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9666.hk|金科服务（9666.HK）：明星基石加持，打响物业新股反弹第一枪( 二 )


物业服务公司作为房地产行业的细分部分 ， 其规模的增长离不开房企在地产开发端的支持 ， 而基于此 ， 房地产行业集中度提升趋势 ， 亦将同样作用在物业服务行业之中 。 因此 ， 判断一家物业公司的成长性 ， 首先需要关注的是其母公司或关联集团在地产开发项目上的体量规模 。
由此观之金科服务 ， 根据招股书 ， 公司的实控人为金科股份(000656,股吧) ， 上市前持有公司68.32%的股份 ， 全球发售完成后持股将为53.97% 。 金科股份在房企中亦排在前列位置 ， 2019年公司销售规模达1860亿元 ， 位居中国指数研究院百亿房企销售排行榜第17位 ， 其今年设定的销售目标为2200亿元 ， 前十月已完成销售金额1729亿 ， 达成年度目标的78.59% 。 过去几年金科股份实现跨越式增长 ， 近三年销售额复合增长率达到71.8% ， 增长势头强劲 。
随着当前房企融资新规等落地 ， 盲目加杠杆的野蛮增长被遏制 ， 行业优质资源也将进一步向头部靠拢 ， 占据规模优势的金科股份在这一趋势中有望进一步做大做强 ， 实现高质量发展 。 而基于此 ， 对于金科服务而言 ， 也将借助母公司的规模扩张带来增长的确定性 ， 并持续释放成长动能 。 从金科股份的土储规模来看 ， 根据乐居财经上半年房企排行榜 ， 公司以7400万平方米的土储面积排名房企第八位 。 可见 ， 仅以母公司的资源仍将支撑金科服务后续的快速增长 。
9666.hk|金科服务（9666.HK）：明星基石加持，打响物业新股反弹第一枪
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而再从物业服务外拓情况来看 ， 其不仅反映了物业企业的市场认可度 ， 同时也是其实现在行业内规模超越的“第二增长曲线” ， 因此对于考察物业企业成长能力和经营能力也有着十分重要的参考价值 。
就金科服务而言 ， 公司近年来来自母公司的项目面积占比呈现不断下降之势 ， 并且外拓面积占比也已经超过母公司带来的规模 。 招股书披露数据显示 ， 由金科股份贡献的在管面积占比从2017年的66.6%下降至2019年低的47.1% ， 今年上半年进一步下降至46.6% 。 而外拓在管面积占比则从2017年底的32.5%上升至2019年底的48.3% ， 今年上半年达到48.5% 。 这一积极的变化 ， 不仅反映出了金科服务在行业中的服务能力得到了市场的认可 ， 同时也进一步验证了公司成长的边界不再完全受制于母公司 ， 规模增长将更具想象空间 。
结合公司外拓具体情况来看 ， 公司外拓能力更体现在非住宅领域 ， 截止今年上半年 ， 公司非住宅的在管面积达到2100万平方米 ， 且几乎全靠外拓取得 。 非住宅领域相较于住宅物业往往呈现高物业费、高收缴率、高行业壁垒等特征 ， 因此更能体现物业公司的竞争实力 。 基于此 ， 可以看到金科服务不断强化多业态的外拓能力将有助于进一步加深在行业竞争中的护城河 ， 并且这一领域亦具有巨大的市场前景 。
结合行业数据来看 ， 截止2019年末 ， 百强物业企业非住宅管理面积仅为13.31亿平方米 ， 占百强物业企业管理面积的31.12% ， 这也意味着在这一领域仍然还有广阔的市场空间待开拓 。 而根据此前华泰研究所预测 ， 到2025年 ， 我国非住宅物业管理市场规模有望达到8000亿元 ， 市场机会可观 。
3· 多重优势构筑行业核心竞争力
在验证了金科服务的成长性之后 ， 进一步考量金科服务的核心竞争能力 ， 可以从如下几个视角观察：
其一为科技赋能下的行业引领能力 。
【9666.hk|金科服务（9666.HK）：明星基石加持 ， 打响物业新股反弹第一枪】物业服务行业本质是劳动密集型行业 ， 但随着科技的发展 ， 这一行业也在逐步走向更精细化、更智慧化的阶段 。 因此从行业趋势而言 ， 未来物业服务企业的竞争能力也将更体现在如何借助科技带来管理服务体验的升级以及企业自身经营的提质增效上 。
金科服务在这一过程中可以说是行业的标杆 ， 其以数据+应用、AI+服务的方式不断对产品服务进行升级 ， 早在2016年 ， 公司就打造了国内首个全业态、全实时的数据中心——天启大数据中心 ， 至今已经进行了三次迭代 。 在天启大数据中心之下 ， 金科服务开展了大社区平台、大管家平台、大运营平台三大智能应用平台建设 ， 全面接入了智慧服务能力 。 凭借这一系列前瞻性的布局 ， 今年疫情之下 ， 公司的管理服务能力得到了客户的一致好评 ， 有效解决了一系列社区服务的痛点难点 。


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