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『楼市』上海楼市，马上要变天了

前阵子和朋友开玩笑 ， 我说每个行当都说春江水暖鸭先知 ， 我就是那只鸭 ， 来告诉大家当下上海楼市的一些特殊变化我自认为我们还是很懂这个市场的
因为我们的线下团队无时不刻在各个售楼处里奔波 ， 我们真有好房的后台有着近百万的重度购房用户的深度行为决策 ， 然后也因为我们做内容的原因 ， 几乎可以第一时间了解房企操盘手内部在进行的一些事情
因为这三个因素 ， 我们能够看到楼市里一些微妙的事情
可能会有一些主观 ， 可能会有一些情绪 ， 但确实真真实实发生在这个城市里
所以今天有一件我满紧急的事情想和大家交流 ， 当下楼市正在发生着3件事情 ， 而这3件事似乎又能暗示着上海楼市未来三个月
01第一：特殊时期 ， 二手被变相抑制 ， 购房主力集中往一手市场倾斜
这个变化可能之前很多人没有想到 ， 经过这一次疫情 ， 很多人都发现一个社区的物业的重要性 。
好的物业在保护社区住户安全的前提下会尽可能的给业主提供方便比如正常的二手房带看；不好的物业用着懒政思维 ， 拿着红头文件实施一刀切 ， 任何外来人员外来车辆不准入内
不过可惜的是 ， 大部分的社区物业都没想象中的好
或者说没你想象中的那么好
所以拒绝一切陌生面孔 ， 是物业成本最小变化最少的一个决策
在中介端口呈现的现象就是 ， 不论是挂牌还是需求都在回暖 ， 但是奈何在带看端得不到支持 ， 无法实现正常的带看行为
而在一手房市场 ， 上海的售楼处在3月开始陆续有节制的开放 ， 从上上周开始上海所有的售楼处都进入了常态化
因为这样的前后反差 ， 所以大量的需求开始集中往一手市场倾斜
这也是为什么今年上海楼市的一手房市场里 ， 是刚需突然的回暖 ， 这里面的逻辑很简单 ， 这些本来释放在二手市场里的刚需被转移到了一手市场里
所以我先不预测今年上海整体的成交 ， 但是我认为二手房的成交比重会锐减 。
这倒不是我对疫情控制没有信心 ， 而是在如今普遍小区物业费规模不足的前提下 ， 物业只能保持社区基本的运转 。
除非当下有公开的告示所有情况恢复正常接触一切交流阻碍 ， 不然在物业这端没有能力提供精细化管理
所以在很长一段时间 ， 物业依然会把中介以及二手房带看当成威胁 ， 能阻挡就尽可能的阻挡
这件事会影响改善类需求的释放 ， 但是面对刚需 ， 一手房会最大程序的吸纳过去
也因为这样 ， 客户对于一手产品的需求也有了细微的变异 。
我们在线下发现一些特别有趣的案例 ， 就是在这两个周末 ， 突然有了大量郊区非地铁盘的成交
最典型的案例类似于上海金茂悦以及国贸天悦这些项目 ， 这些总价在400万左右的刚需非地铁盘 ， 突然的热销本质上也说明着客户需求的转变
因为疫情的原因 ， 客户对公共交通的敏感性开始减弱 ， 但同时突然放大了对生活品质的要求 。
刚需这群年轻人 ， 在受够了隔离的痛苦以及不需要看老旧的二手房的时候 ， 突然密集的看到一手房里呈现的美好生活场景
这样的场景触动毫无疑问对第一次买房的人引起了极大的震撼
在这一轮疫情之后 ， 对于刚需客群 ， 从此再也没有所谓的上车这么一说对距离的容忍度开始提升 ， 但却希望自己可以在社区里过上足够好的生活
除了那几个非地铁盘 ， 上周地铁口的项目卖得好的都是周围品质做的最好的 ， 包括首创禧瑞荟 ， 以及首创禧悦风华能够在竞争中突围都是因为如此
所以上海楼市刚需即改善 ， 一切都是改善 ， 品质为王成为唯一诉求
02第二个变化 ， 这个也是肉眼可见的 ， 很多购房者也要做好准备
上海一手房的供应量开始加速了 ， 会比我想象的还要快 ， 很多准备6月开盘的项目最近陆续打听到都会在4-5月开始入市
这里面有市场回暖开发商想要抢第一波客户的原因 ， 但是同样也存在预售审核和发放的速度开始加速


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