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『物业管理服务』保利物业｜被高估的市值，被拖累的毛利率

近日，有央企背景的物管大龙头，保利物业，发布了上市以来的第一份年报。
是不是真的就像镁光灯下的大咖一样无死角呢？
好像，是没有外表看上去那么靓丽。
盈利指标落后，全行业垫底
截至2019年末，保利物业的营业收入为59.67亿，同比增长41.4%；净利润5.03亿，同比增长49.7%。
三大业务表现稳定，社区增值服务表现亮眼，收入贡献快速提升，拉动了保利物业的整体盈利能力；其全年贡献11.54亿，较去年同期增长85.2%，占总营业收入的比重由2018年的14.7%上升至19.3%。
非业主增值服务，9.69亿，较去年同期增长约39.1%，占总营收的16%。
传统的物业管理服务，收获38.44亿，同比增长32.1%；占总营收的64.4%。
其中，第三方拓展贡献的营业收入占物业管理服务总收入的18.1%，去年同期为11.3%。
营收及净利润都稳步增长，但是贡献收入最关键的物业管理服务的毛利率仅为14.2%，同近期披露年报的雅生活、蓝光嘉宝服务、碧桂园服务相比，差了一大截。
『物业管理服务』保利物业｜被高估的市值，被拖累的毛利率
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受此影响，保利物业的整体盈利指标也大幅低于同行。
对比显示，保利物业的毛利率及净利率仅为20.29%和8.43%，和中海物业处在同一水平，处在物管行业的后排。
东方证券的报告显示，物业管理上市企业毛利率均值为28%，净利润均值为12%。无论是毛利率，还是净利润，保利物业均低于行业均值。
这样的成绩对于有着物管大龙头称号的保利物业确实不够突出。
依靠央企身份拓展业务
公建项目这碗饭不是每个人都愿意吃的，但背景强大的保利物业视乎对此块业务情有独钟。
自2018年以来，保利物业公建项目进入快速扩张通道，其打造的“镇兴中国”物业服务品牌，已经实现在高校物业、城镇景区、城市公共实施等业态的全面覆盖。
2019年末，保利物业有2.87亿在管面积，其中1.4亿来自公建项目，占比高达48.9%，已经超过了住宅社区在管面积；对基础物管收入贡献也达到了12.5%，增长显著。
合作项目上，保利物业公建项目已经覆盖全国22个省、自治区、直辖市，项目数有266个，先后签约了司法部、辽宁孤山镇、湖南工商大学等一大批优质公共服务项目。
据悉，公建领域的收费方式并不同于住宅、商管类项目。公建类物业的定价是按成本加成法来计算的。
什么是成本加成法？
简单来说，就是将所有可计的不可计的成本全部打包成成本价A，然后在成本价A的基础上再增加一定的利润，以此来获得最终定价；
据悉，公建项目的合同年限一般来说是1-3年，到期后再重新定价。
同时，公建类合同到期后，因为议价流程程序化，以及政府机构等甲方在报价时也会考虑企业成本上升的因素，往往都会上调价格，让乙方能够获取合理的利润率。
不过，基数这么低，再怎么调，公建项目的物业管理费也难赶上住宅社区与商业及写字楼的单价呀。
年报显示，保利物业住宅社区和商业、写字楼平均物业管理费单价分别达到2.21元/平方米/月和7.1元/平方米/月。
而公众最为关心的公建项目物管费，却并未显示。
那么，到底是多少呢？
答案是：0.29元/平方米/月！
对于不能大幅度增加现金流，还拉低盈利指标的业务，保利物业还花大手笔投入，是央企的责任感使然吗？
超80%营收来自于母公司业务
2019年度，母公司输出的在管面积占总在管面积的比重在下降，由2018年57.4%下降至44.9%，而第三方拓展业务上升12.5%，至55.1%。
母公司对其的扶持在减小，难道保利物业真的可以离开母亲的怀抱？
其实并不然，结合在管面积的类型，保利物业住宅类面积基本全部来自保利地产。
母公司贡献了保利物业物业管理服务业务收入的81.9%。
换句话说，保利物业对母公司依赖的局面，还很难打破。


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