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财经密报：如何判断一块地能不能拿？看这些数字就行了( 二 )


当预期售价增幅大于当前项目IRR时 ， 延长销售周期可提升该指标；销售回款安排上 ， 在合理时间范围内缩短回款周期；资金支付层面 ， 如果乙方垫资成本低于项目IRR ， 尽量做到晚支付 。
股东资金IRR在项目IRR的基础上 ， 更多受外部融资影响 ， 项目IRR高于外部融资成本时 ， 外部融资金额越大占用时间越长 ， 股东IRR会越高 。
但这同时会侵蚀项目净利润 ， 从这个角度讲 ， 它和净利率是此消彼长关系 。
财经密报：如何判断一块地能不能拿？看这些数字就行了
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资金投入和回收指标
股东资金回收期 ， 顾名思义 ， 是股东收回投入资金的期限 。
这是追求快周转的公司非常关注一个指标 ， 这种风格的公司恨不得今天支付地价款 ， 下个月就把股东资金回收 ， 以便于快速扩大规模 。
这种模式实现快周转是没问题的 ， 某园已经把此模式演绎到极致 。
有相关分析说这是一个股东资金安全性指标 ， 事实并非如此 。
项目公司后期如果没有盈利 ， 同样需要股东资金支持的 ， 这个指标单纯是一个周转效率指标 ， 而非项目盈利指标 。
不过快周转带来的规模效益 ， 对公司品牌效益的提升 ， 也是对盈利指标的很好的补充 ， 所以就算最后利润率较低而实现了品牌的提升 ， 也是一种收获 。
根据杜邦分析模型 ， 净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数 。
在地产行业可以改成净资产收益率=销售净利率*存货周转率*权益乘数（全周期负债均值/股东资金均值） 。
可见只要实现快周转 ， 牺牲一点净利率是可接受的 ， 只要存在可以复制的再投资机会 。
至于股东资金投入峰值 ， 在资金充裕的时代 ， 各开发商考虑的不是太多 。
现在“五行缺金”的年代 ， 开始考虑投入资金和撬动规模的比例关系了 。
和快周转目的相同 ， 想用少的资金投入迅速做大规模 ， 成了投资决策的一个考虑因素 。
峰值固然要考虑 ， 需要提前的资金安排 ， 同时峰值的占用周期 ， 这是一个非常重要的因素 ， 长期大量占用股东资金的项目对项目和股东来讲 ， 都要重点关注 。
同样这两个指标在测算中也是可调整的：
前端融资（最好在土地款缴清前）可以减少股东资金峰值和占用周期 ， 快速周转开盘 ， 大面积同时推售 ， 可以加速股东资金回收 。
但前端融资和快速销售在融资成本较高和后期售价有较大涨幅时 ， 对项目的净利率、IRR都会产生影响 ， 需要综合项目整体进行调整 。
决策指标的应用要结合项目定位及经营策略 ， 部分开发商在拿地后做项目运营策划时 ， 才真正确定经营策略 ， 这是不负责的表现 。 可行性研究阶段 ， 与项目经营策略对应的产品线要明确 ， 项目具体的规划设计方案都该具备落地性 。 这一点部分快周转公司做得更好一些 ， 因为其产品大部分简单复制 。
财经密报：如何判断一块地能不能拿？看这些数字就行了
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投资测算指标应用分析
接下来聊聊 ， 决策指标的应用要结合项目定位及经营策略 。
【财经密报：如何判断一块地能不能拿？看这些数字就行了】前文提到的指标 ， 大多是住宅开发更关注的指标 ， 所以针对其应用 ， 也主要分析住宅开发 ， 关于商业办公等运营类产品的本文不做分析 。
对于居住类项目而言 ， 项目的经营策略 ， 从投资决策指标视角看 ， 主要是“现金流优先型”或者“利润优先型” ， 以及二者兼顾的“平衡型” 。
区分三种经营策略做简要分析：
1.利润优先型
适用范围：对于城市核心地段或者具备独特配套资源（如景观学区等）的优质土地 ， 其具有不可复制的稀缺性 ， 抵御市场风险能力强 ， 长期看好 。
建议经营策略是充分攫取土地的价值 ， 利润优先 ， 不要过分关注周转速度 ， 因为售价提升预期可覆盖资金成本 。


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