人口、需求的变化是房地产面临的最大挑战

一直以来，人口规模、结构变化都是房地产市场面临最大的挑战之一。在过去的十年中，国人的婚育观都发生了明显的转变，年轻人生育意愿明显下滑，尽管2015年就全面放开二胎，但生育率仍在低位；“晚婚”、“不婚”趋势也愈发明显，结婚人数在2013年就一直呈现下跌趋势。受此影响，十年内人口结构和规模都发生比较大的变化。就像我在“丁祖昱评楼市”年会上所说的那样，未来十年，人口需求的变化，是房地产面临最大挑战。随着未来十年生育率持续低位，结婚人数锐减，单身主义进一步崛起，未来十年，在“房住不炒”的大环境下，人口及需求的转变会为这个市场来带众多新的挑战，同时也会带来更多新的发展机遇。

*本文共2656字，阅读大约需要10分钟。人口、需求的变化是房地产面临的最大挑战人口规模的变化和出生人口数量密切相关。近年来，全国的出生率明显偏低，专家普遍认为目前中国的总和生育率约在1.4左右，显著低于世代更替所需的生育率水平。从2010年以后的新生儿数量趋势来看，尽管2015年国家就全面放开二孩，但新生儿数量在2016年后还是呈现出了下滑趋势，二孩政策实施效果不太明显，整体生育意愿仍然不高。由于育龄妇女的减少以及生育意愿的下滑，总和生育率势必还会下降，未来十年，出生人口将会明显减少。 01 出生人口剧减4000万按照当前的总和生育率1.4来估算， 2029年出生人口将会跌到1100万以下，十年间总的出生人口约1.2亿，较过去十年减少接近4000万。

新生儿数量的减少带来的问题是多样的。一方面，当新生儿数量低于死亡人数时，中国将会进入人口负增长时代。按照1.4的总和生育率计算，全国人口规模预计会在2023年达到峰值，随后便会出现下降。另一方面，随着新生儿数量的减少，人口结构也会随之发生改变。过去十年间，老龄人口比重明显加大， 2018年60岁以上的老年人口占比已经达到16% ，而少年及青壮年人口的占比都在减少，均较2010年下滑了2个百分点。未来十年，出生人口的减少将会导致老龄人口的比重再度上升， 20~59岁青壮年的人口占比将会明显下降。据CRIC估计，到2030年， 60岁以上的人口占比会升至25% ，青壮年人口的比重将会出现明显的下滑，仅为53% 。而根据CRIC调研， 60岁及以上的人口基本已经没有购房需求， 20~59岁年龄段的人口恰好是市场上的购房主力，因此这一群体占比的下滑也会影响市场上的购房需求。因此，在未来十年，总人口规模将会见顶，作为购房主力的青壮年比重也会减少。这意味着购房主力人口规模也会呈现下降趋势。具体会下滑多少呢？以当前的年龄结构分布来推算，十年后购房主力人口会下降至5.7亿，将会比目前减少6100万，购房需求显然也会受此影响出现下滑。

02 结婚人数下降3400万对在过去十年，除了子女出生外，结婚带来的购房需求也是房地产市场发展的另一大推动力。在所谓的“丈母娘效应”的刺激下，大多数年轻人在结婚前或者结婚后基本都会买房。然而，近年来结婚人口数量已经出现持续下滑的现象。据民政部公布统计数据显示， 2013年全国结婚对数已经达到峰值，其后一直呈现下降趋势；2019年，全国结婚人数仅有947万对，同比下降了6.6% 。这主要是因为随着当代年轻人婚育观的改变， “晚婚”、“不婚”趋势越发明显。照此趋势，在单身主义的兴起以及适龄结婚人口规模减少的叠加影响下，未来十年结婚对数预测会较过去十年减少接近3400万对，相当于过于十年的二成多，下滑得比较严重。对于房地产市场来说，这意味着由于结婚带来的购房需求也会随之锐减，会对市场产生巨大的压力。

03 单身主义兴起虽然结婚人口的减少会对市场带来巨大的挑战，但换一个角度来看，也是市场新的机遇。更多年轻人不婚或晚婚后，家庭规模将逐渐小型化。最新数据显示， 2018年全国家庭规模平均为3.0人/户，其中一人户、二人户的比例合计达到45% ，创下历史新高。值得注意的是，一人户的比例由2018年的9%上升至17% ，增加了近一倍，独身主义正在崛起。由于家庭规模在缩小，未来大部分家庭所需要的住宅面积也会呈现减少的趋势，因此小户型住宅将更受欢迎。同时，缩小的家庭规模还能裂变出更多的套数需求，如果两人不结婚还要买房，那么购房套数将从1套裂变成2套。假设人口总量在14.5亿，户均人口规模若由3户/人下降至2.9人/户，家庭户数将增加1600万，据测算，至少可以对冲掉主力购房客群减少的四成影响。假设降至2.6人/户，家庭户数可以增加7200万户。这些新增加的家庭势必还会买房，由此能够抵消掉部分因为购房主力减少而带来的影响。