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「进阶」控负债 重旧改 富力地产2020年的进阶之路

一家企业的发展战略既取决于宏观的行业背景 ， 也跟自身所处的发展阶段息息相关 ， 对房地产行业亦如此 ， 在行业增速放缓的情况下 ， 调整发展节奏已成房企共识 。
形成差异化竞争优势、冲刺千亿规模、进行多元化探索、寻找第二增长曲线 ， 这是大多数房企已经或正在经历的阶段 ， 而每个阶段的发展重心或目标都不同 ， 因此在评价房企的发展质量时要因人而异 。
以富力地产为例 ， 斥巨资收购万达酒店、突破千亿规模、高负债惹争议 ， 经历了大开大合的战略投入后 ， 富力地产确立了自己的多元发展布局 ， 行业地位进一步提高 ， 2019年 ， 富力地产采取更加审慎的发展策略 ， 一方面 ， 通过优化负债指标 ， 降低企业风险 ， 另一方面 ， 通过旧改优势补充优质土储 ， 提高企业增长质量 。
张弛有度 ， 才能一往无前 ， 2020年富力地产提出1520亿元销售目标 ， 增速10% ， 对比目前已经披露销售目标的房企来说 ， 富力地产的这一增速并不低 。
融资多元 负债指标优化
对于外界最关注的负债水平 ， 富力地产在2019年财报中提交了一份不错的成绩单 。
财报显示 ， 富力地产2019年毛利率32.8%% ， 物业销售毛利率34.9% ， 净利润率11.1% ， 盈利能力位于行业前列 ， 尤其是纯利达100.9亿元 ， 同比增加16% ， 每股盈利增加15%至每股3.00元 ， 董事会建议派发末期股息每股0.86元－连同中期股息 ， 全年股息每股1.28元 。
鉴于连续多年比较高的派息率 ， 2月17日 ， 富力地产被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股top10 ， 彰显企业超强的盈利能力 ， 也体现了富力地产努力确保业绩持续增长和派息 ， 持续回馈投资者的意愿 。
其中 ， 酒店业务方面 ， 富力地产全年运营收入达70.9亿元 ， 经营净利业主利润上升5% ， 达到14.1元 。 截止2019年12月31日 ， 富力共有运营中的酒店90家 ， 具备较强的盈利能力和价值提升空间 。 此外 ， 该项资产市场评估值约520亿元 ， 与目前380多亿元的账面计价差额巨大 ， 隐含了未来可在资产证券化等资本运作中释放的巨额价值增长空间 。
现金流方面 ， 截至2019年底 ， 富力地产持有现金384.4亿元 。 此外 ， 富力地产借款总额为1971.4亿元 ， 净负债与总权益比率控制在198.9% 。 一位参加投资者会议的行业分析师表示 ， 富力地产管理层称预期在今年内可以将净负债率在目前的水平下 ， 再下降15%到185%以内；在3年左右 ， 肯定可以将净资产负债率降到150%以内 。
目前 ， 富力地产的偿债压力不大 。 财报显示 ， 在富力地产的流动负债中 ， 短期借款和长期借款当期部分各为141.1亿元和481.5亿元 ， 合计622.6亿元 。 除了384.4亿元现金外 ， 富力地产未使用银行授信约1200亿元 ， 足以解决经营中可预见的资金需求 。
富力地产还通过多种方式进行融资 。 2019年 ， 富力地产完成发行新H股 ， 这是自2006年以来富力地产首次进行股票配售 ， 按发行价每股13.68港元发行2.73亿股的H股新股 ， 募集资金总额为37.35亿港元 。 瑞银认为 ， 虽然配售事项将令每股盈利短期内有所摊薄 ， 但相信公司将通过扩大股权基础 ， 长远有助降低负债比率 ， 从而减轻投资者对其高负债的忧虑 。 维持富力地产“买入”评级 ， 目标价22港元 。
不仅如此 ， H股全流通改革全面推开之际 ， 富力也在积极尝试 。 2月24日 ， 富力地产申请H股境内未上市股份“全流通” ， 证监会已接收材料 ， 这可能意味着富力地产此前不能在港交所流通的内资股 ， 可得以转让流通 。 如果H股全流通顺利完成 ， 将进一步增加富力地产的现金流 。
广发证券(000776,股吧)研报认为 ， 全流通对H股上市公司来说 ， 可增相关股份的流动性 ， 进而便于提高H股在国际市场指数中的权重 ， 带来增量配置资金；其次 ， 有利于促进H股公司各类股东利益一致和公司治理完善 ， 提升公司估值 。


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