农家乐未办用地手续不予补偿近日

　　近日，长沙市自然资源和规划局办公室印发《关于实施〈长沙市征地补偿实施办法〉有关问题的意见》的通知（长资规发[2019]77号）（以下简称《意见》）。该《意见》自2019年6月3日起执行，有效期五年。

　　潇湘晨报采访人员注意到， 2014年5月22日，原长沙市国土资源局印发过《关于实施〈长沙市征地补偿实施办法〉有关问题的意见（长国土资政发[2014]77号）》。

　　那么，本次最新公布的长沙市征地补偿实施办法意见和五年前相比有哪些差异？

　　建房超面部分未补办手续不能认定为合法建筑

　　最新的《意见》提出，房屋的合法性问题，应严格按照《长沙市征地补偿实施办法》（长沙市人民政府令第103号）（以下简称“103号令”）第11、12条和长沙市征地补偿安置有关问题的规定进行认定。

　　首先，无法准确界定房屋建设年限的，按以下原则和顺序认定：一是以1987至1989年农房清查资料作为参考依据；二是调取房屋建设航拍资料作为证明；三是由被征地对象提供证明材料，乡镇（街道）、村（社区）证明，经县（市、区）人民政府组织相关部门核实后，在所在村（社区）、组进行张榜公示，无群众举报的；四是确因政府为实施城乡规划，实行规划控制停办了农民建房审批手续，且达到分户条件的农户而未批准建房的，市辖区范围内，经乡镇（街道）、村（社区）调查，确系他处无房符合建房条件、有完善的生活设施且一直居住的农户的住宅房屋，报区人民政府审查，在补交建房手续税费后，按发布征地公告时农村集体经济组织成员（以户为单位）人均不超过45平方米的房屋建筑面积给予补偿。县（市）和望城区范围内农户的房屋补偿面积由县（市）和望城区人民政府按有关规定制定相应标准。

　　其次，对建房超面部分虽已收费或罚款处理，但未补办有关手续的，不能认定为合法建筑。

　　第三，一户多栋有证房屋的处理。以家庭主要成员组成的自然户(包括夫妻双方及其子女) ，只能拥有一处宅基地，有多栋房屋的，除符合法律规定外，只认定其一栋为合法建筑，给予补偿安置。

　　第四，房屋基础及土方、护坡等补偿已在房屋补偿费中包干，不再另行补偿；但一层以下确因受地形地貌影响的架空层部分，除按103号令的规定计算加价因素外，另按以下规定给予适当补助：一是层高在2.2米以上，四周墙体、门窗完整且可作房屋使用的，只按砖混一类房屋补偿费的60%予以补助，不补偿其他费用；二是只有构造柱，无墙、无门窗的，只按砖混一类房屋补偿费的40%予以补助，不补偿其他费用。

　　此外，原房屋合法产权人利用合法住宅房屋改作商业门面及其他经营性场所使用或出租的，一律按住宅房屋标准补偿。生产用房按每户100平方米包干补偿的原则执行。

　　四类人员回原籍可参与当地征地补偿安置

　　《意见》规定，正常婚迁、大中专院校学生毕业回原籍、退伍军人回原籍，以及“两劳”人员回原籍等类型迁入农村集体经济组织，履行村民义务，拥有生产资料，参与集体资产分配，成为农村集体经济组织成员的，可以参与当地征地补偿安置，其具体要求和情况由各县（市、区）人民政府规定。

　　关于独生子女家庭优惠待遇问题，依照长沙市征地补偿安置有关问题的规定，按人口认定房屋建筑面积的，可以凭卫生健康行政部门审核有效的《独生子女证》或《独生子女父母光荣证》增加不超过45平方米房屋建筑面积予以补偿。其中夫妻只有一方为农村集体经济组织成员的凭卫生健康行政部门审核有效的《独生子女证》或《独生子女父母光荣证》和相关政策享受相应的建筑面积拆迁补偿和保障住房安置面积奖励。但必须有房屋存在，建筑面积不足不能补空，临时抢搭房屋不能计入。

　　渔业户、只拆户外设施的补偿安置问题

　　根据《意见》，市辖区范围内(不含望城区) ，原已转为非农业人口，以江河捕鱼为业，且有主管部门批准，原系该村(场)集体经济组织成员的渔业户，在集体土地上的房屋需拆除时，其补偿安置按以下原则处理。第一，按该村农民建房标准认定房屋合法面积，按农户房屋补偿标准补偿，进行保障住房安置。市自然资源和规划局核定相应人数的5万元/人的购房补助费和55平方米/人的保障住房用地给区人民政府。第二，渔业人员不是农村集体经济组织成员，不享受土地补偿费和安置补助费分配，其社保费用不能在被征地农民社保费用中解决，不能将渔业人员纳入被征地农民社保范围；其社保应由区人民政府按照有关规定办理。

　　《意见》还规定，合法房屋不拆迁，只拆除合法房屋的室外必备生活设施的，按以下原则处理：一是采取由建设施工单位恢复的原则；二是无法恢复的，按拆除设施量所占该栋设施的比例，以3200元为一个补偿等级进行包干补偿，但每栋最高补偿不超过32000元。望城区和县（市）范围内只拆户外设施的补偿标准，由望城区和各县（市）人民政府制定。

　　“农家乐”未办理用地手续一律不予补偿

　　“农家乐”和规模化畜禽养殖厂等企业，经依法批准的临时建筑，在规定的使用期限内，按照建筑结构的重置价格结合使用年限剔除残值后包干补偿，补偿比例最高不超过重置价格的80% 。没有办理用地手续或已超过临时用地、临时建筑审批手续规定使用年限的，其房屋、设施、设备等一律不予补偿。

　　关于水泥混凝土搅拌站的补偿，《意见》明确，根据103号令和长沙市征地补偿安置有关问题的规定，结合水泥混凝土搅拌站的实际情况，已办理集体建设用地审批手续的，按照规定的标准礼偿建设用地补助费和该地块建设用地的土地补偿费和安置补助费；室内、室外生产设施不能搬迁的，按照红线用地面积80元/平方米包干补偿，搅拌站内的水泥坪和道路以及其他设施不再计算补偿；可以搬迁的设备和设施按照规定的标准包干补偿。其次，已办理临时用地审批手续，在规定的使用期限内的其水泥混凝土搅拌站内的所有设备和设施按照规定的标准包干补偿、补助；水泥道路按照规定的标准补偿。第三，经依法批准的临时建筑，在规定的使用期限内，按照建筑结构的重置价格结合使用年限剔除残值后包干补偿，补偿比例最高不超过重置价格的80% 。

　　没有办理用地手续或已超过临时用地、临时建筑审批手续规定使用年限的，其房屋、设施、设备等一律不予补偿。

　　焦点

　　各县（市、区）不得擅自出台征地补偿政策和标准

　　《意见》还明确，各县（市、区）人民政府、长沙高新区、长沙经开区等单位不得擅自出台征地补偿政策和标准，任何单位和个人非经集体研究不得擅自表态决定个案。一般个案问题，由县（市、区）自然资源管理部门综合有关部门意见后，按有关规定集体研究处理；疑难问题和特殊个案，由县（市、区）自然资源管理部门与县（市区）征地协调服务部门集体研究后提岀处理建议，长沙县、望城区、浏阳市、宁乡市报当地人民政府，内四区报市自然资源和规划局（长沙高新区、岳麓区报湘江新区国土规划局，长沙经开区报经开区管委会）按有关规定和程序经集体研究后提出处理意见。所有个案问题处理意见，必须由各县（市、区）人民政府、长沙高新区和经开区管委会或其办公室出具会议纪要或备忘录并编号登记备查，作为征地补偿方案和概结算报审审核的依据涉及补偿项目和标准的调整，由市自然资源和规划局和市征地办提出处理建议报市人民政府批准。

　　任何单位和个人不得擅自表态、新设补偿补助和奖励项目；不得提高补偿补助和奖励标准；不得违反规定认定合法面积；不得擅自增加补偿安置人口；不得以任何借口向建设用地单位索要任何费用；概结算调整费必须按规定的用途使用；征地补偿概算未经两级审核的，不得发布实施公告、支付征地补偿费用和实施拆迁腾地；对个人的补偿费用要在发布征求意见公告和实施公告时，在本村（社区）、组予以张榜公布，最终公示的补偿金额应与实际补偿金额一致。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留和拖欠集体和个人的征地补偿费用。

　　凡违反上述规定的，由市自然资源和规划局和市纪检监察机关实行问责，追究相关领导和直接责任人的责任。

　　本报采访人员刘李长沙报道