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「乐居网」跑马圈地 “成色”各异，深度研究｜24家上市物企业绩PK( 二 )


从数据上判断 ， 上市物业服务企业平均物管收入绝对差异较大 ， 由于物业管理服务收入以物业费为主 ， 因此体现了上市物业公司规模之外的项目质量的不同 。 同样的管理面积 ， 不同公司之间的收入产出差异可以达到1.97倍 。 有10家物业公司平均物管收入出现正增长 ， 如中海物业、碧桂园服务、宝龙商业、中奥到家；与此同时 ， 有6家物业服务企业平均物管收入出现负增长 ， 说明在企业外拓过程中项目收费水平不同或缴费率差异带来一定的“拖累” 。 其中保利物业下降幅度最大 ， 这与保利物业过去一年大幅拓展公建和城镇物业有关 ， 该类物业单位面积收入低于传统物业业态 。 此外 ， 还有新城悦、奥园健康、银城生活服务平均物管收入有所下滑 。 我们认为 ， 在规模扩张到一定阶段 ， 想要取得更好的增长“成色” ， 还需配置更好的业态和高产值项目组合 。
从ARPA值上看：业主增值服务经营产值梯队差异显现
增值服务的万亿市场是否存在 ， 或许这是一个从理想到现实的艰难过程 。
由于非业主增值服务与开发板块关系较大 ， 不一定真实反应企业经营能力 ， 我们梳理典型上市物管公司业主增值服务收入作为对比 。
典型物企中有6家业主增值服务收入占比已经达到20%以上 ， 包括永升生活服务、鑫苑服务、绿城服务、和泓服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务 ， 所有上述物管公司的平均业主增值服务收入在总营收中的比例为13.4% ， 比中国物协发布的行业500强企业均值6.7%高出一倍 。
营收规模较小的物企该比例受业务结构增长影响较大 ， 但是规模物企此数据代表意义更强 ， 说明行业领先的企业该项增值服务收入业务有了质的提升 ， 以永升生活服务为例 ， 25.7%的营收占比 ， 在典型物管公司中创下新高 。
更进一步 ， 我们采用ARPA指标（ARPA-AnnualRevenueofPremiumserviceperArea ， 即单位管理面积年业主增值服务产值）统计上市物管公司数据 ， 可以看到企业间单位管理面积年业主增值服务产值差异巨大 。 从最多到最少 ， 差距有12倍之多 ， 统计内物管公司ARPA均值为5.09元/平米 。
其中 ， ARPA值最高的是绿城服务 ， 为9.99元/平米 ， 紧随其后的永升生活服务 ， 社区增值服务单位面积收入达到9.17元 ， 其次为和泓服务、鑫苑服务 ， 分别为8.33元和7.22元 。 统计企业中 ， ARPA值较低的是中海物业 ， 为0.77元/平米 。
克而瑞认为 ， 该项业务的收入差异与企业的战略重视程度、业务选择及执行、业务创新情况有关 ， ARPA值高的企业在此方面表现更好 ， 该项业务的预期增长弹性更高 。
年内 ， 新城悦、永升生活服务年内ARPA值增速超过50% ， 分别达到了183%和54% 。 而从绝对值增长上看 ， 永升生活服务增长最大 ， 年内ARPA值增长超过3.2元/平米 ， 已接近绿城服务 ， 展示了其在社区增值服务领域内的巨大增长潜力 。
一般来讲 ， 业主增值服务包括社区空间运营、社区资产运营和社区生活产品和服务三类 。 根据对上述物管公司业主增值服务增长结构的梳理 ， 其增长的主要方面仍较依赖前两类业务 ， 如来自于空间资源的经营、车位租赁、房屋经纪、拎包入住等 。
我们认为 ， 业主增值服务确实是增长很快的板块 ， 但是来自业主生活服务消费的增长相对平缓 ， 社区生活服务业务的爆发还需静待 ， 但就具体到单个项目而言 ， 服务创新、管理创新、业务创新带来的增长空间仍然巨大 。
03
物管行业发展预判：
综合服务将造就更强壮的企业
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规模增长之外 ， 收入指标重要程度上升
规模仍然很重要 ， 但是由“规模”定义行业增长逐渐出现一定的不适用 ， 这是由企业不断变化的业态覆盖纵深和多元业务增长决定的 ， 管理规模无法对应企业的整体实力 。
规模之外 ， 营收能力将成为重要的指标 。 对单一物管公司而言 ， 自身高收益项目组合、创新性业务组合将至关重要 ， 这也会成为当下中型及以上物管公司接下来竞争的重心 。
换句话说 ， 即使规模有限的企业也可以通过经营创新、服务创新提升单位面积物管收入和增值服务产值 ， 增强企业综合竞争力 ， 通过多元业务的组合实现更优渥的发展空间 。
业绩“引擎”多元化 ， 延伸服务更综合
典型物管公司的业务依赖三驾马车 ， 即基础物业服务、业主增值服务和非业主增值服务 ， 随着公司的成熟度加大和业务服务领域的拓展 ， 一些物管公司的业务也出现一些变化 。 物管公司将不同板块纳入 ， 不断充实企业的综合实力 。
如奥园物业将商业运营和大健康板块带入上市公司；雅生活服务、佳兆业美好等将科技公司放入物业板块；新城悦服务覆盖智慧园区、智慧家居业务；时代邻里涉足市政环卫业务等 。 这些板块的发展使上述物管公司业务收入来源更多元 ， 如碧桂园服务拓展“三供一业”业务 ， 年内贡献15亿以上的收入 。
就主营业务而言 ， 物管服务的收入规模继续增高 ， 但增长弹性不足 ， 包括业主增值服务、智能化服务等在内的业务的增长弹性更高 。 物管公司的增长空间红利 ， 一定程度上来自原有相关服务领域的碎片化和市场化程度不足 ， 此类市场的整合在接下来将显现更高的增长 。


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