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节点财经@新增42个项目总负债超2078亿，雅居乐年报：2019年毛利下滑13.4%

撰写|鲜宝
编辑|化雪
电视剧《北京人在纽约》中 ， 有一句经典台词 ， 如果你爱他 ， 请送她去纽约；如果你恨他 ， 请送他去纽约 。 对雅居乐的掌舵者陈卓林来说 ， 海南 ， 正是那个让他爱恨交加却又舍不得的地方 。
2019年 ， 被陈卓林视为“金蛋”的海南楼市迅速冷却 ， 长期押注于此的雅居乐不得不吞下这颗苦果 。
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“金蛋”失效
雅居乐毛利率大幅滑坡
3月23日 ， 雅居乐发布了2019年度业绩报告 ， 报告期内实现合约销售1180亿 ， 同比增加14.9% ， 超出全年销售目标1130亿元一丢丢 。 营收为602.4亿元 ， 同比增7.3%；归属股东净利润75.12亿元 ， 同比增长5.4% 。
这样的业绩增速 ， 在行业整体处于低位 。 目前发布财报的几家地产商中 ， 合生创展归母净利润增速64.3%、保利地产40.6% ， 融创57.1% ， 金科46% ， 龙光地产42.7%、碧桂园14.2% ， 万科15.1%、富力15.5%……相比之下 ， 曾经“华南五虎”之一的雅居乐明显落后 。
拉长来看 ， 这是雅居乐自2016年以来增速的最慢的一年 ， 2016-2018年 ， 雅居乐归母净利润增速分别为64.25%、163.84%、18.25% 。
更重要的是 ， 在业绩增速放缓的情况下 ， 雅居乐毛利润和毛利率双双下滑 ， 报告期内毛利润和毛利率分别为183.6亿元和30.5% ， 较2018年下降25.6%和13.4个百分点 。
节点财经@新增42个项目总负债超2078亿，雅居乐年报：2019年毛利下滑13.4%
文章图片
图片来源：雅居乐财报
从财务角度来说 ， 毛利是企业经营获利的主要基础 ， 公司要实现盈利 ， 首先就需要足够多的毛利 。 而毛利的多少则由毛利率决定 ， 毛利率的高低直接反映了企业的盈利能力 ， 以及增长潜力和生存现状 ， 雅居乐大幅下滑的毛利率 ， 在很大程度上说明公司的盈利质量不如从前 。
而针对毛利率下滑的问题 ， 雅居乐主席兼总裁陈卓林解释道：“毛利率减少的原因主要是海南岛的政策问题 ， 我们在海南去年收入就少了 ， 因为海南对我们整个毛利率 ， 特别在毛利额有最大贡献 。 所以2019年相应海南的贡献就少了 ， 所以就拉低了整个地产毛利率 。 ”
雅居乐可以说对偏居一隅的海南独有钟情 ， 自2009年起就在海口、文昌、陵水、万宁、临高等多个布局项目 。 随着2016年海南房价暴涨 ， 雅居乐妥妥收获了一波红利 ， 除了近百亿元营收贡献 ， 由于海南项目毛利率可达近60% ， 带动公司整体毛利率上浮 。
谁道花无百日红 ， 2018年开始海南房地产调控政策一个接一个 ， 各个都是“紧箍咒” ， 从限资金到限户籍 ， 从局部限购到全岛限购 ， 海南楼市一夜入冬 。
作为雅居乐的重要粮仓 ， 陈卓林口中的“金蛋”项目 ， 海南遭遇调控带来的影响无疑是巨大的 ， 特别是被寄予厚望清水湾项目 。 当年陈卓林为了在海南寻找最美丽的湾区发展 ， 坐着直升飞机把海南岛绕了个遍 ， 一眼就相中了湛蓝的清水湾 ， 但在海南收紧楼市调控背景下 ， 清水湾因为非刚需楼盘 ， 业绩迅速萎缩 ， 对雅居乐的影响恰如财报所示 。
而在业绩增速放缓 ， 毛利率下滑的同时 ， 近年来发力多元化和逆势扩张也使得雅居乐负债和现金流形势紧张 。
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多元化+扩张
负债和现金流形势紧张
随着房地产进入白银时代 ， 诸多房企都将多元化作为一条出路 ， 雅居乐也不例外 。 2019年中期业绩发布会 ， 陈卓林表示 ， “我希望4年后 ， 2022年到2023年 ， 地产跟多元化业务将各占收入一半 。 ”
从2019年报来看 ， 雅居乐多元产业发展势头还是不错的 。 2019年多元化业务收入的占比为10.1% ， 较上年增加3.6个百分点 。 其中 ， 物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%及146.1% 。
不过 ， 这个成绩距离陈卓林想要的多元化目标尚相去甚远 ， 地产开发仍旧是雅居乐大头 ， 占比接近90% ， 而在激进扩张和多元化策略加速下 ， 雅居乐的负债指标不断恶化 。


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