查来看 ， 确实存在着部分业主挂牌价过高 ， 严重背离市场行情的情况 ， 但是不能以偏概全 。 挂牌不意味成交 ， 挂牌价更不等于成交价 。 根据国家统计局公布的数据 ， 一季度我市新房价格上涨1.0% ， 二手房上涨2.8% ， 媒体基于挂牌价得出我市一季度二手房价格大幅上涨9.7%的结论 ， 与事实严重不符 。 对于这个结论 ， 我完全认可 ， 和我的分析也是一致的 。 我们的很多媒体 ， 真的应该实事求是 ， 不要为了吸引眼球而吸引眼球 。
但这个事 ， 却折射出中国房地产领域长期存在的最大的乱象——信息乱象 。 深圳房价既然没有暴涨 ， 为什么媒体却炒作暴涨的消息？中小企业经营贷没有大量流入房地产 ， 为什么却引发了巨大的舆情 。 人们热衷于传播假消息 ， 使这个市场上真的消息你根本无法知道 ， 或者被地方政府和开发商垄断 。 这是中国房地产市场最大的短板之一 ， 可惜很少有人意识到这个问题的重要性 。
中国的房地产市场可谓问题多 ， 无论是市场管理、市场交易、土地制度还是房价统计数据等一系列基本制度方面都存在严重残缺 。 但最大的乱象是信息的混乱和不透明 。 无论是在房价的统计、住房的基本供应量、开工面积、还是在基本的销售数据以及房地产信息的基本联网方面 ， 都存在着信息的严重残缺不全和虚假等情况 。
深圳的那个被处罚的开了三次盘 ， 每次开盘都售罄的楼盘之所以可以堂而皇之宣传“秒光” ， 是老百姓根本不知道这个楼盘究竟有多少房子 ， 而这种一个楼盘分批开盘已经是全国搞了多年的行业明规则了 。 多次开盘的目的只有一个 ， 就是给老百姓制造楼盘热销的假象 。
开发商利用信息的不对称分期滚动开盘、炒作概念、提高房价、捂盘惜售等情况充斥着全国的房地产市场 ， 根本的原因是基本的信息没有公开给购房者 。 一些被热炒的日光盘是不是真的 ， 每个楼盘的销售进度如何 ， 其实购房者根本没有途径知道 。
马光远：深圳房价究竟是“暴涨”了还是“跌了”？
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还有房价统计数据 ， 更是一团乱麻 。 比如现在的深圳房价数据 ， 媒体报道“暴涨” ， 而统计的数据如何呢 。 不知道大家是否记得本月初 ， 中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示 ， 有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌 。 具有象征意义的四大一线城市 ， 北上广深3月份二手房价全部下跌 。 其中 ， 上海下跌5.85％位居四大一线城市跌幅榜首位 ， 每平跌3401元位居全国首位 。
当时 ， 这个关于一线城市房价下跌的消息炒得满天飞 。 一些民众因为“全部下跌”喜大普奔 ， 我当时暗中叹息 ， 因为我观察到的情况和这个恰好相反：北上深的房价在反弹 ， 而不是下跌 。
马光远：深圳房价究竟是“暴涨”了还是“跌了”？
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【马光远：深圳房价究竟是“暴涨”了还是“跌了”？】而国家统计局4月16日公布的70个大中城市的房价统计数据却显示：深圳二手房3月份以单月环比上涨1.6%居全国各大城市之首 。 两个都很权威的机构 ， 一个是中国房地产协会 ， 一个是国家统计局 ， 统计结果完全相反 。 一个说一线城市全部下跌 ， 一个却是上涨 。 媒体又在爆炒“暴涨” ， 不仅深圳的老百姓无法知道真相 ， 很多研究房价的也跟着这些假数据翩翩起舞 。
好在老夫年轻时上过几次这些数据的当之后 ， 就再也不轻易相信这些数据 ， 而只相信自己的调研结果 。 但是 ， 如果没有一个权威的房价统计数据 ， 购房者根本无法做出正确的决策 ， 而只能跟着媒体、机构的这些不靠谱的数据和消息焦虑 。
中国缺乏权威的房价数据已经不是一天两天了 。 从1998年房改以来 ， 中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标 ， 在开发商和地方政府的垄断下 ， 学术、科研机构的数据来源有限 ， 而一些机构自己编的指数不仅权威性不强 ， 反而通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的 。
在房价统计失真的情况下 ， 官方公布的一些房价统计数据不仅和现实背离 ， 反而出现了很多的笑话 。 举个例子 ， 在2009年全国房价暴涨的情况下 ， 官方的统计结论居然是2009年房价“只涨了1.5%” ， 闹下天大的笑话 。 这次关于深圳房价矛盾百出的说法 ， 根子仍然在缺乏一个权威真实的房价数据 。
当然 ， 缺失的不仅仅是房价统计数据 ， 连中国拥有多少房子这样最基础的数据我们都没有 。 1998年房改以来 ， 中国统计部门从来没有进行住房的基本普查 ， 目前中国究竟有多少存量房 ， 各个城市供需缺口究竟有多大 ， 拥有两套以上住房的人的比例究竟有多少 ， 这事实上是一个非常简单的问题 。 因为房屋本身作为不动产 ， 各地的房管局都有详细的统计数据 ， 但就是这么一个非常简单的问题 ， 却成了中国房地产领域最大的信息之谜 。
前几天 ， 人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组发布的调查结果显示：城镇居民家庭户均总资产317.9万元 。 我国城镇居民家庭的实物资产中 ， 74.2%为住房资产 ， 户均住房资产187.8万元 。 居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1% 。 我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0% ， 有一套住房的家庭占比为58.4% ， 有两套住房的占比为31.0% ， 有三套及以上住房的占比为10.5% ， 户均拥有住房1.5套 。 很多人看到这个调查结果 ， 觉得自己又拖了后腿 ， 觉得调查结果和事实不符 ， 根本原因 ， 仍然是不知道究竟全国有多少房子 ， 而进行住房普查 ， 真的不难 。
在信息技术高度发达的今天 ， 在大数据的应用无处不在的今天 ， 在卫星定位系统连一头母猪都能轻易定位的今天 ， 中国究竟有多少房子 ， 却是难以破解的世纪之谜 ， 某个城市房价的涨跌居然成了哥德巴赫猜想 。 我倒建议 ， 如果实在搞不清楚 ， 把这事委托给高德、顺丰、百度、阿里巴巴等互联网公司 ， 我敢保证不需要一个月时间 ， 他们一定能拿出最真实的数据出来 。


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