乐居网：胡葆森谈2020年总要求建业的战略期，建业的战略期( 二 )
充足的土储是企业实现更高销售目标的基础 ， 事实上 ， 2016年至2018年三年时间 ， 建业在郑州拿地的总金额约为75亿元 。 而去年上半年 ， 建业频繁落子郑州 ， 仅前三个月 ， 该公司就花了55亿元在郑州拿下多宗地块 ， 新增土储超过15万平方米 。
也正是因为土储的不足 ， 前些年 ， 建业在郑州的市场份额逐渐降低 。 数据显示 ， 2018年其在郑州市合同销售金额为137.99亿元 ， 占重资产合同销售金额的比重为25.70% ， 较2017年再度下降0.7个百分点 。
“在2019年的总销售中 ， 郑州占22%” ， 袁旭俊预期 ， 2020年 ， 郑州的销售额占比将要达到25%左右 ， 其他的地级市占到50% ， 另外我们的县里占到了25% 。
“往后2-3年 ， 我们希望把郑州的市场份额提高到30%-40% 。 ”
以下为建业地产股份有限公司2019年投资者业绩会问答实录：
现场提问：经过了2019年的突破 ， 尤其是实现了全省县级市全覆盖之后 ， 2020年主席会在公司的哪些方面继续努力实现突破？在全覆盖的市场里我们如何挖掘这些市场的潜力？
胡葆森：今年1月中旬的时候 ， 我们在开封 ， 在集团管理年会上就提到 ， 大家知道我是一个忧患意识还算是比较强的人 ， 我认为任何一个企业 ， 主要针对我们自己过去3年的快速增长 ， 从200亿增长到1000亿 ， 这当然是一个很好的事情 ， 也是我们管理团队带领全体员工拼搏的结果 。 但任何事情都有两面性 ， 两年增长了800亿 ， 有没有问题呢？实际上也是有问题的 ， 我们其实在业绩的背后还是暴露出了一些问题 。 这就说明我们在经营管理上还是有很大的提升空间 。
因此 ， 我提议就把2020年 ， 包括明年和后年 ， 我的原话就是 ， 把建业地产未来的2-3年称为“战略巩固期” 。
战略巩固期就是从战略上来讲 ， 我们从2002年开始实施这个战略 ， 到去年用了18年时间做到了（省域）全覆盖 ， 特别是过去3年实现高速增长 ， 跨上了千亿台阶 ， 这都是很好的事情 ， 但遇到了一系列的问题 。 虽然我们看到今年的利润比去年实现了70%的增长 ， 但离我们的目标 ， 离行业的标杆水平还有不少的距离 。 所以我们的战略巩固期就是要着力于降低负债率 ， 提高盈利能力 ， 提高自己的成本控制能力 。
【乐居网：胡葆森谈2020年总要求建业的战略期，建业的战略期】也就是说在国际市场和行业国内的市场还存在着不确定性的时候 ， 要把企业的发展安全性继续提高 ， 巩固过去3年快速成长的成果 ， 同时把自己的管理 ， 把负债降下来 ， 把自己的产品溢价能力提升 ， 把我们产品的打造能力也继续提升 ， 让我们的产品 ， 企业的持续发展建立在产品和服务不断提升的基础上 ， 实现一个有质量的增长 。 这就是今年我们管理的总目标 。
对于规模的增长 ， 今年作为董事会没有给管理团队提出很高的要求 ， 刚刚讲到的800亿是经营团队自己提出来的 ， 不是我要求的 ， 我今年提的要求就是战略巩固期 ， 让企业更加地安全 。 这是我对建业地产今年总的要求 ， 巩固过去3年的快速成长的成果 ， 继续提升我们的管理水平 ， 让建业实现有质量的增长 ， 总结出来就是几句话 ， 谢谢 。
现场提问：公司过去几年 ， 甚至更长的历史 ， 合约销售的占比是逐年下降的 。 但看到2020年的现金流规划里面 ， 销售费用要增长30% ， 相对于合约销售的增长是快很多的 。 这个原因是我们会预计销管费用对合约销售的比例会有所上升呢 ， 还是我们在合约销售的增长预算上是更高的？
胡平：我们在2019年的时候 ， 刚刚我们主席也讲到了 ， 全省覆盖的战略动作已经落地了 。 既然是全省覆盖 ， 我们会进入一些县级市 ， 所以相对应的我们这个管理动作铺开之后 ， 在2020年的销售方面对应的营销人员投入 ， 还有市场的推广都会有一个支出的安排 。
第二 ， 我们在2020年的销售是800亿 ， 但面积增幅对比去年同期多 ， 也就是说我们的项目会多 ， 因为我们进的县比较多 ， 单价比较低 ， 但对应的人工投入是跟着面积走的 ， 一般不会跟着金额走的 。 主要是这些原因 ， 人员的增长和推广的增加 ， 大概增幅会高于销售额 。
现场提问：2019年已竣工但没有销售的面积有一个蛮大幅度的上升 ， 将近240万平方米 ， 这个数据跟竣工和实际入帐的面积的增幅也是相符合的 。 相对应我们2020年计划的竣工增长是比较低的 ， 我们应该在这些数据里如何理解2020年结转收入的增长？是已竣工没有销售的部分归到2020年销售并且结转来支撑入帐的增长吗？
胡平：因为我们从2018年开始采用新的会计准则 ， 结算的面积里面包括两个 ， 一个是按时点交付的 ， 一个是按照完工进度 ， 所以竣工面积和交付面积和最后结转的面积 ， 没有办法完全地匹配的 。 如果对于我们2020年的业绩可以看到 ， 我们的已售未结这一块 ， 会是我们2020年业绩比较强有力的支撑 。
现场提问：想请教第一个是分红方面 ， 今年50%的分红比例 ， 未来我们应该怎么看分红呢？
王俊：因为业绩的增长 ， 我们希望让股东分享到公司的成长 ， 所以有一个比较慷慨的分红比例 。 分红比例我们按照总的净利润的50%分配 。
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