「投中网」WeWork推迟IPO：软银亏损几十亿优客工场“最扎心” 来源：PropTech研习社（ID:cv_se

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继Uber之后，曾经被寄予厚望的年度第二大科技独角兽WeWork恐怕无法如期上市。

根据WeWork招股书，无法如期上市也意味着WeWork将无法获得60亿美元的信贷安排，因为60亿美元信贷额度实现的先决条件是WeWork在IPO中筹集至少30亿美元的资金。

据外媒报道， Uber和Slack上市后的低迷表现使得软银的名誉受损。当前围绕WeWork即将上市的混乱局面及其估值下调可能会使软银的投资逻辑受到质疑。

对软银来说WeWork IPO估值腰斩不仅会损害其形象，还会影响其正在筹备的“愿景基金二期” 。但是，包括摩根大通和高盛在内的承销商并不希望看到IPO被取消。他们宁愿降低估值，给该公司一个稍后复苏的机会。这样一来，他们将享受到丰厚的佣金，也将参与到可能仍是本世纪最大的IPO当中。

那软银最近几年的投资逻辑是什么呢？

孙正义领导下的软银最近几年几乎包揽了全球知名互联网独角兽公司，软银的打法是通过快速、大规模（多轮、高金额）的投资来大幅提升创业公司的估值。

截至美东时间2019/9/9收盘， Uber的市值为548.08亿美元， Slack的市值为135.59亿美元，而Uber在一级市场的估值曾达到720亿美元，较Uber目前的市值高出20% 。

一

WeWork上市计划推迟

进入9月份，上市在即的WeWork多次被曝出估值暴跌、上市延期等负面传闻。

据CNBC上周报道， WeWork的目标估值正在大幅下调，此外， WeWork下周有很大的可能不能如期上市。 CNBC援引一位知情人士透露，即使估值降至250亿美元，投资人对WeWork的兴趣依然有限。

众所周知， WeWork在最近一轮私募融资中的估值高达470亿美元，如果该消息属实，则WeWork本次IPO估值远低于一级市场470亿美元的估值，一二级市场估值倒挂明显。

据报道， WeWork目前有两个选择，一个选择是将其IPO的估值削减一半，降至200亿美元左右，另一个选择是将IPO推迟至2020年。

据外媒报道， WeWork联合创始人兼首席执行官亚当?诺依曼与软银集团首席执行官孙正义以及其他主要投资者上周就此事进行了讨论。在第二种情况下， WeWork的主要支持者软银将作为IPO的主要投资人，购买WeWork预计筹集的约30亿至40亿美元资金中的大部分，他们还讨论了软银是否会再投入一大笔资金来帮助WeWork挺到2020年。

CNBC援引一位知情人士透露，今年7月曾表示WeWork本次IPO的目标是出售约35亿美元的股票。

WeWork在招股书中表示，其计划在IPO的同时从几家银行获得20亿美元的信用证贷款和40亿美元的延迟提款贷款。而据一份文件显示， WeWork只有在股票发行中筹集至少30亿美元，贷款人才能兑现承诺。

二

200亿估值或使孙正义巨亏

据彭博社上周报道，软银集团及其子公司合计持有WeWork约29%的股票，持股数量甚至超过了WeWork联合创始人兼首席执行官亚当·诺依曼，尽管亚当·诺依曼通过三级股权结构依然享有对WeWork的绝对控股权（约50%投票权）。

WeWork在招股书中披露， 2017年1月以来，软银集团、软银愿景基金及其子公司累计对WeWork及附属公司投资约106.5亿美元。

据了解，早在2017年，软银愿景基金就以约200亿美元的估值投资WeWork ，随后软银集团不断向WeWork注入资金，最近一次是在今年1月份，当时的估值高达470亿美元。

可见， WeWork的IPO估值若降至200亿美元，软银愿景基金和软银集团上百亿投资的收益将大打折扣。

华尔街咨询公司Bernstein Research日前发布报告称， WeWork若以150亿美元的估值进行IPO ，将导致软银集团亏损40亿美元，软银愿景基金亏损50亿美元，而若以250亿美元的估值上市不太可能导致亏损。

报告预估WeWork价值为240亿美元，软银持有31%的股份。 “如果预测准确的话，软银迄今为止对WeWork的投资也不会出现太大的损失，但对于一个以年内部收益率40%为目标的投资团队来说，这仍然是一个打击。 ”“鉴于投资者对全球经济中短期前景的担忧，此次IPO的时机并不理想。 ”

三

上市暂缓

WeWork何去何从？

众所周知， WeWork目前还没有实现盈利，最近四年累计亏损超40亿美元。为了保持高速的扩张， WeWork通过股债多重融资工具累计融资上百亿美金。 PropTech研习社还曾专门盘点过WeWork成立以来的债权融资情况。（传送门：WeWork的高级融资术：股权融资靠“干爹” ，债权融资靠“刷脸”）

WeWork在冲击上市的同时，还向创始人纽曼为代表的高管团队提前发行了一部分股票。美国证券交易委员会（SEC）官网显示， WeWork在2019年以来一共完成了4笔非公开发行，累计金额约1.4亿美元。

2019年5月， WeWork成功从90位投资者获得了超过1亿美元的资金。

2019年7月， WeWork面向17名合格投资者非公开发行股票624.59万美元，最终仅成功募集526.08万美元，认购率约为84.2% 。同月， WeWork还面向103名合格投资者非公开发行股票1929.9万元，该笔融资全额募集成功。

2019年8月， WeWork面向18名合格投资者非公开发行股票1832.37万美元，最终成功认购1678.96万美元，认购率约为91.6% 。

上市前夕，融资不断，足以证明WeWork对资金的渴求。如果不能如期上市， WeWork还能坚持多久？

据彭博社报道， WeWork已在考虑额外融资。据彭博社援引知情人士消息称，一位公司高管在与分析师会晤时表示， WeWork计划在可预见的未来依靠垃圾债券进行融资。该人士表示， WeWork还可以探索全业务证券化，或尝试以特许经营权、知识产权和其他关键资产作为抵押来申请贷款。

但此前， WeWork已经尝试过通过发行垃圾债券的方式进行融资。

2018年4月， WeWork发行了总金额为7.02亿美元的无担保债券，利率为7.875% ，到期日为2025年5月1日。而截至2019年6月30日，该笔债券的未偿还本金额为6.69亿美元。

去年5月，美国资本市场的三大评级机构惠誉、标普和穆迪均将该笔债券列为垃圾债（投机级）。惠誉对该笔债券的评级最高，停留在BB- ，穆迪的评级低至Caa1（潜在风险级别）。

彼时， WeWork估值超400亿美元，该债券已被评为垃圾级，如今WeWork估值腰斩，还会有投资机构买单吗？

四

WeWork估值虚高

但国内从业者依然看好

PropTech研习社曾于WeWork公开招股书后采访了多位联合办公的业内人士。彼时，他们大多都希望WeWork能够顺利上市。（链接：翻完WeWork38万字招股书，我们发现：这个世界还是1950年的人说了算）

时隔一个月， WeWork跌落神坛，深陷舆论的风暴——估值腰斩、投资机构唱衰、上市延期，这些联合办公从业者怎么看？

创富港副总裁唐朝表示， “虽然我们对WeWork的高估值表示理解，主要来自单个成熟店盈利能力及快速的扩张，但是估值到400多亿美金还是让我们吃惊的。因此WeWork本次IPO计划，若顺利实施我们反倒感到惊奇，推迟是我们更能理解的。当然我们仍然认为， WeWork的IPO是迟早的，对我们联合办公行业而言是一个值得期待的事情。 ”

一位商办中介从业者表示， WeWork如果无法成功上市，对这个行业的信心打击非常大，会引起连锁反应，像同样有上市打算的优客工场估计会压力比较大。 “很多国内同业投资方估计都准备拿这个继续讲故事呢。 ”

一位联合办公赛道的投资经理告诉PropTech研习社， WeWork推迟上市说明定价过高， WeWork科技企业的定价逻辑不被市场不认可。 “对比雷格斯（Regus），我觉得200多亿美元也贵。 ”

公开资料显示，雷格斯母公司IWG于2016年登陆伦敦证券交易所，目前的市值约为36.9亿美元，而IWG市值最高时也没超过 45 亿美元。 IWG目前已经实现盈利， 2018年， IWG的营业收入为25.35亿美元，净利润为1.06亿美元。从营业收入来看， WeWork与IWG相差不大， 2018年WeWork的营业收入为18.21亿美元，但亏损高达19.27亿美元。

从业务规模来看，雷格斯在全球110多个国家的1000多个城市拥有3300处办公空间，会员数超过250万人， WeWork在全球29个国家和地区的111个城市里布了528个点，工位数超60万，会员数量是52.7万。从网点数和会员数来看， WeWork大约只有雷格斯的五分之一，但论估值， WeWork远超雷格斯。

也有业内人士分析称， WeWork估值腰斩的主要原因是，在目前这种市场状况下，由于未来比较强的不确定性，资本市场对于这类偏规模型的创投企业的估值模型实际上已经发生变化，但这并不单单是针对WeWork ，很多国内的初创型公司也是如此。

“总而言之， WeWork动作太慢了，本应该在去年就上市。 ”