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[投资时报]扣非净利缩水14.55%！招商蛇口盈利失速 “大本营”深圳板块毛利率大降，原创( 二 )


造成归母净利润率下滑的首要原因 ， 是该公司毛利率下行 。 2019年 ， 招商蛇口毛利率为34.65% ， 较2018年下降4.84个百分点 ， 同样为2017年以来最低水平 。
该公司财务总监黄均隆在2019年度业绩发布会上称 ， 毛利率下降主要由两方面原因引起 ， 一是受到限价和市场下滑影响 ， 二是深圳地区高毛利的双玺项目2019年结转量比2018年减少了18% 。
2019年年报显示 ， 去年招商蛇口布局的6个营收占比超过10%的区域 ， 毛利率悉数下挫 。 具体来看 ， 该公司最为倚重的深圳区域（营收占比达到22.15%）毛利率下降了13.02个百分点 ， 江南区域毛利率下降11.10个百分点 ， 华中区域毛利率下降5.05个百分点 ， 西南区域、华南区域、华东区域毛利率则分别下降3.71个百分点、2.84个百分点和1.97个百分点 。
费用上升侵蚀利润
招商蛇口归母净利润率的下滑也与其费用的增长有关 。
2019年 ， 在营收增速为10.64%的情况下 ， 招商蛇口的销售费用、管理费用和财务费用合计增长了21.99% 。
细分来看 ， 销售费用为22.07亿元 ， 同比增长42.01% ， 招商蛇口解释称 ， 是由于签约金额同比增长导致佣金代理费等增加 。 其中 ， 销售机构费用及佣金大增205.27%至9.35亿元；广告推广费增长28.40%至9.18亿元 。
管理费用约17.29亿元 ， 同比增长15.48% 。
财务费用则增长13.26%至27.73亿元 ， 主要是由于债务增加令借款费用化利息支出增加：该公司2019年利息支出50.22亿元 ， 同比增长39.28% 。 据2019年年报披露 ， 截至2019年末 ， 招商蛇口融资余额合计1397.54亿元 ， 融资成本在2.78%—8.06%之间 。 其中 ， 银行贷款余额949.84亿元 ， 债券融资余额255.16亿元 ， 信托融资余额129.56亿元 。 从期限结构上来看 ， 1年之内到期的融资余额为548.71亿元 。
三项费用合计占营业收入的比例 ， 由2018年的6.23%提高至2019年的6.87% 。
招商蛇口2019年三项费用变动情况（单位：万元）
[投资时报]扣非净利缩水14.55%！招商蛇口盈利失速 “大本营”深圳板块毛利率大降，原创
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大额计提存货跌价损失
除了毛利率下降和费用上升外 ， 资产减值损失的大幅攀升也是拖累招商蛇口业绩的一大因素 。
2019年 ， 基于稳健的考虑 ， 该公司计提存货跌价损失20.92亿元 ， 较2018年多计提了11亿元 ， 增长112.32% 。 标点财经研究员翻阅招商蛇口过去几年的年报发现 ， 这是该公司自上市以来首次计提存货跌价损失超过10亿元 。 这一规模相当于其2019年全年营业利润的7.95% ， 对其盈利能力有较大影响 。 同年 ， 该公司营业利润同比下降1.10% 。
招商蛇口2019年计提存货跌价准备的项目有7个 ， 集中在厦门、福州、珠海及佛山四个城市 。 其中 ， 仅厦门臻园项目便计提了9.79亿元损失；福州雍景湾项目、珠海依云华府项目分别计提3.81亿元、3.10亿元；佛山招商悦府项目计提2.96亿元；珠海招商雍华府项目、佛山招商越园项目、佛山公园1872项目分别计提0.64亿元、0.41亿元和0.22亿元 。
【[投资时报]扣非净利缩水14.55%！招商蛇口盈利失速 “大本营”深圳板块毛利率大降，原创】在披露2019年年报的当天 ， 招商蛇口发布了关于2019年度计提资产减值准备的公告 。 公告显示 ， 报告期内 ， 公司按照计提信用损失准备的会计政策 ， 对重大减值风险项目单独计提信用损失准备3853万元；按照计提存货跌价准备的会计政策 ， 共计提存货跌价准备20.92亿元；二者合计21.31亿元,减少公司2019年度归母净利润14.34亿元 。


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