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『楼市』上海楼市，马上要变天了( 二 )


为什么
道理也很简单 ， 一个城市能够把疫情控制的比较好 ， 除了有比较好的体制和管理模式 ， 有足够的钱 ， 才能充分的对抗各种疫情
经过这40天的抗疫战争 ， 不少区和县的开支增大 ， 对于他们来说也需要后续保证稳定的收入 。
有节制的发放预售证成为一个举措
并且我也看到 ， 今年在上海 ， 纯新盘的预售证备案价格都开始乐观了 ， 反正我打听了5个纯新盘 ， 预期售价都比我想象的要高一点
具体什么盘我就不说了 ， 有兴趣大家可以咨询我们的咨询师
虽然高的不是特别多 ， 但对于楼市来说毫无疑问是积极的信号
这样的举措在我眼里是给到开发商信心 ， 让他们对未来的市场有足够的信心 ， 可以让市场顺利的滚动起来
什么 ， 房价要涨？
不不不 ， 别这么快得出这么简单的结论 ， 楼市比你想象中的要复杂
因为这样的节奏调整 ， 上海楼市的分化会更明显 。
根据我的目测 ， 因为供应的调整 ， 今年奉贤和崇明的竞争会非常非常的激烈 ， 几乎都会在相同的截点有好几个盘的同时入市
而这样的时间撞车 ， 但是成交又是区域客 ， 这些板块的惨烈会比想象中要激烈 ， 这些区域的折扣优惠的力度会比我们想象中的大
另外一个维度 ， 供应稀缺的板块 ， 市场信心就开始提升 。
最典型的就是过去2年很多人都认为刚需集中区的青浦 ， 突然发现即将进入无房可卖的阶段 ， 几乎所有的项目都进入尾盘和清盘阶段 。
青浦已经完成人口导入阶段 ， 而后续开发的仅有的几个项目就开始乐观
这件事也在浦东也是如此 ， 特别是在张江、川沙、周康这一圈 ， 供应量都没想象中的那么大 ， 这些全都会成为上海的热门板块
但是从另外一个层面上来看 ， 客户的决策路径开始变短 ， 今年的成交客户区域客户的比例上升 ， 外区或者外溢客户的驱动力开始不足了
这件事也就意味着另外一个结果 ， 就是楼市在线下开始刺刀见红了
所有项目和竞品就是赤裸裸的抢客户阶段 。
所以各位操盘手一定要记住一句话：不论如何 ， 产品要做的比隔壁盘好 ， 好一点就意味着别人吃你吃剩下的
03最后一点 ， 时间差
现在的楼市有一个特殊的时间差 ， 大家买一手是因为二手没得选 ， 但是长线来看如果二手不盘活市场的购买力会不足 ， 那么势必也会影响到一手
但是又不能等着二手活 ， 因为一旦二手活了之后需求还是不是那么顺利的留到一手也是一个值得考虑的问题
所以很明显 ， 懂行的操盘手现在都在加快自己的供应节奏 ， 抢在时间差的前面推盘 ， 抢在竞争对手前面推盘
必须要抢 ， 因为不仅时间差 ， 而且客户很多来自区域客 ， 区域客意味着这一波没了就真的没了
所以今年上海中环内的市中心项目 ， 竞争格局会更加复杂 。 上海中环一直以来都是全市中心的客户流动 ， 但是今年冒出好多纯新盘 ， 甚至不少项目就是挨着隔壁
所以从目前看中环之战的惨烈会胜过近郊位置的 ， 毕竟客群有限且经济下行
外围还有类似于灿辉晶典这样的城市别墅虎视眈眈的瓜分着为数不多的市区用户
希望所以市中心的操盘手需要保持足够的清醒 ， 虽然从目前来看预售价格给的都不错 ， 但是是否就代表着能够顺利去划掉 ， 我是打问号的
所以一切都是时间差 ， 如果我是一家房企的操盘手 ， 我一定会在上半年加快供应 ， 绝不把宝压在下半年 ， 对于价格见好就收不要有任何的留恋
今年上海楼市到底是大年还是小年不知道 ， 但是上半年一定会是大年 ， 未来的4、5、6月更是如此
之所以这么说 ， 是因为有两件很特殊的事情在上海楼市交叠 ， 就是1月已经被楼市盖棺论定的楼市回暖以及2月的疫情将一切急刹车
这两件事的叠加 ， 不会抑制回暖的需求 ， 但会改变用户的需求释放角度
所有人对产品有了更多的想法 ， 很多人对于价格也有了各自的比较维度


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