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首先 ， 很多专家都在说房价由供需决定 ， 这没毛病 。但你知道咱们国家目前房产的供需情况吗？我们姑且看几个说法 ， 在陆家嘴金融峰会上 ， 建行行长田国立说房产总市值有人统计是400多万亿；在第9界财新峰会上 ， SOHO中国的潘石屹先生说他听到过很多关于房产总市值的说法 ， 从200万亿到400万亿不等 ， 最高的说470万亿 ， 然后他看到网上流传的一个图表显示中国房产总市值450万亿 。好 ， 重点来了 ， 咱们国家大概有660个城市 ， 2020年7月份中国100个受监测城市住宅平均价格为每平方米15300元 ， 这个数据只统计了100个大中城市 ， 如果把660个城市都统计上 ， 我认为每平米超不过1万元 。我们姑且按照每平米1万元计算 ， 这样100平米的房子大概是100万 。那么450万亿刚好是4.5亿套房子 ， 而根据国家卫计委发布的《中国家庭发展报告》显示我国约4.3亿户家庭 ， 啥意思？也就是说户均一套房了 ， 所以你说够住了吗？当然有人会说很多人好几套房 ， 但你要明白那只是分配问题 ， 而不是供需问题 ， 供需已经足够 。当然 ， 这么多年了 ， 咱们国家一直没有房产总市值的官方数据 ， 也不知道为啥？原因大家猜吧 。这里重点说一下 ， 因以上数字非官方数据 ， 我对数据不负责任 ， 只作为咱们交流讨论 。
其次 ， 很多朋友都忽视了房价变化的另一个重要因素 ， 那就是房产流动性 。尤其是二手房 ， 二手房象征着房子最终的成交价格和成交数量 。很多人说新房都涨了 ， 不管新房涨多少 ， 你最终都要通过二手房卖出去 ， 所以二手房的成交价才是你的套利空间 。从我看到的数据 ， 目前咱们国家二手房流动性已经在不断降低 ， 带来的结果就是成交量不断下滑 ， 然后你注意一下周围的房产中介 ， 业务量已大大降低 ， 裁员关店可能在未来成为常态 。
第三 ， 我们看下人口情况 ， 中国社科院根据联合国方案预测中国人口负增长可能提前至2027年出现 。而中泰发布的人口趋势报告则显示未来5年劳动人口将每年减少300万 ， 2028年后每年减少1000万 ， 好吧 ， 人口不断减少 ， 房子还在建设 。我认为三四线城市影响最大 ， 迟早会陷入流动性枯竭 ， 三四线城市人口必然向省会城市和发达城市汇入 ， 房子未来可能都没人买 。你想想咱们以前的农村 ， 年轻人很少了吧 ， 未来的三四线城市会和当初的农村一个结局 。
第四 ， 再看财政收入 ， 政府靠卖地的路基本到头了 ， 高房价已经严重阻碍经济发展 ， 全都搞房地产了 ， 其他实体严重缺血 。这个问题涉及国家的长远发展 ， 从近两年密集出台的楼市政策可见端倪 ， 房产税也多次提及 ， 美国的房产税占到了财政收入的65% ， 因此 ， 作为代替卖地收入的重要收入来源 ， 房产税势在必行 ， 到时候房子的持有成本会翻倍 。房产税最近几年被越来越频繁的提及 ， 这就是在给你打预防针了 ， 到时候真推出来了大家也就接受了 。
第五 ， 从另一个角度来看 ， 房子2016、2017年涨了一倍多 ， 这基本是10年的涨幅 ， 你还指望它这几年再大涨吗？它怎么也得消化消化吧 。和股市一个道理 ， 股市顶点的时候你会追进去买吗？
第六 ， 高房价导致人们价值观都扭曲了 ， 炒房的比科学家更挣钱 ， 比干实业挣钱 ， 人人都想投资房子 ， 甚至咱大中国的上市公公司中有一半在炒房 ， 这价值观……好吧 ， 你想想 ， 有国家是靠房地产强国的吗？
我的结论是房价基本没戏了 ， 租金回报比怎么也得40年才回本 ， 因此房产已经不再是投资品 ， 反而随着流动性变弱风险在不断增加 ， 先知先觉者已经华丽转身 ， 后知后觉者只能成为接盘侠了 。
本文仅代表个人观点 ， 只作为知识分享 ， 不构成任何投资建议 ， 对文中内容不做承诺和保障 。
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