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孙宏斌超市开张：甩资产换现金，强按融创暂停键，遭罚5000万

融创文旅板块投入产出比较低 ， 前期只在明面上便投入了200多亿 ， 每年20多亿产出 ， 确实拿不出手 。 “出售酒店等质量较差资产 ， 换取资金无可厚非 。 ”
一纸转让协议 ， 融创从“夺金”之战中 ， 败下阵来 。
信息显示 ， 融创旗下天津聚金物业管理有限公司近日发表声明 ， 因自身业务需要 ， 通过协议转让方式 ， 以每股8元价格 ， 向广东弘敏企业管理咨询有限公司转让金科股份11%的股票 ， 交易对价46.99亿元 。 同时 ， 其称权益变动完成后12月内 ， “不排除通过大宗交易、协议转让等方式 ， 继续减持金科股份” 。
减持后 ， 融创对金科持股比例从29%降为18% ， 也就远低于金科第一大股东“黄红云及其一致行动人”的30% 。
融创“夺金”未成 ， “捞金”却是名副其实 。
此前 ， 通过一手低成本买进金科 ， 一手高比例质押金科股份 ， 融创以较低资金占有量 ， 轻松入账47亿元 。
孙宏斌超市开张：甩资产换现金，强按融创暂停键，遭罚5000万
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但透过金科股权之争 ， 不难发现 ， 那个四面出击 ， 号角声起 ， 大肆“买买买”的融创消失了 。
而其掌舵人孙宏斌亦180度转身 ， 做起了“变卖资产” ， 收拢资金的生意 。
进击狂人 ， 缘何转性？
01“变卖”资产换现金
3月27日 ， 在融创2019年业绩发布会上 ， 孙宏斌言融创2020年将聚焦于降低成本、处置资产、谨慎拿地几个层面 。
孙宏斌超市开张：甩资产换现金，强按融创暂停键，遭罚5000万
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其中 ， “处置资产是坚决要做之事” ， 孙宏斌强调 。
事实也确是如此 。 除却出售金科股份 ， 孙宏斌早已瞄向酒店资产 。
信息显示 ， 2019年底 ， 融创已经卖掉了一个酒店 ， 另有4个酒店已然摆上货架 ， 短期内亦会成交 。
按照孙宏斌变卖酒店 ， 加之“还会卖掉一些商业和乐园”的说法 ， 不难推测 ， 融创处置资产之刀或优先对准文旅板块 。
实际上 ， 融创文旅集团 ， 直至2018年8月才正式成立 。 但文旅板块甫一成立 ， 便被列为公司的战略板块 。
此后短短一年多 ， 孙宏斌开启了大家熟悉的疯狂收购模式 。
2018年10月 ， 融创以近63亿元收购万达旗下13个文旅项目 。
此后 ， 便是耗资近153亿元 ， 收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权 。
2019年12月份 ， 融创再以逾10亿元 ， 将华侨城成都文旅项目收入囊中 。
彼时 ， 融创也在多个场合 ， 大谈文旅板块 ， 并视为融创的第二增长极 。
但不足两年 ， 融创文旅板块便有“早夭”之像 。
财报显示 ， 2019年融创文旅营收28.5亿元 ， 较2018年的20.3亿元 ， 同比增长40％ 。 但直至2019年底 ， 文旅板块 ， 只占当年全部营收的1.7% ， 不仅远低于物业（房产）销售板块的1595亿元营收 ， 亦低于同期物业管理板块的70亿元 。
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行业人士明军指出 ， 融创文旅板块投入产出比较低 ， 前期只在明面上便投入了200多亿 ， 每年20多亿产出 ， 确实拿不出手 。 “出售酒店等质量较差资产 ， 换取资金无可厚非 。 ”
不仅变卖酒旅资产 ， 如金科般通过股权换取资金的玩法 ， 融创亦乐此不疲 。
根据企查查数据显示 ， 自2019年11月至今 ， 融创房地产集团主体名下 ， 便有多笔股权出质 ， 合计出质金额超19亿元 。
而在更早的1月10日 ， 融创公告称 ， 以每股42.8港元配售1.8692亿股配售股份 。 据悉 ， 配售股份占融创现有发行股份数目的4.20% ， 配售事项所得款项总额约80亿港元 ， 折合10.28亿美元 。
明军直言 ， 融创配股主要为了这80亿港元融资 ， 但配股后续对股价的影响不能小视 。
趣识财经观察到 ， 自融创配股公告宣布当日 ， 股价收跌于44.6元 。 截至4月23日 ， 每股收于33元 ， 融创股价已下跌了26% 。
02现金余额低于短期负债
事出反常必有妖 。
疯狂进击的孙宏斌 ， 为何一改昔日买买买战略 ， 转而集中“出售”各类资产 。
嗅到其中玄妙的人 ， 不禁要问：融创到底怎么了？孙宏斌又在担心什么？
答案或是融创日益紧张的现金流 。
财报显示 ， 截至2019年12月31日 ， 融创现金余额为1257亿元 ， 其中非受限现金为779亿元 。 横向来看 ， 同期碧桂园/恒大/万科的现金余额 ， 分别为2684/2288/1662亿元 。 相较之下 ， 融创现金余额约为top3一半多些 。
与此同时 ， 截至2019年12月31日 ， 融创借贷总额却达到3223亿元 ， 同比上涨41% 。 财报解释 ， 借贷增加主要由于销售物业开工面积增加、文旅城建设及营运费用增加所致 。
趣识财经统计发现 ， 在借贷总额中 ， 1年内到期借贷总额约1357亿元 ， 占比为42% 。
孙宏斌超市开张：甩资产换现金，强按融创暂停键，遭罚5000万
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如果将融创非受限现金的779亿元 ， 与短期（1年内到期）借贷额1357亿元相比 ， 这一比值为57% 。
这或许解释了 ， 孙宏斌大肆变卖股权/资产的缘由 。
再看负债率 ， 按照债务净额/资本总额 ， 融创2019年资本负债比率为63.3% ， 高于2018年度59.9% 。
但按照房地产行业较客观的净负债率计算 ， 融创2019年的净负债率或超170% 。
注：净负债率=（有息负债-现金及等价物）/净资产 。 此处 ， 有息负债取融创借贷总额3223亿元 ， 现金取1257亿元 ， 净资产取公示的1141亿元 。
同时 ， 这一数据 ， 也是TOP10房企中最高的 。
03致命的经营风险
“节流”可降负债 ， 但要想开源 ， 除却变卖资产外 ， 最重要的却是扩大经营收入 。
但融创经营活动却并不乐观 。
数据显示 ， 2019年经营活动所得现金约405亿元 ， 较2018年632亿元下降了36%；而投资活动所用现金却由2018年的341亿元 ， 大涨至620亿元 。
这部分资金缺口 ， 全靠融资来补足（2019年融资活动所得现金为304亿元 ， 2018年为-104亿元） 。 关于融资 ， 在此前《线上卖房未及预期 ， 融创中国股债齐发融资百亿 ， 解流动性之困？》一文中 ， 略有论述 。
而新冠疫情到来 ， 给中国房地产市场带来了更大的不确定性 。
克而瑞数据显示 ， TOP100房企一季度全口径销售业绩同比下降20.8% 。 融创一季度累计成交618亿元 ， 同比下降22.6% ， 位居第五位 ， 且绝对量上仅为TOP3一半左右 。
财报显示 ， 截至2020年3月26日 ， 融创储备货值达3.07亿元 ， 权益土地储备约为1.53亿平方米 。 仅2019一年 ， 融创新增货值超7000亿 ， 仅次于碧桂园 。
一方面销售不及预期 ， 经营现金流大幅减少 ， 另一方面土储迅猛增加 ， 多重因素叠加 ， 孙宏斌不得不急踩刹车 。
但在急刹车之前 ， 围绕并购 ， 孙宏斌已经带领融创狂奔了5、6个年头：万达、乐视、绿城、融科置地以及雨润 ， 每一个知名房企背后 ， 都有孙宏斌的身影 。
而在油门换刹车的快速切换中 ， 融创能否快速适应这一节奏 ， 还未可知 。
【孙宏斌超市开张：甩资产换现金，强按融创暂停键，遭罚5000万】屋漏偏逢连夜雨 。
日前 ， 融创海南月岛项目因未批先建环评造假 ， 被罚5001.604万元 。 这一违规及处罚细节 ， 在4月22日中央纪委主管的《中国纪检监察报》中予以披露 。
显然 ， 这不是孙宏斌想看到的结果 。
但不可否认 ， 当孙宏斌按下进击暂停键之时 ， 便意味融创将面临着降速风险 ， 以及消耗过剩产能的巨大压力 。


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