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控股|金辉控股“长跑”7年终敲锣 为“三道红线”下首家上市房企( 二 )


盈利指标方面 ， 招股书显示 ， 2017年-2019年 ， 金辉控股的收益分别为118亿元、160亿元、260亿元 ， 复合年增长率48.5% ， 其中2019年度增幅为62.6% 。 此外 ， 据此前发布的半年报显示 ， 今年上半年 ， 金辉控股实现营业收入110亿元 。
然后 ， 高增长背后也存在一定的隐忧 。 在净利润方面 ， 2017年-2019年 ， 金辉的净利润分别为22亿元、23亿元、27亿元 ， 年复合增长率为10.0% 。
此外 ， 2017年至2019年 ， 金辉控股毛利所得分别为38亿元、48亿元、57亿元 ， 复合年增长率为22.2% 。 不过 ， 其毛利率分别为32.2%、30.2%、21.8% ， 已连续两年走低 。 今年前4个月 ， 该公司毛利率为26.6% ， 虽然较2019的21.8%有所回升 ， 但仍同比下降1.4个百分点 。 此外 ， 金辉表示 ， 由于预期年内交付项目土地收购成本高等原因 ， 2020全年的毛利率预计将低于前4个月的毛利率值 。
在业内人士看来 ， 相比近50%的营收年增长率而言 ， 金辉控股净利润的年复合增长率仅为10.0% ， 而毛利率也连续呈现走低态势 ， 均意味着近年来该公司的盈利效率有所降低 。
多次高溢价拿地 ， 业内称利润空间或被压缩
距离千亿销售目标近在咫尺的金辉 ， 近年来 ， 明显加快了扩张节奏 。 招股书显示 ， 从区域布局上 ， 截至2020年7月31日 ， 金辉控股已完成北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州等全国31个城市的布局 ， 共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目 。
土地储备方面 ， 截至今年7月末 ， 金辉控股的总土地储备为2908万平方米 ， 二线城市和核心三线城市的权益土储占比为93.3% ， 其中二线城市土储占比达81.38%。
从布局的城市能级来看 ， 同策研究院资深分析师肖云祥指出 ， 金辉控股主要以二线城市和核心三线城市作为布局重点 ， 此布局策略符合当前房地产市场的发展趋势 ， “此前金辉曾布局一线城市 ， 但目前来看 ， 一线城市土地资源稀缺 ， 地价较高 ， 市场竞争激烈 ， 避开竞争激烈的溢价型市场 ， 符合当前一些中小型房企在冲规模进程中的投拓策略 。 ”
新京报采访人员查阅金辉的拿地信息了解到 ， 金辉近年来在环渤海、西南、西北等地区频频拿地 ， 其中多次以高溢价拿地 。 以今年为例 ， 今年4月8日 ， 金辉以5.16亿元竞得宁波慈溪市一宗宅地 ， 楼面价9747元/平方米 ， 溢价率达64.3%；几天后的4月14日 ， 金辉再以10.71亿元竞得宁波一宗宅地 ， 楼面价7082元/平方米 ， 溢价率达74.69% 。 此外 ， 8月13日 ， 经94轮报价后 ， 金辉以2.25亿元、溢价率106%竞得江苏淮安一宗商住地 ， 成交楼面价2563元/平方米 。
同策研究院统计显示 ， 截至目前 ， 今年以来 ， 金辉控股通过招拍挂所获土地其平均溢价率为36.13% 。 对此 ， 肖云祥分析称 ， 这一溢价率在销售规模相当的房企中属较高 ， 这主要反应出公司在冲刺规模方面的战略意图 ， 但较高的溢价率 ， 也将导致公司产品利润空间被压缩 。
值得一提的是 ， 由于近年来金辉加大投资力度 ， 2017年、2019年以及截至2020年4月30日止四个月 ， 金辉控股经营活动现金流为负 ， 分别为-77.56亿元、-56.97亿元、-23.55亿元 。 对此 ， 金辉控股表示 ， 主要是由于物业开发活动增加以及土地收购力度加大 ， 导致营运使用大量现金净额 。
不过 ， 在现金储备上 ， 招股书显示 ， 截至2020年7月31日 ， 金辉控股在手资金158亿元 ， 较年初增长18% 。 此次在港交所成功上市再融资 ， 在业内看来 ， 将使金辉控股手中的“弹药”更为充足 。
新京报采访人员 张晓兰 图片来源 企业供图
编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁


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