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财经密报：如何判断一块地能不能拿？看这些数字就行了( 三 )


产品选择：通常以“改善”和“高端”产品为主 ， 通过产品力打造实现真正的溢价 ， 不一味追求快速回收资金 。
快速回收资金是因为没有涨价及产品溢价预期同时为规避风险所以尽快落袋为安 ， 落袋以后再投资赚取利润 。
在没有更好投资机会之前 ， 不如让资金在这种优质项目上多攫取溢价带来的利润 。
指标应用分析：该策略下 ， 净利率和投资ROIC指标更值得关注 ， 股东资金回收期和项目IRR指标可适度降低要求 。
在预期价格涨幅和产品溢价大于资金成本的情况下 ， 可以拉长销售周期 ， 获取高额利润 。
融资选择：前期融资因其期限短、成本高、与项目开发贷也会产生冲突 ， 建议选择低成本的开发贷 。
因为在项目IRR大于外部融资成本情况下 ， 因项目销售周期较长 ， 可以充分拉长低成本开发贷资金使用周期 ， 拉升股东资金IRR 。
2.现金流优先型
适用范围：对于地缘客群为主的远郊项目 ， 机会型区域 ， 应该更加关注股东资金安全性 ， 建议速战速决 。
因为目标客群单一 ， 好比封闭池塘中的鱼 ， 需要尽快拿下 ， 避免竞品分流客源导致销售周期拉长而降低收益率 。
产品选择：因为价格上涨预期不强 ， 客户总体上对价格敏感度较高 ， 现金流优先型项目通常以“刚需”和“首改”产品为主 ， 选取“货地比“较高的项目 ， 快速回收股东资金 。
指标应用分析：可适度降低净利率和投资ROIC要求 ， 快速周转 ， 利用有限资源做大规模 ， 需更关注股东资金回收期和股东IRR指标 。
适度牺牲利润率的逻辑是 ， 以当前低价销售 ， 在考虑融资成本、营销管理费用后 ， 比明年上浮10%价格销售更能提升股东资金收益 。
在保证股东资金IRR的情形下 ， 在合理压缩股东资金回收期 ， 适度降低净利率要求 ， 是这类项目的选择 。
融资选择：因项目采取快周转思路 ， 采取开发贷融资借款期限较短 ， 无法有效提升股东资金IRR 。
这类项目更适合成本略高的前端融资模式 ， 提升股东资金IRR同时降低股东资金回收期 。
3.现金流利润平衡型
适用范围：对于环城一些中低密度项目 ， 单纯快周转追求现金流浪费了项目的具备打造产品的容积率优势 。
如果单纯追求利润又不像核心优质地块那么具有竞争力 ， 这时候不妨做一个折中选择 。
即我们通常讲的“拉高排低” ， 高密度部分快速周转 ， 收回股东资金投入 ， 而低密度部分 ， 利用其产品力 ， 更加关注利润的拉升 。
产品选择：低密度部分打造和利润优先型一样的“改善”及“高端”产品 ， 打造品牌形象 ， 高低度部分则与现金流优先型一样以“刚需”和“首改”客户产品为主 ， 快速回收股东投入资金 。
这种“高低配”的方案 ， 兼顾了各种产品 ， 可以有效满足各种需求的客户 ， 对项目销售风险的规避起到分散作用 。
指标应用分析：这类项目在投资决策时 ， 要平衡关注各项指标 ， 一般项目前期推出刚需产品 ， 缩短股东资金回收期 ， 提升股东资金IRR ， 后期推出改善及高端产品 ， 追求较高的利润率 。
融资选择：项目可综合前期融资和项目开发贷融资 ， 建议项目采取前端融资 ， 快周转部分先开发 ， 缩短股东资金回收期 。
待其销售完毕后 ， 对前端融资进行偿还 ， 然后选择项目开发贷融资 ， 充分拉长低成本开发贷资金使用周期 ， 拉升股东资金IRR 。
投资测算过程可以有针对性调整各个指标的平衡 ， 因此不分具体情况 ， 一味关注净利率、IRR或者回收期 ， 是不科学的 。
机械地按照各指标下限进行投资决策也是不尽合理的 。
一句话总结 ， 千万不要为了拿地而拼凑决策指标 ， 也千万不要因为决策指标限制而不分析项目具体情况就放弃拿地 。
声明：哏都地产人（tj-realestate） ， 本文已获授权 。


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