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人口、需求的变化是房地产面临的最大挑战( 二 )

人口、需求的变化是房地产面临的最大挑战

043 城镇二孩家庭增多 为了应对人口老龄化 ， 早在2011年 ， 国家就实施了“双独二孩”政策 ， 随后又在2013年末实施单独二孩政策 ， 2015年全面放开二孩政策 。 政策放开下 ， 积压的生育需求在2014年后得到明显释放 。 从2010年~2018年全国二孩出生数量走势来看 ， 二孩出生数量在2014后出现了显著的上升 ， 至2019年二孩出生数量已经超过了800万 。 二孩出生数量的增长意味着近几年全国二孩家庭明显增加 ， 在2015-2019年间 ， 二孩出生3800万人 ， 较2010-2014年增加了1300万人 。 对于家庭规模更大的二孩家庭来说 ， 要满足当前的居住需求显然需要更大面积、更大户型的住宅 。 根据CRIC调研数据显示 ， 城镇二孩家庭中置换重新买房改善居住条件比重高达40%以上 。 这类改善需求势必带来大量的购房需求 ， 市场也应该值得关注 。

人口、需求的变化是房地产面临的最大挑战

0543 城镇化依旧主导购房需求 从总规模来看 ， 出生人口锐减导致购房主力人口会有所减少 ， 住房需求也会随之下降 ， 但由于家庭规模变小 ， 会裂变出更多的小规模家庭 ， 对小户型需求将会增多 ， 能够对冲掉一部分由于购房主力人口减少带来的影响 。 总体而言 ， 购房主力人口住房需求或有所下滑 ， 但降幅会控制在5%以内 。 从需求结构来看 ， 过去五年二胎数量大幅增长 ， 在2019年的新生儿中 ， 二孩占比更是高达57% ， 大量新生二孩带来了大量的改善购房需求 ， 住宅市场上对大面积住宅产品的需求也会增加 。 不过 ， 超过50%的二孩占比终究不符合自然发展规律 ， 二胎效应会逐渐减弱；育龄人口的减少及生育意愿的下降 ， 也会使得家庭规模趋于小型化 。 长远来看 ， 大面积的改善需求会进一步偏向高端、并慢慢减少 ， 市场上需求结构还是主要以小户型需求为主 。 就研究房地产市场需求而言 ， 仅仅考虑人口总量、年龄结构、家庭规模的变化还远远不够 ， 比如人口迁徙的影响就不应忽视 。 我认为在未来十年 ， 推动市场需求规模增长的依旧会是城镇化水平提升 。 若中国2030年70%的城镇化发展目标能够如期完成 ， 那么城镇化水平还将增加10个百分点 ， 相当于城镇人口会至少增加1.2亿人 ， 带来的居住和购房需求也十分可观 。 再加上居住水平提升、旧改置换等正面因素的影响 ， 将在未来十年 ， 支持房地产成交保持在相对高位 。 下一个十年 ， 中国仍然有希望迎来150亿㎡的商品房总成交规模 。


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