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如何■年报观察|佳兆业：“旧改”专家如何实现千亿梦？

2020年的开端对于房地产行业来说并不平顺 ， 受疫情影响 ， 一季度各地项目建设及销售基本停滞 ， 部分企业选择暂不公布或根据市场走势调整年度销售目标 。 但对于有些企业来说 ， 疫情并未改变其既定的经营规划 ， 其中 ， 就有志在冲击千亿的佳兆业 。
2019年 ， 佳兆业加码大湾区 ， 加快旧改项目转化 ， 实现了营业收入、销售规模的双增长 。 在3月31日举行的2019年业绩会上 ， 佳兆业集团行政总裁兼执行董事麦帆表示 ， 得益于较为充足的可售货值 ， 该集团为2020年定下了1000亿元的销售目标 。 尽管年初遭遇新冠肺炎疫情 ， 但集团会努力推进项目建设及销售节奏 ， 不会轻易改变目标 。
超半数收入来自大湾区 ， 今年持续加码
年报显示 ， 2019年 ， 佳兆业实现营业收入约480.22亿元 ， 同比增长约24.1% ， 总营收中54%来源于大湾区；毛利约138.1亿元 ， 同比增长约24.3% 。 尽管营收获得超两成的提升 ， 但由于销售成本同样提升近24% ， 其2019年的毛利率仍保持在28.8% ， 同比基本持平 。
扣除经营成本、融资成本、所得税等开支后 ， 佳兆业的净利润约为41.64亿元 ， 同比增加约26.4%；归母净利润约为45.94亿元 ， 同比增长约67.1%；每股基本盈利为0.756元 。
与过去几年相比 ， 24.1%的营收涨幅只能算居中水平 。 2015至2018年 ， 佳兆业的营收分别为109.27亿元、177.72亿元、327.79亿元及387.05亿元 ， 同比分别减少44.3%、增长62.6%、84.4%以及18.1% 。 五年来的涨幅最高点出现在2017年 。 这一年 ， 粤港澳大湾区城市群发展规划上升为国家战略 ， 区域获得新的发展机遇 。
事实上 ， 自2017年起 ， 扎根于珠三角核心城市的佳兆业集团就开始加码布局大湾区市场 。 2017年 ， 该集团在广州、中山、佛山、惠州及珠海新增权益土储197万平方米 ， 占年内新增土储总量的63%；2018年 ， 佳兆业集团继续加码大湾区 ， 以收购权益代价计 ， 大湾区新增土储占年内新增土储总量的56% 。 而最新的2019年财报披露 ， 佳兆业集团在大湾区的新增权益土储占年内新增土储总量的53% 。
尽管早在2009年佳兆业集团就已提出全国化布局 ， 但从年报呈现出的数据分析 ， 目前大湾区仍是其房地产业务的“主阵地” 。 在2019年业绩电话会上 ， 佳兆业集团主席兼执行董事郭英成表示 ， 未来该集团将继续加大对大湾区的投资 。
根据克尔瑞研究中心发布的《2019年度大湾区房企销售排行榜》 ， 佳兆业以253.84亿元的权益销售金额位列榜单第八位 ， 榜单前三位分别为碧桂园、万科及保利 。
随着越来越多的规模房企布局大湾区 ， 市场竞争也在逐步加剧 ， 更有“以价换量”以获取更高市场份额的现象 。 如何在日渐激烈的竞争中保持持续稳定的发展 ， 成为包括佳兆业在内的每家企业都需要思考的问题 。
“旧改”持续发力 ， 助推冲击千亿目标
在业绩会上 ， 据麦帆介绍 ， 佳兆业2020年的销售目标仍将冲击千亿 。
根据年报数据 ， 佳兆业2019年实现合约销售金额约881亿元 ， 同比增长约26%；合约销售面积约464万平方米 ， 同比增长约21% 。 其中 ， 旧改项目的销售额约占销售总额的38% 。
对于佳兆业来说 ， 参与旧改是其增加土地储备、实现销售规模增长的重要途径 。 2019年 ， 佳兆业通过旧改新获的土储权益面积约占其新增土储总量的16%；该集团旧改土储货值约为2200亿元 ， 占总货值的42% 。
具体来看 ， 佳兆业去年新获19个城市更新项目 ， 使其项下的城市更新项目占地面积同比增长约33% ， 累计达到近4000万平方米 ， 对应的货值约2.5万亿元 。 2019年 ， 该集团完成8个城市更新项目的转化 ， 其中6个位于深圳 ， 上海及惠州各有1个 ， 总可售货值约为350亿元 。
相较于公开市场招拍挂 ， 旧改项目虽开发周期更长 ， 但可以帮助企业有效地控制土地成本 。


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