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节点财经@新增42个项目总负债超2078亿，雅居乐年报：2019年毛利下滑13.4%( 二 )


一直以来 ， 雅居乐都是一个相对低调的地产商 ， 气质上偏成熟稳健 ， 自2018年开始风格迥然 ， 在土地市场杀伐果断 ， 持续“大手笔”拿地 。 据2018年报显示 ， 雅居乐新拓展城市达到20个 ， 重点围绕珠三角、长三角、京津冀、成渝及中原等城市群 ， 共获得46幅新地块 ， 总斥资约426亿元 。
2019年 ， 雅居乐继续这一态势 ， 坚持“拿好地 ， 不拿错地” ， 重点聚焦一二线城市和强三线城市 。 年报显示 ， 报告期内雅居乐共增添42个优质新项目 ， 新地块的预计总建筑面积达1090万平方米 ， 总土地金额为472亿元 。 其中 ， 不乏高溢价 ， 比如以22.53亿元竞得昆明盘龙区KCPL2012-32-1、KCPL2012-33地块 ， 总起价为9.83亿元 ， 溢价率达129.2% ， 让人瞠目 。
激进的“买买买”之后 ， 雅居乐负债水涨船高 ， 资金链倍感压力 。
截至2019年底 ， 雅居乐负债总额2078.95亿元 ， 比2018年末增加324.3亿元 ， 总借贷966.7亿元 ， 同比增加了81亿元 ， 净借贷540亿元 ， 同比增加了106亿元 。
节点财经@新增42个项目总负债超2078亿，雅居乐年报：2019年毛利下滑13.4%
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图片来源：雅乐居财报
资产负债率76.1% ， 净负债率82.8% ， 较2018年末提升3.7% 。 2016-2018年 ， 雅居乐的净负债率为分别49.1%、71.4%和79.1% 。 逐渐走高的负债指标 ， 在坚持“房主不炒”政策的当下实乃“异类” 。
另一边 ， 是雅居乐日益吃紧的资金链 。 截至2019年底 ， 雅居乐手持现金426亿元 ， 短期债务423亿元 ， 但其中90亿元为受限现金 ， 手中现金及现金等价物仅有336亿元 ， 不足以覆盖短期借款 。
看一眼融资情况或更明了 ， 报告期内 ， 雅居乐共发行了14亿美元永续债 ， 以及5亿美元6.7%优先票据 ， 18.54亿澳门元定期贷款信贷 ， 11.7亿港元及1亿美元的定期贷款信贷 ， 截至2019年年末 ， 雅居乐永续债金额达135.6亿元 ， 比2018年末增加52.3亿元 。
据腾讯棱镜报道 ， 一位长期关注内房股的香港资本市场人士表示 ， 永续债虽然可以不计入负债项 ， 但实质上仍是债务 ， 而且融资成本比一般债务要高 ， 企业发永续债一般是解燃眉之急 ， 如长期背上永续债 ， 其利率将越来越高 ， 吞噬掉大量的企业利润 。
当“房住不炒”成为地产调控主基调 ， 生猛的孙宏斌直言融创不想挣第一 ， “宇宙第一房企”碧桂园一再强调“提质控速” ， 庞大的恒大真的慢了下来 ， 只有雅居乐还在狂奔 。 追溯过往 ， 或许陈卓林是真的不甘心 。
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陈卓林的不甘心
在一众地产大佬中 ， 陈卓林显然是不一样的 ， 出生于中山市当地的名门望族 ， 毕业于哈姆斯顿大学 ， 是个见过世面的人 。
1985年 ， 学成归来的陈卓林和其兄弟五人在中山市成立时代家具 ， 几年时间完成了最初的资本积累 。 1992年 ， 房地产迸发出跨越式发展的苗头 ， 许多知识分子纷纷主动下海创业 。 许家印放弃铁饭碗 ， 跑到深圳闯荡 ， 张玉良拿着上海市政府划拨的2000万元 ， 开始了绿地创业历程 ， 杨国强买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地 ， 兴建4000套别墅和洋房 ， 以“碧桂园之名”走上了暴富路 ， 嗅到财富味道的陈卓林则带领其家族成立了中山市雅居乐房地产开发有限公司 ， 并开发了其第一个房地产项目——中山雅居乐花园 ， 主要面向香港及澳门买家 。
到1997年 ， 受全球金融风暴影响 ， 香港房地产行业需求不振 ， 陈卓林家族开始转战大陆市场 。 行船向西起东风的岁月 ， 雅居乐业绩飞速增长 ， 2002年-2004年 ， 雅居乐的营业额分别为7.63亿元、19.32亿元、25.49亿元 。
和诸多地产商一样 ， 规模做大后的陈卓林也走进了资本市场 。 2005年 ， 雅居乐在香港联交所上市 ， 成为了继富力地产后 ， 第二家在港上市的民营地产企业 。 陈卓林身价大涨 ， 一跃登上2005《新财富》500富人榜 ， 位居第59位 ， 2006又以92.3亿元的身家 ， 晋升至《新财富》500富人榜第四位 。


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