大猫财经|遗毒几十年，花千万住烂尾楼、刻假章挪房款？房地产“先进”经验( 二 )
1980年元旦 ， 时任深圳房管局副局长的骆锦星跟香港商人刘天签了合同 ， 商定利润按深圳八点五、港商一点五分成 。 他们要开发新中国第一个商品房小区——东湖丽苑 。
以小搏大 ， 这也是港商的老本行了 。
那边楼还没动工 ， 刘天已经拿着图纸在香港全部卖掉了 ， 均价每平米2370元 。 房子还在图纸上 ， 建房所需的全部资金就已到位 ， 来自香港的“卖楼花”给内地来了一次降维打击 。
等到了1994年《城市房地产管理法》出台之后 ， 关于预售制的各种细则有了法规层面的明文规定 ， 这根来自香港的杠杆才真真显露出自己的威力——
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既可以低成本使用银行资金、无息占用购房款及承建商的垫款 ， 最后还能把风险转嫁给银行和购房者 ， 怎么看怎么都是一本万利 。
也正是在那段中国人民鼓足干劲追赶世界的日子里 ， 地产商们成了预售制的最大受益者 。
如今那些呼风唤雨的大地产商背后 ， 几乎都有过一段靠预售制空手套白狼、挖到第一桶金的“光辉岁月” ， 甚至连一些实力不济的小地产商们也可以空手撬动超级大盘 。
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曾经有业内人士说过：房地产行业的秘密有两个 ， 一是杠杆 ， 一是土地增值 ， 其他的只是正常的经营利润——而预售制度就是房企的杠杆 。
不过随着楼市进入成熟期 ， 这也带来了一些弊端 。
比如逾期交房、质量参差不齐、无法保障购房者利益等等 ， 这其中最可怕的 ， 就是楼市收紧、资金链断裂之下的烂尾风险 。 在史无前例的调控周期下 ， 属于地产商的好日子一去不复返了 。
●一边是持续高压的调控政策：
光是在2019年 ， 全国房地产调控次数就有620次之多 。
●一边是不断收紧的融资渠道：
从2019年下半年开始 ， 信托、信贷和债券这三大房企的传统“印钞机”就被收走了 。 光靠自己出钱 ， 没几家能拍得起动辄十几亿的地皮 ， 收的那点预售款都不够看的 ， 一旦借不到钱可就要命了 。
等到了今年 ， 横空出世的“三道红线”更是给蠢蠢欲动的地产商加上了紧箍 ， 在持续不断地高压之下 ， 不少房企都扛不住了——光是在今年上半年 ， 全国宣布破产的房企有228家 。
房企破产了不要紧 ， 还没来得及交房的楼盘可就惨了 。
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针对这个问题 ， 不少地方都出台了补救措施 。
一般情况下 ， 各地的住建部门都会要求房企将全部预售资金存入监管账户 ， 确保预售资金用于商品住房项目工程建设；虽然可按进度进行核拨 ， 但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付 。
不过在执行的过程中 ， 这些条条框框中还是有不少空子可钻 。
比如有的地方 ， 房企会利用监管一个月抽查一次账户的规则：每个月初将账户里的钱挪出来、月底还回去 ， 这样即便是遇到检查 ， 账户里的钱也总是在的；
再粗暴一点的 ， 公司里的财务人员干脆自己刻萝卜章 ， 以求将监管账户里的预售资金尽可能快、尽可能多地拿出来 。
碰上这种情况 ， 买房的人压根就无能为力 ， 只能祈祷房企的资金链健康 ， 要是遇上资金链出了问题、濒临破产的开发商 ， 那就只能眼睁睁看着自己的积蓄化为泡影 ， 即便是那些看起来的成功人士 ， 遇到这种情况也得抓瞎 。
今年4月份的时候 ， 不少泰禾的业主们才发现自己花了一千多万买来的房子可能要烂尾了 。 
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为了自救 ， 这些出身于金融、影视、医疗、互联网等领域的成功人士们曾经自发得聚集起来 ， 一边跟有关部门沟通、一边催促泰禾及泰禾的债权方尽快为业主网签并提供合同 。
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