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融创“变脸”

傻大方_本文原始标题：融创“变脸”来源：读懂财经研究
对于杠杆这事 ， 孙宏斌一直有着自己的见解 。
“去不去杠杆 ， 还要看企业的情况 。 如果你的素质好、资产质量好、操作能力强 ， 那你是可以加杠杆的 。 如果你的资产质量差、运作能力差 ， 你的杠杆越多死得越快 。 ”
孙宏斌之所以这么说 ， 也是有底气的 。 融创中国(HK:01918)抓住了2015年至2018年那波房地产行业的浪潮 ， 一跃进入了中国房企前四强 。
可能是出于对自己能力的自信 ， 过去几年 ， 孙宏斌的融创几乎是市场上最大的“接盘侠”之一 。 乐视、万达、泛海……一方有难 ， 融创支援 。 目前 ， 融创超过六成的土地储备 ， 都是通过收并购获得的 。
而融创中国并购的钱 ， 绝大部分都是借来的 。 截至2019年末 ， 融创有息负债已经高达3222亿元 ， 是净资产规模2.8倍 。
但进入2020年 ， 融创变了 。
一向出手阔绰、热衷“买买买”的孙宏斌不见了；取而代之的是一个热衷于“卖卖卖”的孙宏斌 。
在3月的业绩发布会上 ， 孙宏斌透露 ， 2019年底融创成功卖掉了一个酒店 ， 另有4个酒店短期内也会成交 。
不仅卖酒店 ， 融创还卖股票 。 4月14日 ， 金科股份(SZ:000656)发布公告表示 ， 第一大股东天津聚金物业出让5.87亿股股份 。 而天津聚金物业正是融创中国的控股子公司 。
说到底 ， 世界是圆的 ， 出来混的 ， 迟早也是要还的 。
/01/孙宏斌的“逆袭”
与20年前相比 ， 孙宏斌明显成熟了不少 。
2019年12月5日下午 ， 在被问及融创前11个月销售额超过万科 ， 跃居行业第三是什么感受时 ， 孙宏斌不再意气风发 ， 扬言要“打败万科”；他只是微微一笑 ， “那是一个意外 。 ”
俗话说得好 ， 男人的嘴 ， 骗人的鬼 。 尤其是孙宏斌这样老男人说的话 ， 更是不能相信 。 这显然不是一个意外 。
融创逆袭的原因也很简单 。 孙宏斌抓住了2015年至2018年那波房地产行业的浪潮 。
2015年至2018年 ， 房地产行业销售额年均增速超过15% ， 堪称又一个“黄金”时期 。 房价一路猛涨 ， 一二线城市的品牌新房一房难求 ， 摇号中签率堪比中彩票 。 盛况之下 ， 房企只要存货足够多 ， 就有爆发式增长的机会 。
在这波房地产牛市中 ， 孙宏斌没有手软 。
通过下图我们可以看到 ， 2015年、2016年 ， 融创的新增土地面积 ， 呈几何倍数增长 。 2015年 ， 融创新增土地面积增长了近2倍；2016年更猛 ， 增长了近4倍 。 2017年 ， 融创新增土地面积 ， 是2014年的近19倍 。
融创“变脸”
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截至2019年末 ， 融创手握2.32亿平方米土储 ， 土地货值高达3.07万亿元 。 对应融创2019年全年销售收入5562亿元来看 ， 即便未来5年不再新增土储 ， 融创每年销售规模也可维持在5000亿元至6000亿元 。 这对于99%的房企来说 ， 不敢想象 。
反观万科 ， 过去几年拿地并不“积极” 。 2015年 ， 万科(SZ:000002)拿地面积是融创的1倍；2016年、2017年 ， 万科拿地面积不到融创的70% 。
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伴随着土地规模的增长 ， 融创的销售规模由2015年的734.6亿元 ， 增至2019年5562.1亿元 ， 一跃进入了中国房企前四强 。
至此 ， 孙宏斌终于在房地产行业拿回了属于他的地位 。
/02/杠杆和周期 ， 房企更迭的钥匙
房地产行业 ， 说到底绕不开两个东西 ， 杠杆和周期 。
融创的崛起 ， 不仅是因为搞对了周期 ， 更重要的是 ， 其放了足够高的杠杆 。
2016年融创有息负债高达1128亿元 ， 加权融资成本5.98% ， 算下来其每年借款付出的财务支出就高达67.5亿元 。
而当年融创的净利润为29.38亿元 ， 毛利润为48.48亿元 ， 这意味着融创需要付出的利息 ， 远远高于公司当年的毛利润、净利润 。
某种程度上说 ， 融创只能寄希望于2017年、2018年房地产市场的产品畅销、房价大涨 ， 这样才能覆盖住巨额的利息成本 ， 不至于公司出现现金流断裂的问题 。
事实上 ， 这样的高杠杆 ， 也延续到了现在 。
截至2019年末 ， 融创有息负债高达3222.7亿元 。 这个数字 ， 是2015年的7.7倍 。
这是什么水平？2019年末 ， 融创有息负债是净资产规模的280%；反观万科 ， 有息负债只有净资产的95% 。
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从短期资产流动性看 ， 截至2019年末 ， 融创的现金及现金等价物为779.44亿元 ， 而短期借款高达1357.33亿元 。 换句话说 ， 融创2019年末的现金储备 ， 并不足以覆盖短期借款 。
房地产行业遇冷 ， 叠加突如其来的疫情 ， 让高杠杆的融创压力山大 。
/03/杠杆的代价
说起来 ， 融创的逻辑其实很简单 ， 希望房地产市场火爆 ， 房子畅销、销价大涨 。
只有这样 ， 融创手中的现金 ， 才能够覆盖巨额的利息成本 ， 才可以偿还到期的借款 ， 不至于让公司现金流断裂 。
但显然 ， 房地产钻石时代已经过去了 。 在城镇人均居住面积已达40平米 ， 加上房住不炒的方针下 ， 房地产市场价格上涨的概率越来越小 ， 而销售面积下降的概率却越来越大了 。
至少从去年的销售数据来看 ， 是这样 。 2017—2019年 ， 房地产行业销售面积分别为16.94亿平方、17.17亿平方、17.16亿平方 。 相较于2018年 ， 2019年销售面积微微下滑 。
在这种情况下 ， 过高的负债 ， 除了要承担大量的财务费用 ， 造成现金流紧张外 ， 没有一点好处 。
也正因为如此 ， 如今融创不仅卖房子 ， 也开始卖酒店 。
在3月的业绩发布会上 ， 孙宏斌透露 ， 2019年底 ， 融创成功卖掉了一个酒店 ， 另有4个酒店短期内也会成交 。 此外 ， 他还透露 ， 将来不排除卖乐园 ， “打折卖也行” 。
在成为接盘侠多年后 ， 融创也要开始找人接盘 。 某种程度上来说 ， 与融创追上万科一样 ， 这也不令人意外 。
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【融创“变脸”】真应了那句老话 ， 出来混 ， 迟早是要还的 。


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