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#21天#杨光华：21天，武汉楼市的复盘与猜想( 二 )


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3位分管营销的朋友 ， 与我分享了他们对后市的观点 。
他们是最了解武汉市场实情的一批人 。
他们均预测 ， 今年武汉楼市将非常艰难 。
一世界500强房企营销总表示 ， 市场还处于冷清期 。 这个时间还要持续两三个月 。 但开发商的降价空间有限 。 今年卖的房子 ， 都是最近两年拿的微利或亏损的地 。 “2019年以前 ， 武汉楼市是非正常状态 ， 今年将回归正常 。 ”
一国企房企营销负责人认为 ， “最近两周 ， 上门量与成交量 ， 恢复了不到疫情前的一半” ， “短期内看淡武汉市场 ， 成交量会萎缩 ， 中长期还是看好武汉市场 。 ”
一港资房企营销负责人认为 ， 武汉楼市的这轮周期要持续一到两年 ， “开发商加快推货速度 ， 酝酿促销政策 ， 同时也在观察市场变动 。 ”
市场最终是供需决定的 。
一方面 ， 武汉的土地供应将猛增 ， 市场上的新房将跟随增加 。 这就是供应大增 。 另一方面 ， 购房需求将锐减 。 主要是人们收入不稳定或降薪、公司亏损等背景下 ， 不敢买房 。
一增一减 ， 直接影响买房人的心理预期 。
在悲观的同时 ， 也有乐观 。
武汉的抗疫经验、城市治理能力、公共基础配套 ， 比疫情前均有大幅提升 。 套用张教授的那句名言 ， “武汉是中国最安全的城市 。 ”从产业与住宅投资的角度 ， 武汉也是中国相对安全的城市之一 。
此时的武汉市场 ， 还差一个刺激政策 ， 或者说是一个大招 。
没有这个大招 ， 武汉楼市会非常困难 。
4月20日 ， 武汉发布二季度170个项目可售 ， 约7万套新房源 ， 供应充足 。 若加上15万套库存 ， 累计22万套房源 。
有人测算 ， 未来两年 ， 武汉商品住宅潜在库存68万套 。
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行情再差 ， 也有人买房卖房 。
对比2019年武汉楼市 ， 阳逻、汉南等不限购区域 ， 成为外地人投资的热点 。 单套总价100万左右 ， 不限购 。 这些区域的地铁规划与快速路 ， 拉近了与武汉主城区的时间距离较短 。
在中心城区的4-5w豪宅 ， 也是热点 。 武汉已有800-1000万级的超级刚需 ， 他们卖掉手中的房产 ， 再换豪宅盘 。 这些人多是80后、90后对生活品质有要求 。
这两类刚需 ， 依旧是武汉楼市的热点 。
二季度可售的170个项目中 ， 江岸有10个 ， 江汉有3个 ， 武昌有6个 。 三个主城核心区的新项目 ， 占总数的11% 。 黄陂区（23个）、新洲区（23个）、东西湖区（20个） ， 位居二季度楼盘数量前三强 ， 也印证了郊区的价格战将开始 。
同时 ， 业内人士认为 ， 武汉市场的需求端 ， 还缺少刺激政策 。 如首付比例、再次改善买房资格等 。
如果房地产市场持续下滑 ， 将反过来拖累武汉的经济 。
［后记］
最近 ， 提出坚持“房住不炒” ， 用宏观政策 ， 对冲疫情影响 。
积极的财政政策、稳健的货币政策 ， 降准、降息、再贷款 ， 支持中小微企业 。
经济学家任泽平说 ， 当前社会一个重要矛盾 ， 是人民群众疫情后日益强烈的报复性消费的需求 ， 和口袋里没钱之间的矛盾 。
对于武汉楼市来说 ， 有钱的 ， 没买房名额；有名额的 ， 钱少 ， 将是主要矛盾 。 对于武汉市场 ， 我也是短期看弱 ， 长期看好 。
对于买房人来说 ， 疫情、经济等不确定性 ， 留钱熬过苦日子 。
对武汉的开发商来说 ， 业绩任务不变 ， 起跑即冲刺 ， 找到消失的买房人 。
武汉这种特殊的城市 ， 房地产若没有大政策 ， 苦日子可能刚刚开始 。
文｜杨光华（地产写字人）
（责任编辑：徐帅 ）


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