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「老洋房」揭秘上海老洋房交易( 二 )


链家豪宅事业部新里洋房总店商圈经理周洲告诉21世纪经济报道采访人员 ， 在现存老洋房中 ， 90%以上归国家所有 ， 上海私有产权的老洋房总共只有200-250幢 ， 其中产权清晰、可出售的老洋房在100幢以内 ， 而修缮完好的不足50幢 。
周洲表示 ， 私人拥有的老洋房中 ， 房屋主人主要以家族财产的继承者和有老洋房情怀的企业家这两类为主 。 有意购买老洋房的客户分为很多种 ， 并不一定是某一特定的群体 ， 有些客户是成功企业家 ， 也有部分境外人士或海归族 ， 还有些影视圈、文艺圈的明星大腕有意购买老洋房 。
据他观察 ， 老洋房除了作为房屋自身的居住功能外 ， 购买者更多的需求倾向于资产配置 ， 根据过往交易情况来看 ， 收藏需求大于自住 。
如果去检索网络信息 ， 也会发现 ， 近年来最为知名的一宗老洋房的交易是愚园路严家花园 。 上海严家花园位于长宁区 ， 建于1920年 ， 是一栋假三层的英式独立式花园住宅 ， 占地8.5亩 ， 建筑面积1570平方米 ， 花园面积有4900平方米 。 由近代著名企业家严庆祥于1940年所购 ， 2008年被盛大网络首席执行官陈天桥以2.8亿入手 ， 这幢生意稳赚不赔 ， 修缮后到2016年对外已经是10亿的天价 ， 均价超过63万每平米 。
周洲透露 ， 在德佑地产（上海链家前身）成立之初就在服务老洋房的客户 ， 至今已有18年 ， 在过去3年里整个上海链家的成交数量为8幢 ， 最高的一笔为1.9亿元 。
老洋房这种业务 ， 一年不开张 ， 开张吃三年 。 老洋房交易的确有金额高、产权复杂、需要补缴土地出让金、维修成本高等特性 。 周洲讲述到 ， 老洋房的成交周期长 ， 2009年一位外地知名企业家联系上他 ， 表示想购买一套能彰显身份的老洋房 。 周洲推荐了一套位于愚园路的老洋房 ， 客户十分满意 ， 但并没有当即决定购买 ， 然后该套老洋房便被其他客户购买 。 此后 ， 周洲陪客户看了多套洋房 ， 客户均不满意 ， 直到2012年才终于等来永嘉路一套老洋房 ， 但受限购及贷款问题的影响 ， 直到2013年才完成交易 ， 整个过程持续了4年之久 。
不过买到之后并不是终点 。 维护和修缮是一个极耗钱的大难题 ， 且动辄牵涉到文物保护问题 。
比如 ， 2017年解放日报曾报道 ， 有市民反映 ， 位于长宁区的罗别根花园和霍更斯别墅两处老建筑日益颓败 ， 却始终无人进行修缮 。 但除了程序复杂 ， 资金是个大问题 ， 修缮霍更斯别墅的预算大约在三千万元左右 ， 业主无力承担 。
此外 ， 老洋房修缮不当 ， 也可能又是一种对经典的破坏 。
2017年上海也发生了老洋房修缮不当遭举报的事情 。 上海静安区巨鹿路上一处优秀历史保护建筑被完全拆毁 ， 改建为一处貌似现代风格建筑 。 这原本是一英式花园住宅 ， 但此处建筑几年前被一个私人业主以8000多万元价格买下 ， 这个业主为一个90后海归女孩 ， 其母亲在对这处工程进行照看 。 后来静安当地政府监管部门介入调查 ， 责令其立刻停止修建新建筑 ， 并对老建筑进行复原 。
（责任编辑：李显杰 ）


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