「胡开盛律师」建设工程未经验收，发包人擅自使用，质量责任谁承担？发包人|最高人民法院关于审理

法律知识要点：发包人使用未经验收的建设工程，对建设工程出现质量瑕疵，其责任应如何承担呢？根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定，笔者认为，该条文主要从两个方面进行了解读：

一、发包人使未经验收建设工程的，对其使用的部分出现质量问题的，应当自行承担责任。

《建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。承包人对建设工程的施工质量负责，建设单位在具备竣工验收条件时应当及时组织参加验收，没有经过竣工验收或者验收未通过的，发包人可以要求承包人进行修复、返工等等，这也是承包人的法定义务。但是，如果发包人在建设工程没有经过竣工验收或者验收未通过时，提前使用了，此时承包人不再承担返工、修复义务，质量问题由发包人自行承担。

二、对建设工程的地基基础工程和主体结构的质量问题，只要在合理使用期限内的，由承包人承担民事责任。

依据《建筑法》第六十条第一款的规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量。地基基础工程和主体结构出现了质量问题可能会严重威胁人身和财产安全，所以无论建筑工程是否经过验收、发包人是否擅自使用，如果建筑工程在合理使用寿命内地基基础工程和主体结构质量出现问题，承包人仍然要承担责任，这是法律的强制性规定，主要目的是督促承包人在工程施工时必须确保地基基础工程和主体结构的质量，这是承包人依照法律规定必须履行的工程质量保证义务。

综上分析，建设工程未经验收，发包人即擅自使用的，承包人即免除返工、修复义务，出现质量问题的，由发包人自行承担。但是，对于基础工程和主体工程是不能包括在内的。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

建筑公司诉称：建筑公司于2009年7月15日与陈某东签订《商住楼建筑合同》，某村委会为合同见证方，合同约定由建筑公司承建陈某东位于某某大道西段6区10号商住楼工程，工程总造价为344257.50元。

约定付款方式为合同签订起10日内，陈某东应按合同总造价的30%付款给建筑公司，第三层砼倒好时再付工程款的30% ，余下的工程款待工程完工验收结算后一个月内付清。如逾期付款陈某东还应按中国人民银行同期贷款利率的两倍计付利息给建筑公司。

建筑公司的工程款均要按约定准时汇入某村委会指定账户实行统筹再如期支付给建筑公司。现工程早已竣工，并于2011年1月12日全部验收合格且交付陈某东使用，经过建筑公司与某村委会对账确认，陈某东至今仍然拖欠建筑公司的工程款168198.25元未付，后经建筑公司多次催款，陈某东均以各种理由拒绝付款。

为维护自身合法权益，建筑公司向法院提起诉讼，请求法院判令：陈某东立即支付所欠工程款及利息共233711.25元给建筑公司（其中工程款168198.25元，利息65513元，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率月息两倍计算，从2011年2月12日起暂计至2014年4月12日，起诉后利息另计），在原审庭审中诉讼请求变更为要求陈某东支付工程款88198.25元、利息32545元，利息以88198.25元为本金，从2011年2月12日开始计算。

陈某东辩称：双方实际上是未履行建筑公司提交的合同，有关案涉工程款当时是口头约定，是32万元。陈某东已通过转账的方式向建筑公司签约代表钟某某支付了28万元。案涉工程存在严重的质量问题。建筑公司未通知陈某东验收，也未向陈某东交房，钥匙也没有拿。陈某东未向原审法院提交证据材料。

某村委会向原审法院述称，案涉工程与某村委会无关，在建筑合同上见证方签名的梁某明，是陈某东的弟弟，当时是某村的村长。

判决要点

法院审理认为：建筑公司的第二十六施工队承建案涉房屋，陈某东称案涉工程的工程款建筑公司、陈某东口头约定为320000元，建筑公司不予确认，在陈某东未提交其他证据佐证的情况下，法院依法不予确认。法院的庭审及调查中，建筑公司、陈某东同意案涉工程款的单价每平方米699元计算，面积按517.094平方米计算，是建筑公司、陈某东双方达成的一致意见，法院依法予以确认，即工程款总额为361448.71元。

陈某东称建筑公司承诺工程款按实际面积计算后减少50000元，但是未提交证据证明，建筑公司对此也不予确认，法院依法不予确认。陈某东已经支付280000元，未付的工程款为81448.71元。

陈某东认为建筑公司的施工存在墙身和天花板墙身起粉，铝窗不见了一个，大门坏了等质量问题，一直要求建筑公司整改，但建筑公司一直未整改，后来由于陈某东要装修该房屋，在装修过程中自行进行了维修和整改，陈某东以此为由拒付工程款。

法院认为依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

陈某东称2012年9月到10月期间装修了案涉房屋，随后就投入了使用，又以工程存在质量问题为由抗辩付款，缺乏依据，法院不予支持。陈某东尚欠工程款81448.71元，依法应当向建筑公司支付，故法院对建筑公司要求陈某东支付工程款81448.71元的诉讼主张依法予以支持，对于超出该部分的诉请，依法不予支持。

判决结果

综上，法院判决如下：限陈某东于判决发生法律效力之日起三日内向建筑公司支付工程款81448.71元及利息。

法律点评

该案中，被告陈某东主张建筑公司的施工存在墙身和天花板墙身起粉，铝窗不见了一个，大门坏了等质量问题，一直要求建筑公司整改，但建筑公司一直未整改，后来由于陈某东要装修该房屋，在装修过程中自行进行了维修和整改，陈某东以此为由拒付工程款。

「胡开盛律师」建设工程未经验收，发包人擅自使用，质量责任谁承担？。法院依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的认为，陈某东称2012年9月到10月期间装修了案涉房屋，随后就投入了使用，现又以工程存在质量问题为由抗辩付款缺乏依据。因此，法院依法判决支持了原告的诉讼请求。

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