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武汉经济，为什么强劲反弹？

5年前 ， 《褚时健传》新书发布会上 。王石说 ， 一个人的成功不是在看他站到顶峰 ， 而是从顶峰跌落之后的反弹力 。这句话也可以用到武汉身上 。疫情后 ， 很多人以为武汉会一蹶不振 。 然而回顾武汉的百年历史发现 ， 武汉每次都是越挫越勇 。武昌起义、工人运动、武汉会战、1998年特大洪水 ， 每一次武汉都挺过来 。今年上半年抗疫抗洪 ， 下半年发展经济 。 11月11日 ， 世界大健康博览会、光博会同时在武汉举行 。在这个特殊的时刻 ， 武汉向世界打开大门 ， 向世界展示这个城市的活力 。 11月1日－11日 ， 天猫的城市购买力排行榜上 ， 武汉排名第10 。从市民消费、会展经济到城市经济 ， 武汉在复苏中反弹 。016个多月前 ， 领导说过：武汉经济长期向好的基本面没有变 ， 多年积累的综合优势没有变 ， 在国家和区域发展中的重要地位没有变 。10月底 ， 武汉前三季度经济总量 ， 重回全国城市前十 ， 武汉经济呈现强劲反弹的态势 。 据统计 ， 今年以来 ， 世界500强企业就有300多家来武汉洽谈合作 。进入11月 ， 2020武汉时装周、天猫风尚之夜等 ， 登陆江城 。 这些都是武汉经济复苏的鲜活案例 。11月初 ， 武汉获批港口型国家物流枢纽建设城市 ， 阿里华中总部落户武汉 。 其中 ， 阿里的落户 ， 将推动武汉的数字经济发展 。“我们与武汉 ， 不但同担风雨 ， 更要共创未来 。 ”这代表了很多像阿里一样落户武汉企业的心声 。最近半年 ， 渣打银行在武汉增设外滩支行 ， 霍尼韦尔在光谷设总部 ， 新思科技在武汉设立全球研发中心 ， 越来越多的新面孔来了 。马光远、叶檀等经济学者在武汉时说 ， “武汉正在触底反弹 。 ”叶檀的推导逻辑很简单 ， 原来不批的项目 ， 这次都批了；原来拉不来的企业 ， 这次都进来了 。今年前三季度 ， 武汉GDP1.03万亿 。 疫情爆发时 ， 很多专家预测今年武汉的GDP破不了1万亿 。 可是 ， 武汉用三个季度追赶 ， 超过郑州、天津等城市 。武汉没有对标的城市 ， 它的对标对象就是100多年前的自己 。 复兴大武汉 ， 武汉重回自己该有的位置 。02“武汉的房价 ， 处于爆发的前夕 。 ”叶檀预测 。两个月前 ， 她的一朋友因为生意周转 ， 想卖掉武汉的房子 。 当时挂牌 ， 总价降了100万都没人买 。她劝这位朋友不要卖掉武汉的房子 。 她认为 ， 武汉已经处于谷底 。 而武汉这个城市又是如此重要 。她从发电量、用电量等小数据 ， 都能看出武汉经济从第三季度开始复苏 。 她认为 ， 武汉还是一个吸纳型城市 ， 还没有进入外溢型城市 。“天时地利人和的武汉 ， 未来一定爆发 。 ”这是叶檀的判断 。截至11月11日 ， 武汉新建商品住宅成交132468套 ， 约13.2万套 。 与2019年全年20.9万套相比 ， 恢复63% 。 与2018年16.6万套相比 ， 恢复79% 。从总体上说 ， 武汉的新房成交量是满血复活 。 成交量没有腰斩 ， 房价也就有了平稳的基础 。 11月前11天 ， 武汉新房成交8304套 。以区域典型楼盘来看 ， 汉阳五里墩某项目 ， 5月份备案价20588元 ， 11月份备案价21173元；江夏黄家湖某项目 ， 6月份备案价12423元 ， 11月份13286元；武昌滨江某楼盘 ， 7月份备案价35387元 ， 11月份36050元 。这种微涨 ， 是武汉主流住宅项目的新常态 。03二手房市场 ， 则是武汉楼市的晴雨表 。在二手房方面 ， 10月份 ， 武汉二手房交易8751套 ， 同比增长4.69% 。二手房挂牌均价17556元 。 新增挂牌房源14661套 ， 同比增加61.5% 。贝壳指数显示 ， 10月份武汉二手房均价16724元 ， 最近90天内成交9373套房源 。综合分析 ， 武汉二手房均价1.6-1.7万元 。 二手房市场的活跃 ， 直接带动新房市场的成交 。 换房改善需求 ， 成为武汉楼市的主力消费 。如果新房市场很繁荣 ， 而二手房市场很萧条 ， 整个市场就不能持续 。 新房与二手房市场的良性互动 ， 则是武汉楼市的活力所在 。今年发现 ， 武汉的楼盘越来越远 。 三环外是常态 。 最远跑到武汉北的跨城区域红安 ， 或咸宁、罗田等有温泉的区域 。武汉周边1小时车程 ， 都成为度假大盘的聚集地 。 这些区域就是武汉未来的五环与六环 。当武汉中产阶层慢慢变老 ， 他们对养生度假的需求 ， 将在未来15年成为消费主流 。 像如今的上海与杭州一样 。04现在的武汉 ， 正在谋划“十四五”规划 。作为长江经济带三大核心城市之一 ， 武汉产业基础雄厚、立体交通发达、市场腹地广阔、国家战略叠加 ， 将是新发展格局重要枢纽 。两大目标：国家中心城市、国际化大都市 。五大中心：全国经济中心、高水平科技创新中心、科技金融中心、商贸物流中心、国际交往中心 。五个优势：制造、枢纽、服务贸易、历史地理、市场 。通常情况下 ， 是从武汉的城市 ， 看房地产市场 。 有时候 ， 开发商的眼光超越城市的规划 。 从房地产的角度 ， 也可以预测武汉的未来15年 。 这里有4个区域 ， 值得重点关注：第一个是武汉天河国际机场周边 。 这是未来武汉的“虹桥” 。 未来 ， 机场、高铁与地铁在这里交汇 。 这里是武汉距离世界最近的地方 。 国际航班、物流客运、会展总部等将蓬勃发展 。第二个是长江新区周边 。 当武汉向东、向南、向西之后 ， 武汉开始向北 。 这里将是武汉的未来之城 。 两大文旅大盘 ， 将吸引人们往北度假 。第三个是光谷与鄂州之间的区域 。 光谷的科创大走廊 ， 将打通光谷与鄂州 。 光谷再往东 ， 是下一个10年的趋势 。第四个是汉阳的亮点区域：四新的方岛、月湖桥头 。 在历史上 ， 武汉三镇最早是汉阳 ， 它是“大哥” 。 张之洞也使得汉阳成为世界的焦点 。 如今 ， 汉阳还要“补课” 。以前 ， 我们看武汉周边是以30分钟左右车程 ， 判断城市的半径 。 未来15年 ， 武汉的城市半径将是1小时左右的车程 。［后记］安全的武汉、英雄的武汉 ， 这是武汉留给世界最大的印象 。武汉的经济反弹 ， 是注定的 。 这一次 ， 这轮行情被延迟 ， 并积累了更大的反弹力 。 如今的武汉经济 ， 正在冲刺四季度 。 可以预测全年成绩单将很惊艳 。此时看武汉 ， 不要急于一两年 ， 而是有五年长远视角 ， 有15年的城市洞见 。15年后 ， 武汉将初步建成国家中心城市 。 我一直说 ， 一线城市走过的路 ， 就是未来15年的武汉要走的路 。当武汉的城市经济总量、城市人口总量都翻倍时 ， 武汉的房价会保持原样吗？文｜杨光华（地产写字人）


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