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「恒大」恒大发展战略大调整背后：做加法：今年力争实现销售8000亿元 做减法：净负债率2022年达到行业中低水平( 二 )


但时代在变 ， 就在2016年恒大登顶行业的前夕 ， 中央财经领导小组在12月份的中央经济工作会议上明确提出了“房住不炒”的要求 。 这意味着 ， 绝大多数房地产项目的投资功能将越来越弱 ， 今后更多是承担起天然的住宅属性 ， 行业去杠杆的大潮已然到来 。 随后 ， 在决策层降杠杆的政策调控下 ， 资管新规、信托融资监管、海外发债受限等监管政策接连出台 ， 房企的钱袋子开始越来越紧 ， 中国的房地产市场进入了新的阶段 。
对于恒大来说 ， 也正式告别了20年的快速增长期 ， 步入调整期 。 因此 ， 从2017年开始 ， 恒大开始对土地储备以及内部组织、管理架构进行了一系列调整 。 例如在土地储备方面 ， 恒大将此前三、四线城市为主的土储 ， 转变为一、二线城市为主 ， 截至2019年年末 ， 恒大一、二线城市的土储占比高达67% 。 经过3年时间的精心准备 ， 恒大过去推崇的高负债快速扩张模式正式结束 ， 公司开始步入计划中的三年转变期 ， 目标就是要顺应形势降低负债 ， 从而轻装前行 。
坐拥巨额优质土储
新发展战略迎开门红
财报显示 ， 恒大2019年实现合约销售额6011亿元 ， 同比增长9%；核心利润408.2亿元 ， 同比下降48%；资产负债率77.9% ， 同比增加4.2个百分点；净负债率159.3% ， 同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元 ， 同比增长12% 。
虽然业绩出现下滑 ， 但是从绝对值上看 ， 恒大仍排在行业前三 。
值得注意的是 ， 在新战略指引下 ， 恒大一季度实现“开门红” ， 销售额1465亿元大增23% ， 销售回款1133亿元大增55% ， 行业排名第一 。 在房地产寒冬的背景下 ， 这一“开门红”彰显出恒大战略转型的巨大成效 。
尤其是随着疫情得到有效控制 ， 正常的经济活动 ， 包括房地产销售均会逐渐恢复 。 “再加上未来数个月或有更多宽松政策推出 ， 市场的需求将很快回升 。 ”有分析人士称 。
许家印在回答《证券日报》采访人员提问时也表示 ， 相信金融政策会适度放松 ， 增加市场上的流动性 ， 从而利好房地产的销售 。
恒大管理层在线上业绩会上透露 ， 2020年恒大年内总可售面积达1.32亿平方米 ， 可售货值达1.27万亿元 ， 充足的可售资源将确保销售目标的完成 。 同时 ， 2020年恒大的回款率预计在85% ， 年内回笼现金近7000亿元 。
同时 ， 截至2019年12月底 ， 恒大录得不含增值税的已售未结收入4500亿元 ， 这些已售未结资源将确保恒大未来2年至3年盈利水平持续保持高位 ， 叠加上述快速强劲的销售回款 ， 将保障恒大拥有充足的资金 ， 持续为降负债的目标提供弹药 。
土地方面 ， 恒大目前的土地储备高达2.93亿平方米 ， 平均楼面地价1800元/平方米 ， 未纳入土地储备的旧改也可提供约万亿元级的可售货值 。
接近恒大的人士介绍 ， “正是由于巨额的土地储备 ， 才能让恒大在确保持续发展的同时大幅减少支出 ， 为新战略的实施提供有力保障” 。
此外 ， 恒大计划年内消耗7000万平方米土储 ， 并寻找合适的时机补充4000万平方米 ， 完成净减少3000万平方米土储的目标 。 “我们认为2020年可能出现大的并购潮 ， 会有好的机会 。 ”公司管理层表示 。
而按恒大今年的销售目标8000亿元计算 ， 即便暂停购入土地 ， 其现有储备也足够支撑公司未来4年半的销售 。
夏海钧认为 ， “按目前公司土储成本1800元/平方米 ， 总建设成本6000余元/平方米计算 ， 公司的毛利率和净利率能分别保持在30%和10%左右 ， 并且能够长期维持 。 投资者对恒大的经营和利润不用担心 ， 面粉已经在口袋里 ， 做面包我们有清晰定价” 。
（责任编辑：李显杰 ）


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