2020年，楼市又到转折点？

作者：柯谈地产观 2019年，楼市真的很难，但可喜的是，我们终于熬过来了。楼市从来都没有永远的寒冬，只有短暂的黑夜。因为，房地产真的太重要了！ 1 楼市需要回暖以下几组数据十分重要：国家统计局的数据显示：2019年1-11月全国财政收入增速3.8% ，较2018年全年增速6.2%下滑接近40% 。各省市的一般公共预算收入， 2019年上半年增速与2018年增速相比，只有河北和天津2地上涨，其余全部下跌，而且跌幅很大：上海从7%跌至0.1%；北京从6.5%跌至—2. 5%；重庆从0.6%跌至—7.8%；贵州从7.0%跌至—5.4%；海南从11.7%跌至—3.1%；湖北从8.5%跌至2.3%；湖南从6.1%跌至0.22%；辽宁从9.3%跌至3.4%；山西从22.8%跌至12.9%；甘肃从8.3%跌至—2.0% 。 ……

2019年1-10月，各省市财政“收入”与“支出”的差额仅仅只有上海1城为正，其余省市全部为负，入不敷出，靠中央补贴，吃老本。比如，河南（—5173亿元）、四川（—5148亿元）、湖南（—4910亿元）……

2019年，众所周知的贸易摩擦，再叠加楼市疲软，成交下滑、土地流拍，而且我们还在实行逆周期的减税降费，所有因素综合起来，造成了如此严峻的财政状况。而房地产，历来都是保障财政、托底经济、拉动增长的重器。 2018年，我国土地出让金和房地产相关税收分别为6.5万亿和2.5万亿，合计占比地方本级财政收入的52.6% 。房地产占据地方财政的半壁江山！ 2018年房地产及上下游行业增加值占全国GDP的23.1% ，对GDP增长贡献率更是高达29.4% ，也就是说2018年我国6.6%的GDP增长率中的1.9%是由房地产产业链贡献的。

上图的数据，赤裸裸的反映出，房地产在我国GDP增长中举足轻重的作用。 2009年GDP增长率的49.7%是由房地产拉动， 2012年的29.1% ， 2016年的25.8% ， 2018年的29.4% ，都是由房地产拉动的。回头看，我们发现越是经济低迷的年份，房地产的拉动作用越明显、越重要。所以， 2019年12月10日召开的中央经济工作会议对于房地产的态度，相较于2017-2018年，明显具有转折意义。这次的经济会议直接摆明：“我国经济下行压力加大，要坚持稳字当头，坚持宏观政策要稳、微观政策要活。全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期” 。 “微观政策要活”、“全面落实因城施策”、“稳地价、稳房价” ，完全已经说明：楼市的政策底已到，各地可以灵活自主、按需放松。 2019年下半年，各地还在偷偷摸摸的试探性的松绑楼市，现在终于得到了高层的认可。完全可以预见， 2020年各地会花式松绑楼市，只要不出格，不过分即可。因为，楼市太重要了，我们需要楼市回暖，我们需要楼市来稳定大局！ 2 房价为啥不能大跌？ 2019年11月14日，国家金融和发展实验室发布了《2019Q3 房地产金融》，报告估算了我国10座重点一二线城市的个人住房新增贷款价值比LTV（Loan to Value ，指贷款金额与房产价值的比值），这一指标主要用于反映房价下跌对银行坏账的影响。 2019 年前三季度，北京的新增住房贷款价值比平均值为 25.7% ，也就是说，北京银行放出去的贷款相当于房价的25.7% ，剩下的74.3%为现金支付。通俗点说就是， 2019年前三季度，北京人买房首付是74.3% ，房贷是25.7% 。而深圳的数据是 64.2% ，也就是深圳人买房首付35.8% ，房贷64.2% 。剩下8座城市的LTV分别为：上海 27.0% ，广州64.2% ，杭州 72.1% ，南京 81.2% ，厦门 79.9% ，郑州34.7% ，武汉36.4% ，天津32.6% 。北京上海LTV如此之低，主要是因为限购限贷太过严苛，尤其是针对二套房首付极高，北京要6-8成，上海要5-7成。 LTV的主要功能就是预防金融风险，防止银行坏账。假如房价整体下跌幅度超过首付比例，房东就会资不抵债，银行就会遭遇断供和坏账，就会出现金融风险。所以， LTV告诉我们：南京、厦门房价下跌20% ，杭州下跌30% ，深圳、广州下跌35% ，都是不可能的，准确点讲，是根本不允许的。因为，假如房价大跌，最先跳出来的不会是房东，而是银行，四大国有银行！ 3 两大标杆：深圳+上海深圳和上海历来都是楼市启动的引领者，全国楼市的风向标。 2015年3月深圳启动， 6月上海启动，而北京启动整整晚了一年要到2016年初，广州则是2016年底才开启上涨。深圳是典型的投资市场标杆，而上海是标准的改善市场标杆。深圳对政策的灵敏度和预见性最为敏感，而上海庞大的中产和富裕阶层造就了极为成熟的房地产市场。深圳：深圳的骨子里就是敢冒天下之大不韪，敢闯敢干，杀出一条血路给你们看。在全国房价第一的位置上，仍然敢放松楼市调控。 2019年11月11日，深圳豪宅税大幅放宽， 12月2日，深汕特别合作区限购解冻， 12月12日，深圳撤销商务公寓只租不售政策。最近，深圳更是直接下架了链家网上“历史成交”房价查询功能，也就是说，原来你可以查到某小区半年前的成交价格，而现在已经无从查起，无从比较，深圳房价到底涨了多少，没人知道。更加诡异的是只有深圳下架了“历史房价”的查询功能，其他所有城市依然全部保留。