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物管上市规模突破34家，高增长仍将持续

物企上市规模又有了新的突破 。 10月30日 ， 世茂服务、合景悠活同一日在港交所成功上市 ， 至此月内已有4家物企上市 ， 行业再次迎来物业上市大潮 。
克而瑞物管数据显示 ， 截止目前 ， 全国上市物企已达到34家 ， 其中2020年上市数量已至10家 ， 已递交招股书尚未上市交易的物企有10家 ， 其中融创服务、金科服务已通过上市聆讯 ， 将于近期上市 。 无疑 ， 2020年将成为物企上市“大年” ， 上市数量将创历年最高 。
值得注意的是 ， 行业快速裂变的势头已经明显 。 一方面物企上市规模再创新高 ， 另一方面资本市场表现开始分化 ， 10月已有3家物企出现上市首日破发的情况 。 此外 ， 9月以来整体物业股出现短期下行 ， 这意味着市场对行业的认知会进入到一个更合理的水平 ， 但物业股仍然是涨幅较大的一个版块 。
房企分拆物管上市还将持续 ， 但能够获得资本市场关注核心股的数量是有限的 ， 未来股票之间会继续分化 ， 这将与企业的实际运营能力相关 。 目前行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期 ， 整体市场和单个企业仍具有较大增量空间 ， 未来2-5年行业将快速裂变 ， 行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段 。
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上市物企规模已至34家
2020年作为物企的能力建设年 ， 疫情给行业带来更多发展机会 。 上市潮无疑已今年物企资本市场关键词 ， 截至10月30日 ， 上市物企已达34家 ， 本年已有10家物业公司成功上市 ， 另有10家企业已递表排队等待中 ， 而融创服务和金科服务已通过上市聆讯 ， 成功上市已板上钉钉 。
此外 ， 恒大物业、建发物业、华润万象生活等相继递交招股书 。 结合已知部分企业的上市计划 ， 四季度有望继续新增多家物业公司递表 ， 并有前述物业公司正式上市交易 ， 全年上市企业数量将再创新高 。 2020年全年 ， 物管行业的资本窗口期将继续开放 ， 物企业绩保持双位数增长 。
2019年底 ， 物业管理行业市场规模达到10512亿元 ， 由于企业不断延展市政环卫、城市服务等新市场 ， 行业未来潜在市场规模则更大 。 在万亿市场中 ， TOP10的集中度低于15% ， TOP100企业的集中度刚接近30% 。
目前行业集中度偏低 ， 仍处于向成熟阶段跨越的关键时期 ， 整体市场和单个企业仍具有较大增量空间 ， 高增长仍会持续 ， 未来2-5年行业将快速裂变 ， 行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段 。
物管上市规模突破34家，高增长仍将持续
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数据来源：克而瑞物管
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物业股回调频现破发
近日 ， 前期活跃的物业股有明显回调迹象 。
物业股股价明显下挫 ， 年初至10月30日 ， 34家物业股平均涨幅为30% ， 平均涨幅有所收窄 。 单月来看 ， 9月份 ， 30家物业股的跌幅约为10% ， 其中13家跌幅在10%以上 。 究其原因 ， 一方面是前期疫情期间 ， 物业股热度被推至最高；另一方面 ， 近期资金分散 ， 物业股在中期业绩之后 ， 获利投资者转移 。
其次 ， 10月成功上市的4家物企有3家企业股价破发 。 而自2018年下半年开始的物业上市潮 ， 超过20家新上市物企 ， 已至少五家物企上市首日出现跌破发行价的情况 ， 其中10月22日成功上市的第一服务上市首日跌约27% ， 刷新纪录 。
随后 ， 10月30日 ， 世茂服务与和合景悠活双双挂牌交易 ， 但两家公司上市首日均受冷 ， 先后破发 ， 世茂服务于当日收盘保住发行价 。 这意味着大型物企或者背靠有实力的母公司 ， 企业抗风险能力及潜在价值空间将更能获得资本市场认可 ， 而小型物企劣势则较为明显 。
从以上种种表现来看 ， 短期内行业已进入冷静调整新周期 ， 市场对物管行业的认知会进入到一个更合理的水平 。 但这并不会影响房企分拆物管上市的节奏 ， 需要注意的是 ， 未来物业股之间会继续分化 ， 能够获得资本市场关注的核心物管股数量有限 ， 企业的实际运营能力将影响到资本市场表现 。
物管上市规模突破34家，高增长仍将持续
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数据来源：克而瑞物管
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物业股仍是成长性较大板块
受新冠疫情的影响 ， 虽然资本市场整体表现不尽人意 ， 但物管板块平均增幅达到了30% 。 从市值方面看 ， 截止到2020年10月30日 ， 34家上市物业市值总额4649亿元 ， 从市盈率角度看 ， 物业服务企业市盈率大多超过20倍 ， 普遍高于地产母公司 。
实际上 ， 物业股具备较强的防御特性 。 在战“疫”的关键时刻 ， 物业服务企业迎来新的一轮价值突破 。 进入二月第一周以来 ， 同期已上市的物业服务企业整体止跌上扬 ， 平均涨幅均值在13%左右 ， 远超同期大盘表现 。
此外 ， 物业行业可预期性较强 。 从收入端来看 ， 物业服务本身具有轻资产运营的特性 ， 营收可预测、现金流稳定 。 从规模增长潜力来看 ， 未来1～2年内能释放出千亿级别的市场增量 ， 随着物业管理社会化的不断深入 ， 一些原本“封闭”的领域 ， 如“三供一业”、军队营区物业管理等 ， 也正在向行业层面开放 。
物管行业是低利润、弱周期的领域 ， 但并不是一个高负债的行业 ， 相比房企每年必须通过销售来产生新的收入而言 ， 物业服务企业只要不丢盘 ， 每年的基本收入是确定的 。 因此 ， 市场的短期波动是资金和情绪左右的结果 ， 物业股仍然是接下来成长性比较确定的板块 ， 而且成熟企业在加重专业服务的比重 ， 未来在利润上物业公司也会拥有更多增长 。
截止2020年10月30日34家上市物企市盈率及母公司市盈率
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数据来源：克而瑞物管
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跑马圈地后更需城市深耕
一直以来 ， 规模化增长是物管企业经营的主要指标 ， 在规模达到一定程度后 ， 企业需要加速提升自身城市深耕“浓度” 。 目前 ， 行业内差距有10倍之多 ， 做深区域 ， 企业将会带来更多增长预期 ， 也会带来更多新商业模式的可能性 。
实际上 ， 物业公司应该注重提高自身服务的附加值 ， 并逐步改变自身盈利结构 ， 提升自身竞争护城河 。 克而瑞物管数据显示 ， 17家物业公司中 ， 超过65%平均物管收入是上升的 ， 我们认为 ， 即使在存量领域 ， 随着物业服务价格的逐步放开 ， 物业公司有望获得更高的盈利质量 ， 而专项服务的开展使企业不再依赖单一物管收入 ， 也重构了物业的增长逻辑 。
行业发展一大重要待解决的问题在于能否行稳致远 ， 这取决于能够吸纳人才的数量、层次 ， 并且企业能够有效留下人才 。 今年头部物企新招聘人员数约为现有规模的20% ， 除了传统的物业安保、客服外 ， 更多引进财务、投资、市场及营销、数字化产品开发等人才 。 跨界、多元人才涌入 ， 塑造了物业服务企业面向未来的竞争力 。
服务力仍然是未来企业发展的核心 ， 物业管理行业的本质是以“服务”为核心的商业活动 ， 必然要以专业的服务价值来体现 。 过去传统的、粗犷的服务一去不复返 ， 数字化时代 ， 借助人工智能、大数据、互联网与物联网的结合 ， 在新理念、新技术和新思维的改造之下 ， 将实现服务专业度和服务质量的提升 。
股价是短期博弈的结果 ， 物业公司的基本面并没有发生变化 ， 这仍然是一个在加速增长的行业 。 行业的真正价值是企业的“服务力”与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造出巨大可能性 ， 这是一个广阔的市场 。
【物管上市规模突破34家，高增长仍将持续】实际上 ， 资本市场的表现一定程度上代表着上市物企的分化表现 ， 物企资本表现与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系 。 从另一角度看 ， 分化的背景下物企市场仍较分散 ， 也远未达到充分竞争的状态 ， 这意味着行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间 。


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