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「围上来」房地产传奇倒了，围上来的是秃鹫和猎鹰( 二 )


李毅所在的公司是近年在兼并购上斩获颇丰的房企 ， 但他坦称 ， “我们其实在兼并购上做的很差 。 ”原先该房企是走招拍挂的传统路数 ， 如今集团要求既上规模、还保品质、又兼并购 ， “班子还是这套班子 ， 换模式是很难的” 。
做兼并购 ， 要求团队会十项全能 ， 并且必须有很大的决策权 。 “激进模式下做不擅长的动作 ， 无疑给自己挖了坑 ， 收了许多负债率高的资源包 ， 账都算不过来 。 ”
“房企的问题主要是企业基因和团队 。 ”吴晗称 ， 很多房企的法务看不懂不良资产 ， 一个项目哪都是风险 ， 到处充满不确定性 ， 术业有专攻 ， 不良资产推介会就把一大部分人拒之门外 。 “风控是要担责的 ， 他们无法出具个人意见 。 ”
对于房企来说 ， 走土地招拍挂 ， 哪怕溢价率高点 。 但拿了一块净地后立刻就能动工出售 ， 符合当下高周转逻辑 。 “不良资产交割后可能涉及到改造、拆迁、清租问题 ， 有的甚至两三年内都无法动工 。 ”这与大多数房企内部激励、考核机制是相违背的 。 “对于房企的城市总经理来说 ， 地价太贵了 ， 卖的不好 ， 最多奖金少拿点 。 如果耗在了不良资产地块上 ， 不仅没有工资奖金 ， 很有可能直接被开除了 。 ”
与此同时 ， 资金实力雄厚的外资去年频频进场扫货 。 2019年 ， 外资在中国的北京、上海两个城市 ， 进行了1000多个亿的大宗交易 。 近期黑石在与SOHO中国进行私有化谈判 ， 交易价值40亿美元 。 全球最大不良资产投资机构橡树资本落地北京 ， 有望拿到国内AMC牌照 。
“资产价格太贵时 ， 外资一直没有出手 。 去年大家都没钱了 ， 外资才进来抄底 。 预计今年他们的动作会更多 。 ”吴晗认为 ， 前两年 ， 无论是债权人还是债务人 ， 对于资产价值都有一些不切实际的幻想 。 不良资产的价格总体来说还不算便宜 。
“外资的弹药很足 ， 对他们来说没有资金成本问题 ， 募资不需要固定回报 。 但是前两年一直没有找到好东西 ， 合规性是他们第一看重的 。 ”吴晗称 ， 像外资接洽的长安街LG双子座大厦、合生创展中心、鼎好大厦 ， 都不涉及到改造、清租、诉讼等这些问题 。 “外资的劣势在于不接地气 ， 对于本土市场、政策、规则等方面吃得不透 。 ”
「围上来」房地产传奇倒了，围上来的是秃鹫和猎鹰
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图：2011年-2019年重点房企收并购金额与同期全国300城土地成交楼面均价关系图数据来源：CREIS中指数据
但即使目前没有“技术性并购”的优势 ， 房企们还是对并购展现了极强的欲望 ， 特别是融资成本较低的头部企业 。 同时 ， 更多的房企一边觊觎着金矿 ， 一边在打量观望 。
相对于较高的招拍挂成本 ， 收并购的价格优势凸显 。 近十年房企收并购金额和土地成交楼面均价基本呈现出同步波动趋势 。 2019年 ， 约200家房企参与收并购 ， 其中 ， 百强房企收并购金额占2019年房企收并购总金额的比例约为78% 。 行业资源进一步向头部房企集中 ， 资金充裕的房企通过收并购完成战略调整 ， 获取中小房企的优质地方项目 。
“一个企业的死亡是需要一些时间的 ， 下半年应该会更忙 。 ”吴晗称 ， 最近在做的项目基本上是去年破产清算的企业 。 “现在一些企业可能还是轻症 ， 等到危重症的时候 ， 我们再去救 ， 剥离优良资产 ， 做做解剖和器官移植 。 ”
对于中弘和东方资管 ， 中弘大厦只是又一个资产拍卖的开始 。 对于不良资产交易领域来说 ， 2020年中弘大厦拍卖同样只是一个开始 ， 下半年一旦有更多企业扑街 ， 他们就要开启有高风险的淘金模式了 。
闭着眼赚钱的时代真的过去了 ， 路边的“腐肉”就说明了一切 ， 且他们中不乏曾经的传奇 。
03
市场传奇倒了
随着王石、冯仑等一批人“退休” ， 以及潘石屹、黄文仔等人退出一线阵营 ， 地产行业的传奇时代就要走到尽头 。


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