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「恒大」恒大发展战略大调整背后：做加法：今年力争实现销售8000亿元 做减法：净负债率2022年达到行业中低水平

本报采访人员 谢若琳
“2020年恒大要转变发展方式 ， 我们内部的奋斗目标是今年要实现8000亿元的销售 ， 2022年销售突破万亿元 ， 净负债率降至40%的行业中低水平” ， 中国恒大董事局主席许家印直言 ， 这是公司历史性的转折 。
在3月31日的业绩发布会上 ， 恒大宣布从2020年开始启动战略转型 ， 全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略 ， 核心是大幅降低负债 。
对于新的发展战略 ， 许家印解释称 ， “高增长”就是要实现销售高速增长 ， 要充分发挥网上卖房的巨大优势 ， 今年力争实现销售8000亿元 ， 2022年销售突破万亿元大关；“控规模”就是要严格控制土地储备规模 ， 实现土地储备负增长 ， 从今年起土地储备每年减少3000万平方米左右 ， 到2022年下降至2亿平方米左右；“降负债”就是要实现负债大幅降低 ， 从今年起有息负债每年下降1500亿元左右 ， 到2022年下降至4000亿元以下 ， 负债率达到行业中低水平 。
许家印还在现场算了笔账：“2018年、2019年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿元左右 ， 如果今年实现销售8000亿元 ， 回款按7000亿元计算 ， 就会增加2500亿元的销售回款 。 同时 ， 恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 就等于减少600亿元的支出 。 这样一增一减 ， 就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标 。 ”
“房地产从此前国民经济的支柱产业 ， 变为如今的房住不炒 ， 恒大发展战略的调整 ， 实际上也正是同步国家战略的产物 。 到2022年 ， 市场看到的恒大将是一家手握2万亿平方米优质土地储备 ， 年销售额破万亿元 ， 且净资产负债率不足40%的行业优等生 。 ”有业内人士认为 ， 依托全行业成本最低的大量优质土储 ， 以及公司强大的线上线下销售能力 ， 恒大“高增长”的目标预计将顺利实现 ， 其一季度的销售表现便是证明 。 而“高增长”下公司获取的巨额销售回款 ， 叠加“控规模”下大幅减少的拿地投入 ， “降负债”是水到渠成的事情 。
追赶者恒大
顺势而为踩好步点
自1997年成立开发第一个项目 ， 恒大仅用23年时间 ， 便跻身《财富》世界500强第138位 ， 在世界商业史上留下了“恒大速度” 。 而作为行业三强中的另外两家龙头房企 ， 成立于1984年的万科在世界500强同期排名中位列第254位 ， 成立于1992年的碧桂园位列第177位 。
要知道 ， 在恒大刚刚成立的前10年 ， 万科和碧桂园便已经成为彼时地产行业中的“航空母舰” 。 2006年 ， 恒大全年销售额仅17亿元 ， 同期碧桂园全年销售已达79亿元 ， 万科更是高达212亿元 。 显然 ， 当时的恒大 ， 在万科、碧桂园面前是绝对的“小兄弟” 。
中国恒大总裁夏海钧直言 ， “在前20年的发展过程中 ， 恒大都是追赶者的角色 ， 在此过程中 ， 我们的战略是高负债、高增长 。 我们抓住了中国房地产的黄金20年 ， 实现了从小的项目公司 ， 到行业前三的辉煌业绩” 。
而中国房地产经过30年左右的发展 ， 已经被证明是一个强者恒强、赢家通吃的行业 ， 无数从业者的经历都印证了没有速度和规模的企业 ， 早晚要被市场淘汰 。
对此 ， 许家印也是早有洞察 。 尤其是在恒大2016年摘下行业“王冠”前 ， 企业获取的土地增值空间 ， 远远超过了为此支付的利息成本 。 夏海钧也表示 ， 恒大的最大优势就在于土地储备 ， 在做出土地价格增长高于利息增长的判断后 ， 恒大通过抓住中国房地产的黄金20年 ， 储备了非常多的低价土地 ， 平均土地成本低至每平方米1800元 。
“恒大这些年的高负债 ， 全部换成了土地和销售规模 ， 获取大量溢价的同时 ， 也让公司跑到了行业龙头的位置 ， 公司可谓充分享受到杠杆红利带来的好处 ， 而这背后正是许家印对中国城市化进程的精准判断 。 ”有行业分析师称 。
可以说 ， 在中国房地产市场快速发展的年代 ， “高负债、高周转、高成长”的发展模式已被证明是一条通往成功彼岸的高速公路 。


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