拒交物业费，法院为何难撑腰？ _物业费

物业公司提供的服务
具有长期性、持续性
【拒交物业费，法院为何难撑腰？】物业公司及从业人员
需要面对形形色色的人员和情况
即使尽最大努力
服务存在瑕疵仍然不可避免

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这么烂的物业公司，还好意思跟我要物业费？什么？法院居然还支持了物业公司？这世道还有没有公平可言？

在当下的中国，传统的“单位人”已几乎消失无踪，取而代之的是“小区人”，人们在开发商建造的各式小区里生老病死，住到哪里都躲不开物业公司，随之而来的是业主和物业公司之间纠纷的高发。

那么，为什么业主对物业公司不满，却总是难以得到法院支持呢？

业主拒交物业费有七大事由

先来看两个案例。

【案例一】
在嘉宇物业诉小区业主吴先生拖欠物业费的案例中，吴先生称，嘉宇物业没有按照《物业管理委托合同》约定的服务内容与质量提供合格的物业服务，自2009年入住以来，小区的停车、卫生、绿化、门岗、装修管理、社区文化建设等等诸多方面都存在严重问题。此外，自己家中所有朝南的房间渗水发霉一再报修，但物业就是不理，导致过了保修期，至今仍渗水。因嘉宇物业未按合同约定履行义务，自己有权拒付物业费。

【案例二】
在龙禹物业诉朱先生拖欠物业费一案中，朱先生称，小区物业费标准是每月每平方米1.8元，但自己享受的服务远远达不到这个标准，龙禹公司用门禁卡拦住门，不让小区业主进出，龙禹公司的法定代表人还在小区偷电，然后该电费计入公摊水电费，让小区业主出钱。
小区选聘物业公司时，包括龙禹公司在内的三个候选物业公司均未达到法定要求，区物业办还给小区业委会发了指导意见书，说明龙禹物业公司服务不合法，该公司当时也没有在区物业办及街道物业办备案，故业主不交物业费也是合法的。

【法官解析】
在物业服务合同纠纷中，绝大多数是物业公司作为原告、诉求业主交纳物业费的案件，业主最常提出的抗辩理由是物业公司服务瑕疵或物业公司违约。

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从南京法院的审判实践来看，业主拒交物业费的主要有以下七大类事由：

1、公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵。如小区卫生环境脏乱差，对小区消防设施、道路未进行养护管理等，绿化养护较差。

2、建筑质量存在问题，物业服务企业未尽维修义务。如房屋漏水，经向物业服务企业报修后未能解决。

3、行使管理责任不到位。如未能及时有效制止其他小区业主违反管理公约进行违章搭建、拆除承重墙等违法装修行为，群租、住宅改为商业用房等行为。

4、未能履行安全保障义务。如小区无保安站岗，或达不到合同约定的站岗人数；没有实行外来人口登记；财物被偷盗；车辆被盗、被划；在小区内受到第三人侵犯人身权利。

5、物业服务企业未公布账目，侵害了业主的知情权。

6、物业服务企业人员滥用其职权。如非法闯入业主的住宅，违法对业主实施停电、停水、停气等行为等等。

7、物业服务企业超越其职权。如对区分所有建筑物共用部分，小区公共场地或小区公共设擅自利用，以牟取不当利益，如擅自将物业服务用房改造为经营性用房，擅自在建筑物外墙打广告等等。
法院并非物业公司“收费机器”
上文提到的两个案例，业主的抗辩都没有得到支持。对此，马帅法官告诉采访人员，其实不止是这两则个案，就此类案件的总体而言，司法审判对业主抗辩权都是持审慎态度的，这主要体现在两方面：

第一，明确业主需对物业服务企业服务不到位承担举证责任。

如果业主仅提供照片证据，因为物业服务是持续性状态，照片是静止性状态，往往难以反映物业服务的具体情况，法院一般认定为举证不充分。

如嘉宇物业诉吴先生拖欠物业费一案，法院就认为，吴先生没有提供证据证明外墙渗水、业主报修以及嘉宇物业未尽日常维护义务，故对其抗辩不予支持，判决吴先生支付2009年3月至2013年8月的物业费6292元。