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房企纷纷进军的养老地产 养老地产开发模式( 三 )


纵观发达国家养老地产的发展，大致可以分为三个阶段:探索阶段、产业链阶段、品牌项目阶段、规模化阶段 。目前中国养老地产的发展还处于摸索阶段，如何向产业链阶段过渡成为行业发展的必然 。
养老地产的发展要着眼于长期稳定的收益，定位于养老服务提供商，以服务供给衍生的一系列养老项目盈利体系为核心，以建筑实体为辅助，作为新的盈利点，利用产业链的辐射效应，从养老地产的租售模式向“产业链模式”延伸 。养老地产的发展对相关产业有一定的带动作用，养老地产衍生的相关产业可以成为新的盈利板块 。同时也可以服务和改善养老地产 。
第二，养老地产的开发基于市场细分，不能盲目高端 。
随着人们生活水平的提高和需求的多样化，未来的养老地产将逐渐呈现分化 。当各种养老地产的基本功能逐渐趋同时，独具特色的养老项目将更具吸引力，这就需要房地产开发商在项目立项之初就对项目进行准确定位 。
根据经济发展状况、需求状况、收入水平、居民消费习惯和性格特征等因素 。对养老项目所在地进行可行性分析，定位项目的客户群体 。根据自身优势和市场情况，可以选择某一类人群为主，也可以选择几类人群的综合型 。
目前养老房产信息资源大多走高端路线，针对的客户基本都是经济实力较强的知识老人，为有一定经济实力的老年客户提供个性化的养老服务 。但由于前期投入较大，很多项目的成本回收压力很大 。养老地产的开发应以市场细分为基础，根据内部条件和外部环境确定相应的项目定位和商业模式，而不是一味的高端化 。
第三，整合养老地产上下游资源
对于养老地产企业来说，基本活动包括资本运作、物业开发、规划建设、市场营销、医疗、物业服务、休闲养生等 。，而辅助活动则包括企业整体管理、人力资源管理、技术开发、资本土地收购等 。
养老企业的竞争优势在于价值链中一些具体的价值活动，而这些真正创造价值的经营活动是价值链中的关键点 。对于养老地产开发企业来说，上游行业的基本活动是资本运作(有银行保险等金融机构参与)，下游行业的基本活动是营销、医疗、物业服务、休闲保健等 。要形成行业竞争优势，养老地产开发企业需要整合价值链上下游企业的行业资源，形成资源互补 。如何整合养老地产上下游资源是养老地产发展模式的一个发展方向，资源的有效整合有利于养老企业 。
四 。养老地产后期管理模式分析 。
1)开发商的管理风格 。养老物业建设完成后，由建设者直接管理 。这样开发商和业主沟通顺畅，可以为业主提供更好的服务，建立成熟的服务体系 。
2)合作管理 。这种模式是指开发商与专业化公司合作，共同管理养老地产的入住和运营，通过专业化分工，构建独特的服务体系 。
3)专业的公司管理方法 。引入专业化公司管理养老地产的日常运营，专业化水平高，服务体系完善，能够提供高质量的服务 。从国内养老地产的后期管理运营来看，很多都是采用专业公司的管理模式，聘请专业公司负责地产项目的管理，实现项目的长期运营收益 。实践证明，专业公司的管理模式具有很强的生命力和可调性，将养老地产的开发建设与后期管理分离，可以使地产项目在后期获得更好的发展和更稳定的收益 。
动词 （verb的缩写）积极引进外资开发养老地产项目
国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国务院35号文)明确指出:“进一步降低养老机构设立门槛，鼓励养老服务业吸收境外资本 。”这为养老地产打开了更广阔的发展空空间 。外资进入中国养老地产面临的问题很多，文化环境不同，老年人偏好的服务模式不同，消费能力不同，管理方式不同，但即便如此，也阻挡不了外资的进入 。
目前外资主要通过与本土房企合作进入中国养老地产，如哥伦比亚太平洋管理公司与远洋地产合资的春轩毛开建老年公寓、台湾省最大的养老集团恒安养老集团与世联地产的合作等 。中国的养老地产应该积极引进外资 。除了资金，更重要的是引进先进的管理模式，弥补国内养老地产人才的不足 。
来源:中国养老周刊(ID: ylzk123) 。本文采纳了张敏等人的观点，并已获得授权 。感谢原作者 。


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