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嗷嗷待哺■资色·深度丨鹏润IPO背后：吸金“怪兽”正嗷嗷待哺

嗷嗷待哺■资色·深度丨鹏润IPO背后：吸金“怪兽”正嗷嗷待哺
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2月28日 ， 河北保定一家本土房企鹏润控股有限公司（下称“鹏润控股”）向港交所递表 ， 申请主板上市 。
光看财务数据 ， 这是一家小而美的优质企业 ， 历史资产负债率都在80%以下 ， 去年更是降至5.7%；过去三年平均毛利率在30%以上 ， 除了2018年净利润不足10% ， 其余各年都超过25%；可观的利润促成公司净资产翻了两倍；营收和毛利也在三年内大幅增加 ， 是典型的高毛利、高增长公司 。
但如果深挖公司实际控制人张中华的其他投资 ， 会发现良好的现金及财务表现可能只是表象 。 吸金“怪兽”正站在鹏润控股的周围嗷嗷待哺 。 另外 ， 国家对信托政策的最新政策 ， 也给公司未来融资前景蒙上阴影 。
嗷嗷待哺■资色·深度丨鹏润IPO背后：吸金“怪兽”正嗷嗷待哺
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负债率蹊跷下滑
根据招股说明书 ， 鹏润的资产负债率去年从76%的高位 ， 迅速降至5.7% ， 原因是归还了总金额9亿元的信托借款 。
事实上 ， 在鹏润过去三年的历史上 ， 获得过的有息贷款只有一次 。 那是在2017年 ， 鹏润以旗下的鹏润·原著一期申请了一笔总额度16亿元的贷款 。 2017年当年就使用了其中的7亿元借款 ， 18年又将借款金额增加到了11.1亿元 ， 然后又在2019年归还了9亿元借款 ， 并在2019年12月24日终止了该贷款 ， 且在此之前偿还了所有的借款和利息 。
然而 ， 对鹏润来说 ， 这笔贷款终结之后 ， 能否再获得其他的信托或者金融机构提供的贷款 ， 却是一个疑问 。
一个重要的原因是去年5月之后 ， 地产信托类的贷款全面收紧 。 5月17日 ， 银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”） ， 强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资 。
在此之后 ， 地产信托的融资规模就不断收紧 。 根据此前《证券日报》报道 ， 截止去年底 ， 信托业投向房地产的规模占比已从一季度的15%左右降至四季度的10%以下 ， 预计2020年也不会超过2019年年底的规模 。
按照银监会的规定 ， 房地产公司以贷款模式进行融资 ， 需满足银监会规定的“432”条件 。
1、“4”代表房地产公司必须取得“四证” ， 即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；
2、“3”是指开发企业项目资本金比例不低于30%；
3、“2”则是指融资方或其母公司至少有二级或以上的资质 。
另外 ， 上述规定还通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资 。
尽管 ， 鹏润控股旗下的河北鹏润具有二级资质 ， 高碑店华创等孙公司 ， 均由河北鹏润控股 ， 符合主体的规定条件 。
但由于新政 ， 禁止信托机构通过股东借款为项目“输血” ， 自身资金有限的鹏润显然难以像过去那样以远超净资产数倍的规模向信托机构借取借款 。
“吸金”怪兽在旁
对鹏润控股来说 ， 拓展新的融资渠道 ， 非常重要 。 招股说明书披露 ， 鹏润控股不仅需要钱在白沟新城及高碑店市收购地块 ， 还需要解决鹏润·学府一期及鹏润·美墅家二期开发运营资金的需要 。
但需要资金的何尝只有上述提到的两个项目 ， 招股说明书显示 ， 鹏润控股旗下还有鹏润·白沟悦城、鹏润·宏园、鹏润·原著、鹏润·.高碑店悦城四个项目需要拿到资金用于融资 。
在中国裁判文书网上 ， 有一份河北鹏润和涞水县住房和城乡建设局就行政行为争议的行政判决书 ， 记录了河北鹏润2014年9月通过和涞水县住房和城乡建设局签订协议 ， 参与涞水县九号区改造 ， 却因为钉子户漫天要价 ， 以及规划的一再更改 ， 直到2018年5月23日 ， 涞水县住房和城乡建设局主动提出解除协议 。


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