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融创中国陷入流动性危机，欲出售文旅酒店谁来接盘？

融创中国陷入流动性危机，欲出售文旅酒店谁来接盘？
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收并购是把双刃剑 。
去年财报靓丽 ， 融创去年全年营业收入总额达到1693.2亿元 ， 同比增长35.7% ， 归母净利润260.3亿元 ， 同比增长57.1% 。
放长时间轴 ， 融创中国自2015年起至2019年合同销售金额分别为682.1亿元 ， 1506.28亿元 ， 3620.1亿 ， 4608.5亿元 ， 5562.1亿元 ， 同比增速分别为3.66% ， 120.83% ， 140.33% ， 27% ， 20.7% 。 受到行业下行的影响 ， 融创近两年增速明显放缓 。
今年开年又遇疫情 ， 疫情之下融创紧急采取线上售房 ， 但线上售房反响平平 。 相关数据显示 ， 2020年1-2月 ， 融创累计实现合同销售金额约人民币308.4亿元 ， 同比减少26.97% ， 累计合同销售面积约224.7万平方米 ， 同比减少19.98% ， 合同销售均价约人民币13720元/平方米 。
疫情下回款难资金链承压 ， 高负债风险攀升 ， 高杠杆的融创陷入流动性危机 。
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净负债率176.4%
融资成本居高不下
融创中国近三年2017年-2019年的负债率分别为90.27% ， 89.8%和63.3% 。 融创的负债率稳步下降 ， 但由于房企存在大量预售账款 ， 资产负债率不能较为客观的评估企业真实的负债情况 ， 净负债率更能准确地房企的真实的负债情况 。
然而融创中国的净负债居高不下 ， 2017年融创中国的净负债率为202.0% ， 2018年回落至149.4% ， 2019年半年报显示净负债率为205.9% ， 2019年年底稍有回落为176.4% ， 仍居高位 。
高杠杆高周转为房地产行业属性 ， 但融创的净资产负债率远高于其他龙头房企 ， 2019年 ， 融创中国净负债率为176.4% ， 碧桂园净负债率为46.3% ， 万科的净负债率为33.9% 。
截至2019年底 ， 融创借贷总额为3222.7亿元 ， 其中长期借贷为1865.4亿元 ， 一年内到期借贷为1357.3亿元 ， 截止2019年年底 ， 融创账面现金1257.3亿元 。 账面现金不足以覆盖短期债务 。
融创中国陷入流动性危机，欲出售文旅酒店谁来接盘？
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图片来源：融创中国财报
图片来源：融创中国财报
2020年1月10日 ， 融创中国以每股42.8港元配售1.8692亿股配售股份 ， 配售将为融创募得资金80亿港元 ， 今年一月份公开募集资金为历年来最多的一次 。
节点财经整理发现 ， 不计2010年IPO上市募股 ， 除此之外融创算上今年配售股份共进行了4次公开配股 ， 2013年一次以每股6.7港元配售3亿股配售股份 ， 共募集资金20.1亿港元 。
值得注意的是2017年进行了两次公开配股 ， 2017年进行了两次公开配股 ， 分别以18.33港元配售2.2亿股 ， 募集资金40.3亿港元 。 分别以31.1亿元配售2.5亿股 ， 共募集资金77.8亿港元 。
同时 ， 2017年是融创大并购的一年 ， 也是融创扩张最快的一年 ， 配股融资为扩张 。 而在并购王孙宏斌表示将要低速扩张谨慎拿地的这一年 ， 再次进行了配股 ， 配股融资的优势在于无融资成本 ， 不会增添负债压力 ， 目的明显为优化财务结构 ， 降低资产负债率 。
为满足对资金的需求 ， 融创除了公开配股 ， 年初还发行了优先票据 。 2020年1月8日 ， 融创发行2025年到期的5.4亿美元的优先票据 ， 票据票息为6.5% ， 发行利率创历史新低 。
今年年初 ， 碧桂园发行两笔分别为2027年到期的5.5亿美元和2030年到期的4.5亿美元的优先票据 ， 两笔票息分别为每年5.125%、5.625% ， 同为2020年年初发行美元优先票据 ， 碧桂园的优先票据票息均低于融创 。
节点财经整理发现 ， 去年几笔优先票据票息均在7.0%以上 。 2019年2月13日 ， 融创中国发行2022年到期的8亿美元优先票据 ， 年利率为7.875% 。 2019年1月11日 ， 融创中国发行2021年到期的6亿美元优先票据 ， 年利率为8.375% 。 2019年4月11日 ， 融创中国发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据 ， 年利率为7.95%计息 。
孙宏斌在业绩会上表示 ， 今年对融创的规划之一就是降低融资成本 ， 希望保持融资总量的同时 ， 融资成本能够降低1-2个点 。
目前融创中国在融资上问题应分为三个层面 ， 一是对融创来说能不能保持融资大门对其持续敞开 ， 二融资总量能不能达到融创的需求量 ， 三在在基于前两项的前提下 ， 才有能力考虑能否适当降低融资成本 。
深陷文旅困境
售卖固定资产
融创文旅板块被视为融创的“第二曲线” 。 融创发力文旅板块布局可追溯至2017年 ， 融创收购万达文旅资产包 。 融创与万达签订13个万达城项目收购合同 ， 并约定收购后万达城冠名不变 ， 项目仍由万达单方面设计、建设和管理 。
2018年8月 ， 融创集团正式成立文旅集团 ， 并将其列为重要的战略版快 。 同年10月 ， 经融创和万达双方协商 ， 融创以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅项目 。
龙头房企融创在物业销售持续增长的同时 ， 着力布局文旅板块 ， 对文旅板块展现极大的野心 。 融创中国行政总裁汪孟德曾言 ， “未来 ， 融创的’地产+’会贡献大量的现金流 ， 相信文旅集团会做到全国、甚至全世界最强的文旅集团 。
除了融创收购万达文旅资产包 ， 融创近三年也在文旅板块动作不断 。 去年11月份 ， 融创以152.69亿元收购云南城投持有的环球世纪及时代环球各51%的股权 。 交易完成后 ， 环球世纪及时代环球将成为融创间接附属公司 ， 并更名重组为“环球融创会展文旅集团” 。 通过此次收购 ， 融创中国首次涉及到了会展业务 。
去年12月份 ， 融创以10.42亿元接盘华侨城成都文旅项目 。 “洛带博客小镇”项目位于成都市龙泉驿区洛带古镇的核心位置 ， 该项目是成都十二五规划重点打造的国际高端人文旅游小镇 。
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据融创中国财报显示 ， 目前融创已布局12座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇 ， 其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店 。 融创文旅集团已是全球最大的文旅产业运营商、全球最大的文旅物业持有者 。
据2019年财报 ， 文旅城建设及运营实现收入28.5亿元 ， 全年收入增长约41% ， 占比仅1.7% 。 纵观近三年的营收情况 ， 2017年为10.86亿 ， 2018年为20.3亿元 ， 2019年为28.5亿元 ， 总体呈现增速缓慢 ， 占比偏低 。
去年 ， 融创前期投入的部分文旅城投入运营 ， 融创在广州 ， 无锡昆明等地的文旅城项目已经开始运营 。
截止2019年底 ， 融创文旅部分的资产总额1001亿元 ， 负债总额224.7亿元 。 文旅扩张的债务给融创压力不小 ， 在行业下行的时期 ， 文旅项目的压力开始显现 。
文旅城的特点为为拿地成本较低 ， 但前期投入大 ， 且开发周期长 。 文旅项目表现平庸 ， 释放红利不及预期 ， 文旅城在整体财报营收上贡献微弱 。
孙宏斌在融创2019年业绩会上表示 ， 目前融创持有资产规模偏大 ， 将会选择性的处置一些固有资产 ， 这部分固有资产主要指融创的文旅项目资产 。
疫情让文旅产业雪上加霜 ， 外加负债高企的压力 ， 融创不得不处置一下文旅资产 。 截止2019年底 ， 融创已成功卖掉了一个酒店 ， 据悉 ， 现在另有4个酒店短期内也会成交 ， 孙宏斌表示还要卖掉一些商业和乐园 。 融创欲出售文旅酒店 ， 谁会来接盘暂且不得而知 。
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收并购下营收靓丽
储备大量优质土储
融创去年全年营业收入总额达到1693.2亿元 ， 同比增长35.7% ， 归母净利润260.3亿元 ， 同比增长57.1% 。 公司拥有人应占溢利创历史新高达到人民币260.3亿元 ， 同比增长约57.1%.本公司拥有人应占每股基本盈利达人民币5.99元 ， 同比增长约58.0% ， 建议每股股息达人民币1.232元 ， 同比增长约49.0% 。
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图片来源:方正证券
去年融创营收一如既往表现靓丽 ， 融创从不到千亿到冲破五千亿 ， 融创只用了短短五年时间 。 自2017年起 ， 连续三年排名稳居第四位 。
相较于去年碧桂园合同销售额增速的10% ， 万科合同销售额增速的3.9% ， 中国恒大合同销售额增速的9% ， 融创中国增速更优异合同销售额增速达20.7% ， 有赖于激进并购优势持续释放和高杠杆高周转运转扩张 。
去年“收并购”节奏仍然激进 ， 收并购涉及实业集团 ， 泛海国际 ， 阳光城 ， 华侨城等众多项目 。
据节点财经不完全统计 ， 融创去年上半年 ， 1月份 ， 以125.53亿元收购泛海国际泛海京沪两大项目 ， 北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目 。 4月份 ， 以13.34亿元收购阳光100重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目两项目70%股权 。 融创去年下半年 ， 7月份 ， 以67亿收购新湖中宝两附属公司 ， 涉及沪浙苏20宗地 ， 10月份 ， 以40亿收购长实集团的大连项目 ， 并命名为“融创壹号院” 。
2017年是融创收并购动作最大的一年 ， 以150.4亿收购乐视网的8.61%股权、乐视影业15%股权和乐视致新增资后的33.4959%股权 。 以26亿收购链家6.25%股权 ， 32.3亿收购大连润德乾城 ， 以102.54亿收购天津星耀五洲项目80%股权 。
财报显示 ， 截止2019年底 ， 融创连同其合营公司及联营公司的总土地储备约为2.34亿平方米 ， 较上年增长40.96% ， 权益土地储备面积约为1.50亿平方米 。 于公告日期 ， 融创的总土地储备约达2.39亿平方米 ， 权益土地储备约为1.53亿平方米 。
去年 ， 融创获取确权土储货值货值约1.34万亿元的土储 。 其中 ， 2019年获取的土储中 ， 收并购获取6741亿货值 ， 占全年总新增土储的50% 。 截至公告日期前 ， 融创确权土地储备货值预计3.07万亿元 ， 超60%的土储通过收并购方式获取 ， 其中超82%位于一二线城市 ， 平均土地成本约4306元/平方米 。 收并购的确通过近五年的收并购为融创储备了大量优质土储 。
在今年的业绩会上 ， 融创董事局主席孙宏斌表达了融创今年要做的三件事 ， 调融资结构 ， 降融资成本 ， 并处置一些文旅项目持有资产 。 并购王孙宏斌在拿地上也一改激进常态 ， 表示要谨慎拿地未来拿地要拿对地方拿对时间 。 今年对于进入调整期的融创来说 ， 又是负重前行的一年 。
【融创中国陷入流动性危机，欲出售文旅酒店谁来接盘？】内容来源：节点财经撰写|汉唐


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