济南第一烂尾楼十年轮回：国企入局数亿收益不明：济南第一大烂尾楼十年轮回

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有济南“第一大烂尾楼”称号的中银大厦

山东济南，寸土寸金的泺源大街东段，中银大厦二期（以下称“中银大厦”）就矗立在此。这是一栋有着济南“第一大烂尾楼”称号的知名建筑，由于开发商资金链断裂，中银大厦曾一度烂尾，历经开发商破产、重组等曲折之后，中银大厦最终归入山东建邦集团所属的济南鲁泰物流有限公司（下称“鲁泰物流”）名下。

除了顶着济南“第一大烂尾楼”的名头，济南市国资委下属济南市经济开发投资公司（以下称“济南经开投”）原董事长赵明奎在接受纪委调查时供出的一份材料提及，中银大厦转让过程中存在国有资产流失的情况，以及中银二期商户近十年过程中数十起诉讼，都为这栋知名建筑增加了一丝异样色彩。

赵明奎的供述以及诸多信息显示，为了拿下中银大厦，实际控制着鲁泰物流的山东建邦集团（下称“建邦集团”）隐身幕后，济南经开投站到了前台，通过一系列的辗转腾挪，价值十多亿元的中银大厦成为鲁泰物流产业，而建邦集团成为最终受益者。

10年间，中银大厦在鲁泰物流和济南经开投之间转了一个来回，而济南经开投的一买一转让，不仅未享受到10年房地产市场带来的红利，反而在买入时花了不少冤枉钱，数亿收益去向存疑。

那么，谁是背后的利益收割者，澎湃新闻采访人员采访涉事的济南经开投和建邦集团等，均未获得回复，现在仍等待有关部门的调查回复。

小公司、国企入局

中银大厦，位于寸土寸金的济南泺源大街东段，毗邻泉城广场，开发商为济南中银实业有限公司（下称“中银实业”），该楼始建于1997年， 2003年封顶，地面以上共有21层，总面积6万多平方米。

就在大楼封顶之后不久，中银实业就卷入了一场担保纠纷之中。

2004年10月18日，建设银行济南市市中区支行（下称“建设银行”）向山东省高院提出财产保全，要求冻结山东省齐鲁投资管理有限公司（下称“齐鲁投资”）、中银实业银行账户存款1.5亿元，或查封、扣押两被告相应价值的其他财产。

之后，整个中银大厦都遭到了查封。

由于迟迟没有对债务进行偿还，建设银行向齐鲁投资、中银实业等三方发出了执行通知书。

不过，山东省高院在2008年8月7日出具的一份民事裁定书显示，建设银行在2008年1月份将相关债权转让给了中诚信托。

几经转手后， 2018年5月16日，该资产包被中国华融资产管理有限公司济南办事处以1.6亿元价格转让给了鲁泰物流，该债权最终落入了鲁泰物流的手中。

建设银行的这个资产包就包括中银大厦房产，共计2.95万平方米，另外3万多平方米则散落在另外十多家债主以及购房者手中。

工商登记资料显示，鲁泰物流成立于2008年4月23日，注册资本100万元，法定代表人为刘广兴，山东中神汽车贸易有限公司为唯一股东。

多名知情人士以及赵明奎的供述（济南市中级人民法院在2018鲁01民初1035案件中调取了赵明奎写给纪委关于中银大厦的情况说明）都显示，鲁泰物流为山东建邦集团实际控制。山东建邦集团系山东一家知名基建企业，实控人和董事长均为陈箭，注册资本6亿元。

“鲁泰物流当时希望拿下整栋大楼，但是中银实业并不希望大楼落入鲁泰物流的手中。 ”一位卷入中银大厦产权官司10年的业主告诉澎湃新闻采访人员，因此，中银实业以严重资不抵债的名义向济南市中级人民院提出了破产清算申请， 2009年8月19日济南中院向其下发了破产裁定书。

审计数据显示，截至2009年2月28日，中银实业资产为2.41亿元，负债为12.19亿元，资产负债率为505.38% 。 “申请人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向本院申请破产清算，符合法律规定。 ”济南市中院的裁定书写道。

中银实业的破产清算对于鲁泰物流来说无疑将是一场噩梦，因为一旦进入破产清算程序，鲁泰物流获得的这个资产包仅能作为一般债权获得清偿，按照专业人士的估算，这类资产一般1.5折到3折左右就可以拿下，鲁泰物流的这笔投资将大幅亏损。

自此开始，一场针对中银大厦的争夺开始酝酿。

不过，济南经开投突然加入，让这场争斗完全朝另外一个方向走去。

工商登记资料显示，济南经开投为济南城市投资集团有限公司（下称“济南城投”）全资所有，目前法定代表人为聂军，注册资本7000万元，济南城投为济南市国资委旗下国有独资公司。

　　国企溢价购买破产资产包

“2009年底，工商银行济南营业部副总经理朱岩峰找到我们，提出请政府投融资管理中心，参与整合中银二期，帮助工行化解部分债务，完成年度利润指标任务，很快工商银行又把与大楼资产债务相关的山东建邦集团介绍过来，一起商量整合大楼资产的事。 ”时任济南城投集团董事长的赵明奎， 2013年因涉嫌贪污受贿遭调查，他在接受调查时书写的一份汇报材料中写道。

他在这份材料中供称，由于山东建邦集团提供了一整套完整的解决方案，加上区政府的全力支持，最终确定以政府投融资管理中心下属济南经开投通过购买山东建邦集团所属鲁泰物流持有的原建行资产包，经省高等法院拍卖程序购得包括一楼大厅在内的约2.95万平方米产权，剩余3万多平方米房屋由山东建邦集团负责清收。投资公司最终完整取得大楼全部产权，据此办理房产证等有关手续。

“当时鲁泰物流是以1.6亿拿到的这个建行资产包，济南经开投却是在已经申请破产情况下溢价从鲁泰物流手中买的。 ”上述卷入中银大厦产权官司的业主表示。

赵明奎交代称，当时经开投通过协议转让的方式从鲁泰物流手中购得此资产包，价格是2亿元，时间是2009年12月10日。而在2010年5月27日，济南经开投在申请执行拍卖后，又以2.19亿元的最高价竞得了上述资产包。

“当时中银实业已经进入破产清算程序，如果济南经开投参与重组大楼，拿到这部分资产包的花费不会超过3000万，一般来说银行资产包拍卖会有很大折扣， 1.6亿的资产包也就3000来万。 ”上述业主认为， “济南经开投此举不仅救了鲁泰物流，多支出的巨额资金也存在利益输送的嫌疑。 ”

该知情人士所称的中银实业进入破产程序，是指2008年8月19日济南中级人民法院下发破产裁定书。

对于溢价收购这个资产包，赵明奎也在汇报材料中进行了反省，他说：“当时也存在一定风险，还是相信他们能通过拍卖，很快变成资产，并且增值会很大，不但同意了，还没有努力去压低价格，节省资金增加利益。 ”

除了资金上的风险，作为国有资管公司，在程序上也出现违规，赵明奎供称， “我没有按程序对参与中银二期进行系统完整的可行性分析和重大事项风险评估，虽然拿到党委会上进行了决策，但没有认真的基础分析，党委研究也只是比较简单的，看到我提出来要做了，也就没有认真研究分析，更没有反对的。 ”

　　被强力落实的盘活方案

耐人寻味的是，济南经开投高价从鲁泰物流手中接手产权后，已经解除了建邦集团的心头大患，但是建邦集团仍然在幕后深度参与其中。

中银大厦在被济南经开投拿下后，但并未完全解决中银大厦的产权问题，因此此前的业主仍持有部分中银大厦产权，为此济南经开投又拿出一笔钱委托建邦集团来处理剩余产权。

赵明奎的交代称，济南经开公司除先后支付给工行济南营业部8000万元债务清偿款，山东建邦所属鲁泰物流的资产包购置款2亿多元外，济南经开投还支付给山东建邦集团整合大楼竞拍资产等包干款3000万元；委托清收回购款剩余3万多平米购置款3.1亿元（实际支出8000万元），共计3.9亿元，加上其他零星支出，大约在4亿元。

“是工商银行、建邦精心设计，把我们引进来，把政府套进去，把风险转嫁过来，获取他们的利益。 ”赵明奎在材料中表示，中银大厦的重组方案是由建邦集团设计。

一家私营企业如何能驱使一家国有企业鞍前马后出钱出力，外界不得而知。不过，就在济南经开投决定站在台前后，一套流程颇为详细的重组方案也以一份文件的形式固定下来。

采访人员获得的一份名为《中银大厦二期资产盘活方案》的文件显示，除了工商银行、建邦集团之外，济南历下区区政府、千佛山派出所、历下区信访局、历下区公安局经侦大队、司法所共同组成了中银大厦重组办公室，重组领导小组为历下区区政府及相关部门负责人。

时任工商银行济南营业部副总经理的朱岩峰以及建邦集团董事长陈箭则是重组咨询小组成员，为重组及相关事务提供咨询意见，供领导小组参考。

文件显示，此番重组的目的是要“以最低成本获取中银大厦完全产权” ，原则是“依靠政府，采取适当手段，保全中银大厦” 。

除了要了解中银大厦有关的债务情况外，重组步骤还显示， “查清中银公司及相关人员涉嫌犯罪的情况” ， “推动法院司法程序，包括中院驳回破产裁定，省高院拍卖工作。 ”

“调取中银公司、汇统公司、志成公司、齐鲁投资、中金公司、企业托管、中正和信等公司账务，并在中银大厦设立办公室，集中存放、审核，确定关联公司虚假往来。 ”这份盘活方案中开展具体工作第一步，便是通过公安分局对相关公司进行立案调查，并表示， “根据项目进展情况，对相关人员采取强制措施。 ”

值得注意的是，文件中所提到的志成公司、中金公司、企业托管、中正和信均是大厦的业主，而中银公司、汇统公司则是中银大厦的开发商。

上述多家公司负责人向澎湃新闻采访人员证实，公司多名高管曾频遭当地公安部门传唤，盘活方案中“中院驳回破产裁定”“省高院拍卖工作”等推动法院司法程序也相继得以落实，上述业主不得已搬出了中银大厦。

“从2010年8月份之后，就开始要把我们强行赶出去，先是通知说要装修，之后又说存在消防安全隐患。 ”信永中和济南分所（注：2009年中正和信并入信永中和）合伙人李阳（化名）告诉澎湃新闻采访人员，此后整栋大厦不仅被断水断电，而且还遭遇了强行封锁， “我们三百万的装修被强行拆除，将我们的审计底稿、财务资料、电脑和员工的个人物品都拉到济南郊区某废旧仓库当中。 ”

李阳称，当时信永中和除了正为山东钢铁集团的整体上市提供服务外，还服务于不少山东省内大型国有企业以及上市公司，遭到强行驱逐险些中断一些重要业务， “我们为了此事专门向时任山东省省长汇报。 ”李阳表示，其也就此事作出批示，不过层层签批后，最终石沉大海。

以信永中和济南分所为例，其办公的房产系由原中和正信山东分所合伙人出资1485万元从开发商手中购得，其他被驱逐的企业房产也多是通过债权抵押手段取得，莫名地遭到强行驱逐，这让很多企业感到愤怒，而上述多家企业因此受到的损失已高达数亿元， “不仅购房款没有，搬出过程中的损失，房产增值的红利，这些年产生的诉讼费用等等，数亿已经是一个保守数字。 ”一位企业代表称。

这10年间，上述业主公司与济南经开投、中银公司展开漫长的产权争斗战。

令人意想不到的是， 2018年1月25日，一份由济南经开投与鲁泰物流共同盖章签署的一份证明称，双方已达成一致，济南经开投将已经取得的中银二期房产和尚未实现的债权已返还至鲁泰物流，对在处理中银二期房产和剩余未实现的债权过程中产生的纠纷事宜，均由鲁泰物流负责解决。

济南经开投撤出，中银二期产权再次回到鲁泰物流，但实际问题毫无推进，现在业主方连被告都找不到了。

“粗暴对待债权人和业主，他们根本上没有为政府着想。 ”原济南市经济开发投资公司董事长赵明奎在材料中对建邦集团有颇多指责，他说：“山东建邦必须负责。大楼整合方案当初是他们设计的，走到今天走不下去也是因为他们，这里边获利益最大的也是他们，制造出这么多债权矛盾和问题也是他们，解除影响赔偿损失，山东建邦必须做。 ”

2015年4月份，赵明奎因利用职务便利，贪污51万余元，收受他人贿赂92.7万元，挪用公款500万元而获刑13年，不过其获刑并未涉及中银大厦的问题。

谁是受益者

济南经开投对中银二期的一买一转让，连赵明奎都认为存在国资流失的可能。

首先，资产包被济南经开投2.19亿溢价竞得，按照赵明奎情况说明中的表述，这中间未经合理的资产评估和风险评估。而根据《企业国有资产监督管理暂行条例》等规定，国企购买资产要经过公司董事会同意、再经过上级主管单位同意、并委托中介机构对拟转让的国有资产进行评估、办理备案手续，在规定场所进行交易等一系列手续，才能购买，根据赵明奎的供述，这一竞买程序上涉嫌违规。

其次，按照赵明奎的交代，济南经开投在取得资产包后，又支付给山东建邦集团整合大楼竞拍资产等包干款3000万元，这3000万包干款的用途存疑？最后结果表明，整合大楼完全失败，这3000万的去向成谜？

第三，赵明奎的情况说明中称，济南经开投还付给建邦集团委托清收回购款剩余3万多平米购置款3.1亿元（实际支出8000万元），而上述业主均表示没有收到任何房产回购款项，这8000万元支出去向何方？

第四， “大楼空置了两三年之后，经开投将整个大楼的经营权转交给了鲁泰物流，建邦集团除了自己及下属公司占用部分楼层作为办公场所外，其余楼层至2015年已全都租赁出去” ，业主之一的山东省企业托管经营股份有限公司（下称“企业托管公司”）负责人杨涛（化名）告诉采访人员。

这意味着，中银二期8年间的运营全部由鲁泰物流在负责，问题是此时的产权已经归济南经开投所有，而参照中银大厦周边商夏租房3元每平方米每天的价格， 6万平方米8年间可产生超过5亿元的营收，这笔钱进入了哪家公司的账目？

第五， 2018年，济南经开投将已经取得的中银二期房产和尚未实现的债权已返还至鲁泰物流，目前，济南经开投为什么要做出这个决定还不得而知，但产生的问题是，这个“返还”是指原价返还是溢价转让？作为国有资产有没有经过资产评估？有没有通过招拍挂程序？

“涉及国有资产转让的都应该先进行资产评估，并在山东产权交易中心走挂牌程序，经开投并没有走这个程序。 ”上述知情人士认为， “周边商业地产房价已高达2万多一平方米，按照2万一平方米的价格计算，整栋大楼的价值已高达十几亿元，远远超过当初购买的2.19亿元价格。 ”

采访人员查询山东产权交易中心网站，并未发现济南经开投关于中银二期产权的挂牌记录。

上述专业会计人士认为， “这一来一回，至少造成十亿国有资产流失” 。

上述这些问题都有待经开投和有关部门给出答案，早在2018年11月初，澎湃新闻采访人员就前往经开投和建邦集团总部所在地采访，被告知需发采访函才能给予采访回复，时至今日，采访人员三次给经开投发去采访函，同时采访人员又短信采访经开投和建邦集团负责人，截至发稿前，均未获得采访回复。

近日，采访人员又致电济南市国资委置评此事，截止发稿前，亦未获得回复。