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「围上来」房地产传奇倒了，围上来的是秃鹫和猎鹰

本文转载自公众号：“未来可栖”文|王露编辑|小屋
在寸土寸金的北京四环内 ， 等待被接手送进不良资产急救“ICU”的项目有增加趋势 ， 但它们的命运不尽相同 。
3月6日 ， 中弘大厦被挂上阿里拍卖平台 ， 这座占据北京东四环黄金位置、已经接近建成的楼宇 ， 按照评估价32.32亿元的70%被挂牌甩卖 ， 将在20天后揭晓转手结果 。
“太贵了 。 ”但36氪采访不良资产投资界人士吴晗时 ， 对方表示相对于背后存在的债务、产权和运营风险而言 ， 中弘大厦的起拍价还是偏高 ， 因此并不看好此次拍卖 。
中弘大厦目前处于停工状态 ， 拖欠工程款约金额为 1.79 亿元 。 在朝阳路与慈云寺桥交叉口西南角的位置上 ， 它的玻璃幕墙没能按照设计图装修完整 ， 任凭风雨剥蚀的几何式框架已破败灰暗 ， 就那样赤裸裸地矗立着 。
【「围上来」房地产传奇倒了 ， 围上来的是秃鹫和猎鹰 】01
弃子难救主
“发现识别风险以及为风险定价是不良资产处置的核心 ， 我们分析的核心框架是资产有没有价值 ， 中弘大厦的问题在于风险太大、太多了” ， 吴晗坦言 ， “华融、东方找过不少圈内人看过中弘的项目” ， 但烫手的山芋没人敢接手 ， 究其原因 ， 中弘股份债权问题过于复杂 ， 标的资产也谈不上优质 。
「围上来」房地产传奇倒了，围上来的是秃鹫和猎鹰
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2016年 ， 中弘大厦因集团公司的债务问题被抵押给东方资管 ， 后因无法按时还款 ， 2019年法院判决中弘要支付每年24%的罚息 ， 截至去年一季度的本息总额为31.9亿元 。
此外 ， 中弘大厦还存在欠付工程款情况 ， 金额约 1.79 亿元 。 中弘大厦在四年前已预售了53套房产 ， 共计1.3万平方米 ， 竞买人需完成包括上述53套房地产在内的整体在建工程的全部续建工作 。
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“散售面临管理难题 ， 难以做到价值提升 。 ”吴晗说 ， 在并购市场上 ， 资本市场并不喜欢产权分散的项目 ， 对接手的企业来说 ， 处理好已经散售的部分 ， 并做到价值最大化 ， 这是一道难题 。
而中弘股份此时已陷入债务泥潭 。 据公开信息统计 ， 中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额已突破百亿元 ， 公司旗下所有项目处于停工状态 ， 已建成的商业项目 ， 如中弘国际商务花园、中弘六佰本皆处于近乎报废的境地 。 中弘大厦只是被拿出来拍卖的资产之一 ， 即使如此 ， 截至去年中弘股份在中弘大厦上的投入已经达到28亿元 ， 按照底价拍卖已经不能保本 。
这也不是中弘大厦第一次充当“救主弃子” 。 2017年底 ， 陷入资金困境的中弘股份曾谋求出售中弘大厦 ， 该资产估值60亿 。 据称融创曾欲出价30亿元收购 ， 但最终因报价太低 ， 中弘拒绝了孙宏斌 。
2018年 ， 东方资管曾多次将中弘的一户不良债权以起拍价25亿元放到网上及交易所拍卖 。 这笔债权的抵押物正是中弘大厦的在建工程及分摊的土地使用权 ， 结果均以流拍告终 。
“接手之前的风险要素太多了 ， 市场风险、政策风险、后期处置都是问题 。 即使以后有企业接手 ， 大概也是国企 。 只有他们既有足够的资金 ， 还能搞定本地的政府关系 。 ”中弘股份一团乱麻的债务纠纷 ， 是中弘大厦烂尾的根源 ， 而这也是不少业内人士的顾虑 。
02
市场飞起“秃鹫”
在每一家即将倒闭的企业周围 ， 都坐着一帮等待“腐肉”的秃鹫 。
“房企也是一样 ， 都在等着另一批企业倒下 。 ”地产从业者李毅称“接下来很有可能是哀鸿遍野的景象” 。
多元化发展和资金链断裂 ， 是大多数房企破产的原因 。 今年是房企还债的高峰期 ， 很多房企存在资产负债长期不匹配的问题 ， 短债长投 。 吴晗认为 ， “TOP 20的房企中 ， 现金流出问题的也有好几家 ， 更何况小房企的资金、管理、成本完全没有优势 。 ”


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