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金地集团插手双流“正源荟”：追加3亿借款，39亩地存变数

◎来源|地产密探（ID：real-estate-spy）
◎编辑|密探君
【金地集团插手双流“正源荟”：追加3亿借款，39亩地存变数】涨停！正源股份 ， 一家名不见经传的涉房上市公司 ， 今天却意外涨停 。 当天 ， 控股股东“正源地产”公告辟谣“不存在应披露而未披露的重大信息” 。
据相关报道 ， 正源股份将人造板基地迁出成都 ， 将在四川乐山的夹江县投资6亿元建设“年产30万立方米智能家居高端板材生产线” 。 或许 ， 这个涨停板与此有关 。
当然 ， 地产密探之所以继续往下说 ， 却因另一份看似寻常却并不简单的一份重要补充协议 。 这份补充协议暂且不说 ， 先说一下正源的来历 。
正源股份 ， 前身曾叫“国栋建设” ， 是一家四川上市企业 。 在成都人民公园与西御街交叉的地方 ， 曾有一栋地标建筑叫“国栋大厦” ， 就是这个公司的 。
正源地产为大连的一家中型房企 ， 2016年溢价七成入主以“大型人造板生产”为主业的“国栋建设” 。 作为新锐房企 ， 正源地产无疑是奔着借壳上市去的 。
当年8月份 ， 国栋建设拟“资产置换+发行新股份”收购正源地产手上“北京世纪正源房地产开发有限公司、重庆正源房地产开发有限公司、大连海汇房地产开发有限公司、重庆润丰源投资公司的100%股权和湖南正源尚峰尚水房地产开发有限公司的80%股权” 。
没多久 ， 正源地产上述重组借壳计划即被告吹 ， 主要是双方对置入资产、置出资产的估值及业绩承诺条件存在较大分歧 ， 以及受房企A股借壳上市闸门趋紧等影响 。
更名后的正源股份 ， 依然以人造板生产维系经营 ， 但总部背靠成都的优势 ， 让公司实控人富彦斌对掘金成都房地产商机垂涎不已 。
金地集团插手双流“正源荟”：追加3亿借款，39亩地存变数
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注：正源地产老板富彦斌
正源股份手上生产人造板的工业用地 ， 在成都城建规模大扩张背景下 ， 迎来规划变性调整 ， 主要位于双流区黄水镇板桥村、长沟村 ， 共有5宗地、524.96亩 ， 其中4宗工业用地497.52亩 ， 1宗科研教育用地27.44亩 。
去年9月份 ， 正源股份与双流区签订了“双流?正源国际荟产城融合项目”《投资协议书》 ， 成都市双流区规划与自然资源局双流区向其下发第1批4宗106.25亩用地变更指标 ， 全部为住宅用地 ， 但需补缴土地款约7.85亿元 。
当年10月份 ， 正源股份出资1亿元成立成都正源荟置业 ， 由其具体开发上述百亩项目 。 截至今年1季度末 ， 正源股份手上货币资金只有8086万元 ， 且比去年底下滑57% 。
这还怎么搞？今年3月下旬及4月份 ， 正源股份引入了一家名叫“青岛悦优企业管理合伙企业（有限合伙）”的合伙制基金 ， 向其零对价出售成都正源荟置业49%股权 ， 以条件是后者提供借款7.5亿元 。
正源股份说 ， 上述股权变更后 ， 公司持有正源荟的51%股权 ， 拥有正源荟49%的表决权 。 还提及 ， 在“青岛悦优合伙基金”收妥全部融资款本金、综合融资成本、工程咨询服务费、运营咨询服务费等费用后 ， 由其以零对价回购正源荟49%股权 。
这意味着“青岛悦优合伙基金”既是一个财务投资公司 ， 但涉及除了融资成本外 ， 还涉及其他费用收入 ， 这并不寻常 。
一般而言 ， 一家财务公司哪能涉及到工程咨询服务费、运营咨询服务费等地产开发专业服务费等 ， 除非另有隐情 。
的确 ， 这家“青岛悦优合伙基金”背后确实不同凡响 。 经地产密探多层穿透查证了解 ， 该合伙基金公司背后“金主”竟然是“千亿上市房企”金地集团 。
金地集团插手双流“正源荟”：追加3亿借款，39亩地存变数
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日前 ， 金地集团曾公开说 ， 青岛悦优持有正源荟置业49%股权 ， 为双方开展项目合作的风控措施安排 。 仅仅是风控安排吗？从上述收取的多种费用看 ， 并非如此简单 。
今年9月份 ， 正源股份公告成都正源荟置业已取得项目一期4宗住宅用地106.25亩的不动产权证书；向双流区规划和自然资源局报送的一期3#、4#地块（合计约75亩）建设工程规划设计方案已通过双流区规划委审批 。
从正源股份最新补充协议看 ， “双流?正源国际荟产城融合项目”拟将未来新增的约39亩土地纳入与上述合伙基金的合作范围 ， 原定借款额度从7.5亿元追加到10.5亿元 。
注意！截止本公告日 ， 双流区规划和自然资源局尚未将上述约39亩地出让给正源荟 ， 但正源股份解释说 ， 签署补充协议是为取得项目用地对资金的提前筹划 。
这笔10.5亿元的资金拨付安排可谓非常紧凑 ， 借款款项分4期发放 ， 首期发放7.1亿元 ， 第2期发放4000万元 ， 第3期发放1.3亿元 ， 第4期发放1.7亿元 。
注意！这笔10.5亿元借款期限24个月 ， 综合融资成本却为年利率高达15.5% ， 这个年利率比信托融资高得多啊！
今年10月中旬 ， 这个项目名为“正源荟·艺境”的营销中心已正式开放 ， 业态涉及小高层、叠墅和合院等 ， 如小高层产品建面约110-135㎡ ， 叠墅产品建面约160-170㎡ 。
金地集团插手双流“正源荟”：追加3亿借款，39亩地存变数
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就金地集团而言 ， 相较于万科等其他一线龙头房企 ， 金地在成都楼市布局较晚 ， 目前仅有“成都金地悦澜道、金牛抚琴16亩、青羊灯笼街8亩、成都金地自在坊”4个项目 ， 前3个为住宅 ， 后1个为商业、公寓 。
据悉 ， 成都金地悦澜道作为金地集团入驻成都首次公开竞得的开发项目 ， 自2018年11月首次推出220套房源 ， 报名人数却只有25组 ， 整体认购率不及12% ， 一时间遭业内痛批 ， 一个是均价高 ， 一个是品牌在成都不强 。
时至今日 ， 金地集团在成都这个战略重镇 ， 在百强房企扎堆且激烈竞争的大环境下 ， 依靠4个项目显然难形成强有力的品牌号召力 。 从年内土地储备看 ， 金地集团重心依然是华东和华南 ， 以及东北和华中 ， 华西鲜有新增项目 。
对于正源荟这个项目 ， 在炙手可热的成都二圈层双流 ， 躲在合伙基金背后的金地集团 ， 将来又在扮演什么重要角色？
编辑：密探君


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