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乐居网：胡葆森谈2020年总要求建业的战略期，建业的战略期( 三 )


有几方面原因 ， 我们参考了地产行业今年有不少公司的业绩不错 ， 分红的比例也不低 ， 整个地产行业差不多在35%-50%之间的水平 。 第二 ， 参考了公司现金流的情况 ， 刚刚胡总也介绍了 ， 实际上1-3月虽然受到疫情的影响 ， 但在3月我们取得了不错的销售业绩 。 所以结合几方面 ， 我们有这样的分红政策 。
现在的分红比例 ， 也是跟我们上半年的分红比例是相若的 。 我们的分红比例每一年都会评估 ， 每一年评估的几个参考因素也是基于我刚刚说的几点 ， 第一是当然看企业现金的情况 ， 视企业现金的情况决定分红的比例；第二 ， 会参考同行业的水平；第三当然看公司的业绩 ， 公司业绩好就会分得多一些 。 不是说这一次分得比较慷慨 ， 以后每一次都会按照这样的比例来 ， 但总的原则在不影响公司现金的情况下 ， 还是希望给股东一个持续稳定的回报 。
现场提问：关于咱们以后销售的城市能级分布 ， 中期的时候提到一个目标 ， 要增加郑州的贡献率差不多30% ， 比2019年的22%的贡献率是有上升的 ， 与此同时管理层提到说要继续深入全覆盖 ， 下沉镇级、县级市 ， 请问一下管理层2020年和以后整个推盘的计划是怎样的？郑州以及更低能级的镇级的分布 ， 谢谢 。
袁旭俊：我们2019年郑州的销售占22% ， 今年也做了这么一个安排 ， 今年整体的销售郑州占到25%左右 ， 其他的地级市占到50% ， 另外我们的县里占到了25% ， 基本是这样的布局 。 因为我们2019年获得了大量郑州的土地 ， 整个销售体现后面慢慢有这个过程 。 同时我们在2020年新增土地的时候都关注到了 ， 我们拿土地的重心关注到郑州、洛阳 ， 包括新乡、商丘等高回报的城市 ， 我们也会做一些倾斜 ， 这种前提下 ， 往后2-3年 ， 我们希望把郑州的市场份额提高到30%-40% ， 2020年郑州的销售份额会占到25%-30%之间 ， 确保25% ， 大概是这样的情况 。
现场提问：从技术层面来讲 ， 轻资产之后的结算是怎样的情况？这次疫情 ， 如果公司的工期或者整个交付和结算有一定的滞缓 ， 轻资产的收入包括入帐会不会有一些影响？
胡平：我们轻资产的结算主要是整个项目开发周期平均计算的 ， 如果一年12个月除以开发周期以后乘以12个月 ， 是当年确认的结算收入 。 目前疫情的影响我们判断是2个月左右 ， 对全年结算的影响是很少的 ， 这个不用担心 。
现场提问：现在政策方面不是一刀切 ， 弹性会高一些 ， 想请胡总介绍一下河南省的房地产政策 ， 您怎么看疫情过后大概会有怎样的政策方向？
胡葆森：我印象中大概从2001年、2002年开始频繁的调控 ， 这也是政府控制这个行业正常的施政的行政手段 ， 我们也经历了差不多20年的调控 ， 对政策的敏感性从个人来讲逐渐降低了 。
为什么呢？因为大家知道 ， 建业28年了 ， 在市场上经历了各种大的政策调控、波动 ， 大的波动我印象从2009年国际金融危机那一次 ， 包括2011年之后的双限 ， 又包括土地市场在2004年的8.31大限等等 。 大家知道中央的宏观经济 ， 经济全球化 ， 受国际疫情的蔓延 ， 包括前期国内疫情的影响 ， 宏观经济今年肯定是受影响的 。 有些经济学家比较悲观一点地讲 ， 今年可能GDP增长会跌到3%以下 ， 当然这是比较悲观的 。 中央肯定还是希望能保持在5% ， 至少保持在5%以上 ， 至于能不能保持在6%以上 ， 大家还在努力 。
从这个方向来看 ， 从金融政策和房地产的行业政策来看 ， 就我个人的经验来讲 ， 不会继续收紧 。 但中国经济这几年通过宏观调控 ， 刚刚取得了调结构的成果 ， 不会因为疫情突发的影响 ， 突然把房地产市场从供应端、从消费端又放开 。 供应端比如说原来的限价、限售这些供应端的控制也不会马上放开 。 从消费端那一端 ， 比如说限购对每个城市 ， 特别是河南郑州、洛阳这些二三线城市不会马上放开 ， 让你对户籍的购房 ， 限购的政策突然马上放开 ， 我想也不会 。
所以无论是供应端还是消费端 ， 不会对房地产行业马上放开 ， 让你像10年前或者15年以前那样 ， 我觉得还不会 ， 因为突出的还是“稳”字 ， 不会把房地产作为短期刺激经济的手段 ， 这个政策两年前已经开始实施了 。 不会把中国的经济对房地产的依赖性 ， 不会继续增强 ， 也不会因为疫情的影响突然把房地产拿过来作为一个很重要的武器 ， 或作为刺激经济的重要手段 ， 我觉得也不要有那么高的期望 。
我总的判断 ， 今年无论从供应端还是消费端 ， 政策上不会有大的放开 。 反而在金融政策上 ， 对实体经济大家都看到不断地降准 ， 不断地释放贷款 ， 使得流动性会增加 ， 这些虽然没有直接的 ， 但从间接的对供应端和消费端都会一部分流入到房地产这个行业 。 对房地产来说 ， 利好的消息还是有的 。
我总的判断 ， 今年市场虽然受疫情影响 ， 可能有10%左右的下调影响 ， 但从比较好的、比较健康的企业来讲 ， 过去几家比较优秀的企业也没有调低今年的目标 。 好的企业对政策的依赖性不会那么高 ， 反而生存状态不好的企业 ， 即使没有疫情 ， 在房地产市场格局的调整过程中也会逐步地出局 ， 只不过因为疫情的影响他们出局的速度可能会加快 。 这是我对市场总的判断 。


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