人民日报海外版：“趋稳”成为楼市新常态：“趋稳”成为楼市新常态（

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日前，中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告（2019年06月）》以及《中国城市竞争力第17次报告》，对当前中国房地产市场发展运行状态进行了分析。相关数据显示，当前中国楼市整体趋稳态势更加明显，结构性分化进一步加剧。其中，一线城市房价总体平稳、准一线及二线城市房价延续上涨、三四线城市房价涨速继续下降。分析人士指出，随着“房子是用来住的，不是用来炒的”理念深入人心以及各地发展方式的转变，更加理性、更加平稳已经成为楼市新常态。

总体平稳分化加剧

最新数据显示，当前中国房地产市场依然保持了总体平稳的态势。

据国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍， 5月份，各地继续落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场继续保持稳定。初步测算， 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3% ，涨幅比上月回落0.3个百分点。 31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8% ，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格上涨0.5% ，涨幅比上月回落0.1个百分点。与此同时， 35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8% ，涨幅略有扩大；二手住宅销售价格上涨0.6% ，涨幅与上月相同。

针对不同类别城市房地产市场的分化，中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出，与三四线城市相比，准一线及二线城市具备更强住房需求增长潜力；与一线城市相比，准一线及二线城市房地产市场调节手段又相对薄弱。这导致准一线及二线城市房地产市场相对易涨难跌，一旦房价回暖，房价上涨的持续时间也要长于其他城市。报告认为，与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限，部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，房价将因后续需求不足进入下跌阶段。

北京科技大学经济贸易系主任何维达在接受本报采访人员采访时表示，今年以来，中国楼市总体表现相对平稳，一方面是因为经过20多年的快速发展，不少地区的房价累计涨幅已经较高，另一方面则是因为各地在坚持严格的房地产调控政策的同时，加大了保障性住房的供给力度及长租市场的支持力度。 “比如限购政策，就将购房资格与本地工作年限相挂钩，确保长期在本地工作生活的人能够优先满足自住需求。 ”何维达说。

坚持回归居住属性

楼市趋稳，还意味着其与实体经济的互动正在变得更加良性。《中国城市竞争力第17次报告》指出，当前，中心城区外溢给更大城市区域发展带来希望，空间扩散的城市形态正带动更大的区域走向繁荣。与此同时，报告也指出，房地产对经济增长同时存在正向的拉动效应与负向的挤出效应，当房价水平较低时，房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应，而当房价水平过高时，负向挤出效应将超过正向拉动效应。 2018年，中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。

前不久，中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上指出，近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。郭树清强调，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

“当你买一套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔等额的市场租金收入，同时有一笔等额的消费支出，也意味着你的住房生产出等额的增加值；如果你再买一套住房出租，同样有收入和产出；但是当你买了房子只用于投资或投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。 ”郭树清说。

何维达认为，房地产市场对于实体经济的拉动作用必须以发展的眼光来辩证看待。 “客观上看，房地产行业上游联系着钢铁、水泥、工程机械等行业，中游涉及着设计、销售、金融等产业，下游影响着家电、装饰、家具等领域，其在过去20多年里确实对经济的发展起了很大带动作用。如今，边际效果正在发生递减。因此，房地产只有坚持回归居住的属性，避免过度投机、坚持健康发展，才能继续保持对实体经济的正向拉动而不是负向挤出。 ”何维达说。

“一城一策”将会延续

随着楼市自身的持续走稳，市场上理性的声音也越来越多。

贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》显示，二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。目前，重点城市都是改善型需求主导的市场，认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力， “稳”是下半年的主题，也是市场的常态。 “从实际情况看，政策对于市场保持高度的敏感性，哪里市场有变化哪里就有潜在政策，在政策总体稳定的背景下， ‘一城一策’也是下半年及更长时间的政策基调。 ”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。

中国社科院相关学者认为，随着“一城一策”、“因城施策”方略的推进，各地方政府稳定房价的主体责任进一步落实。二线城市将继一线城市之后，建立更为完备的市场调控机制，严控房价或成为一种常态。预计与2019年上半年相比，下半年房地产融资将适度收紧，以避免房地产信贷过度扩张推高房价。房地产融资的适度收紧，有利于热点城市房地产市场的降温。

何维达预计，未来房地产市场在整体更加平稳、理性的同时，分化程度也将更高。 “目前，一线城市人口压力较大，住房供求仍将长期维持偏紧状态；部分二线城市则因为发展速度较快而涌入更多年轻人口，进而形成楼市的增量需求。与之相比，一些三四线城市房地产市场前期上涨更多由资金推动，因此未来如果人口吸引力难以跟上，房屋难以有效出租，当地楼市也会随之低迷。 ”（本报采访人员王俊岭）