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富力|44亿元交易 富力“割爱”物流园降负债与黑石的扩张机会

11月9日晚间 ， 富力地产公告宣布 ， 其拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权 ， 交易对方为黑石集团 。
具体而言 ， 富力附属富力地产（香港）有限公司（作为卖方）与黑石集团联属的基金附属公司Sonic Holdings I Limited（作为买方）、交易目标公司及相关方订立合并协议 ， 具体交易细节涉及多个目标公司的股权转让 ， 最终广州国际机场富力综合物流园由黑石持股70% 。
富力则不再将项目并表 。 合并事项后 ， 富力将保留存续公司30%股份 ， 并分享存续公司利润 。
本次合并事项代价为63亿元的物业价值70% ， 即44.1亿元 。 如按照合并事项的最终代价等同于70%物业价值并按目标集团公司的资产净值以及从存续公司按比例借款作出调整 ， 富力地产将收到约41.2亿元的现金付款 。 估计公司将录得按将于2020年9月30日出售的资产公允值计算的出售收益约15亿元 。
关于资金用途 ， 富力地产公告称 ， 董事会拟将合并事项所得款项净额用于降低负债及拨作本集团的一般营运资金 。 合并事项使本集团得以货币化其于该等物业自投资后一段时间累计之投资价值 ， 降低资产负债比率 ， 从而增加本集团财务灵活性 ， 并增强其把握未来发展及投资机遇的能力 。
与低折价配股融资、酒店分拆等一样 ， 降负债压力下富力出售物流园或许是无奈之举 。 但此外 ， 预期合并事项也将为富力带来战略利益 ， 由于集团预期与知名投资者Blackstone建立长期合作关系 ， 以投资及管理该等物业 ， 从而增强企业形象并支援该等物业的增长及发展 。
而对于近年来重视对物业地产投资的黑石而言 ， 这不失为一个优质难得的标的 。 收购完成后 ， 黑石在中国的物流投资组合将扩张约三分之一 ， 物流仓储总面积将达到5300 万平方英尺 ， 遍布中国23个城市 。
黑石的物流投资扩张机会
“基于交易标的物的稀缺 ， 一般很难找到这样大体量的物流项目园区 ， 尤其是在广州这样的核心城市 。 ”本次得以收购富力项目股权 ， 黑石房地产中国区董事总经理陈宇表示：“是蛮兴奋的 。 ”
据观点地产新媒体了解 ， 广州国际机场综合物流园是富力旗下唯一拥有的物流园区 ， 同时也是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区 。 对于黑石而言 ， 44亿元收购70%的股权代价亦较为合理 ， “这个园区本身已经运营了有差不多10年的时间 ， 已经是做得很好的” ， 陈宇称 。
据悉 ， 早在2008年 ， 富力物流园首批仓库及物管服务大楼正式投入使用 。 目前 ， 园区内楼仓、坡道仓、医药及食品冷库俱全 ， 办公、生活配套完善 ， 同时园区距离广州白云国际机场仅15公里 ， 为第三方物流（顺丰速运、圆通速递）、电子商务（天猫、京东）、医药企业（国药集团、华润医药）、电信（中国移动、中国电信）等顶尖行业企业提供仓储租赁服务 。
本次的交易公告显示 ， 富力物流园计划总建筑面积为超过120万平方米 。 目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米 ， 并配套设施亦已落成 ， 此外还有未开发的仓库净用地面积约210亩 。
据黑石方面介绍 ， 项目公司后续将由其负责运营和管理 ， 此外也将主导开发运营剩余的210亩地 ， 建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库 ， 预计在未来的2-3年陆续落成 。
黑石无疑对本次的收购是满意的 ， 除去获得优质的标的资产以外 ， 后续项目的合作开发也将得到富力这一本土专职团队的支持 。 陈宇称 ， “目前项目已经拥有比较完善的管理公司 ， 基于现有的团队 ， 双方还将凭借黑石的投资规模、物流行业专识等 ， 充分挖掘项目的市场潜力 。
此外 ， 本次收购无疑是对黑石在大湾区现有物流投资组合的有效补充 。 据介绍 ， 目前黑石在大湾区共有5个园区在运营当中 ， 其中2个位于东莞 ， 3个位于佛山 ， 园区平均出租率在98% ， 客户的增长也较为强劲 。


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